Umowa najmu z prawem pierwokupu
• Data: 2024-01-04 • Autor: Katarzyna Siwiec
Artykuł omawia kluczowe aspekty prawne związane z pierwokupem. Analizuje przepisy Kodeksu cywilnego, które regulują kwestię pierwszeństwa kupna w określonych sytuacjach. Wyjaśnia, w jaki sposób prawo pierwokupu może zostać zastrzeżone. Prezentuje przykłady, które przedstawiają jego działanie w praktyce. Tłumaczy powyższe kwestie na przykładzie sprawy pana Piotra.
Pan Piotr dwa lata temu wynajął garaż od spółdzielni. W rozmowach wskazywał, że chce go wykupić. Pan Piotr dostał niedawno pismo, w którym spółdzielnia wzywa go do opuszczenia garażu, bo znalazła na niego nabywcę. Twierdzi również, że wysyłała do pana Piotra wcześniej pismo z propozycją wykupu. Pan Piotr poinformował nas, że nic takiego do niego nie doszło. Pan Piotr zapytał nas, czy ma jako najemca prawo do pierwokupu.
Prawo pierwokupu i jego realizacja
Odpowiedź na pytanie pana Piotra zacznę od wyjaśnienia instytucji pierwokupu.
Reguluję ją art. 596 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału”.
Jak wynika z treści tego przepisu, pierwokup może wynikać z ustawy – wtedy szczególny przepis prawo to wyraźnie przewiduje. Przykładem może tu być art. 109 ust 1 pkt 1 ustawy o gospodarce komunalnej, który stanowi, iż „gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego”.
Zastrzeżenie prawa pierwokupu w umowie
Drugim źródłem prawa pierwokupu jest umowa stron. Umowne prawo pierwokupu może zostać zastrzeżone np. w ramach zawartej umowy sprzedaży, darowizny, najmu, dzierżawy. W przypadku dzierżawy należałoby wziąć pod uwagę przepisy, które wskazują, po ilu latach dzierżawy dzierżawca ma zapewnione prawo pierwokupu.
Z tego, co zrozumiałam z pytania pana Piotra, formalnie prawo pierwokupu w umowie najmu nie zostało na Pana rzecz zastrzeżone, a jedynie pan Piotr zgłosił spółdzielni taką wolę – nabycia garażu.
Jeżeli się jednak mylę i zostało to uzgodnione ze spółdzielnią, że w razie sprzedaży garażu pan Piotr będzie miał prawo jego pierwokupu, wówczas – tak, pan Piotr będzie miał podstawy do domagania się realizacji tego prawa. W nauce prawa i orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że zastrzeżenie prawa pierwokupu może zostać dokonane w dowolnej formie. Wyjaśniono, że dotyczy to również zastrzeżenia prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości, generalnie zachowanie formy aktu notarialnego nie jest w tym przypadku konieczne. Przyjmuje się bowiem, że prawo pierwokupu nie tworzy zobowiązania do przeniesienia własności (*źródła 3, 4, 5).
Jedynym problemem – jeśli nie zachowano formy pisemnej dla pierwokupu, czyli np. nie zawarto umowy najmu z prawem pierwokupu – jest to, czy pan Piotr będzie w stanie udowodnić, że takie uzgodnienia miały miejsce, jeśli spółdzielnia tego nie potwierdzi. Nie wiem, czy są choćby jacyś świadkowie takich uzgodnień. Istotne jest to, że obie strony musiały akceptować prawo pierwokupu.
Chciałam też dodać, że jeszcze nic straconego, bo można jeszcze umowę pierwokupu zawrzeć nawet w tym momencie. Nie ma bowiem przeszkód, aby takie zastrzeżenie zawrzeć w odrębnym niż umowa porozumieniu.
Wyjaśnię jeszcze, że zgodnie z art. 599 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę”.
Mam nadzieję, że te informacje wyjaśniają panu Piotrowi w sposób dostateczny stan prawny w analizowanym zakresie.
Zobacz również: Umowa wynajmu garażu
Przykłady
Sprzedaż działki rolnej
Pan Jacek posiada działkę rolną, którą chciałby sprzedać. Wcześniej nabył ją od gminy, która zgodnie z przepisami zastrzegła sobie prawo pierwokupu. Gdy pan Jacek znajdzie kupca i ustali kwotę sprzedaży, musi najpierw zaoferować działkę gminie po tej samej cenie. Gmina ma określony czas na podjęcie decyzji – jeśli zrezygnuje z pierwokupu, pan Jacek będzie mógł swobodnie sprzedać działkę wybranej osobie.
Najem mieszkania z opcją zakupu
Pani Ewa wynajmuje mieszkanie. W umowie najmu zawarto klauzulę, która daje jej prawo pierwokupu, jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać nieruchomość. Po kilku latach właściciel postanowił sprzedać mieszkanie. Zgodnie z umową najmu musiał najpierw zaoferować pani Ewie możliwość zakupu po ustalonej cenie, zanim wystawi nieruchomość na otwarty rynek.
Sprzedaż działki budowlanej w spółdzielni mieszkaniowej
Pan Krzysztof jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej, która posiada tereny pod budowę. Gdy spółdzielnia postanowi sprzedać jedną z działek, pan Krzysztof, jako jej członek, ma zgodnie z wewnętrznymi przepisami spółdzielni prawo pierwokupu. Spółdzielnia powinna najpierw zaproponować mu zakup działki po ustalonej cenie, zanim zaoferuje ją osobom spoza spółdzielni.
Podsumowanie
Podsumowując, prawo pierwokupu stanowi istotny mechanizm w polskim prawie cywilnym, który umożliwia zastrzeżenie pierwszeństwa w zakupie nieruchomości lub innych dóbr. Przykłady z życia codziennego pokazują praktyczne zastosowanie tego prawa i podkreślają jego znaczenie zarówno dla jednostek, jak i instytucji publicznych. Zrozumienie zasad rządzących prawem pierwokupu jest kluczowe dla każdego, kto planuje zakup nieruchomości lub innych wartościowych aktywów.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej prawa pierwokupu lub pomocy w przygotowaniu odpowiednich dokumentów? Skorzystaj z naszej oferty konsultacji online i profesjonalnego sporządzania pism, aby zapewnić sobie pełne bezpieczeństwo prawne i klarowność transakcji. Skontaktuj się z nami poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej - Dz.U. 1997 nr 9 poz. 43
3. M. Safjan, w: J Pietrzykowski, Komentarz, 2011, t. II, art. 596
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2003 r., sygn. akt V CK 53/03
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia z 19 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 784/00
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
