Zwrot kaucji za wynajem mieszkania

• Data: 2024-01-04 • Autor: Janusz Polanowski

Zagadnienie przetrzymania kaucji w kontekście najmu mieszkania jest dla wielu osób aktualnym problemem. Podobnie jest u pana Macieja, który jest najemcą. Przez 2 lata wynajmował lokal mieszkalny. Nigdy nie zalegał z czynszem i innymi płatnościami. W ostatnim miesiącu, gdy zgłosił wypowiedzenie umowy najmu, wynajmujący zmienił wobec niego nastawienie. W dniu przekazania lokalu otrzymał rachunek do zapłaty, pomniejszony o wpłaconą kaucję 1200 zł. Do dopłaty 2000 zł. Wynajmujący stwierdził, że są porysowane panele i musi je wymienić. Ściany trzeba pomalować po raz kolejny (w momencie wypowiedzenia ustaliliśmy, że odświeżę kolory, kupiłem farby, mam rachunki, pomalowałem). Mimo tego i tak pan Jacek musi pokryć koszty następnego malowania. Dodatkowo koszt sprzątania po remoncie. Nie podpisał protokołu zdawczo-odbiorczego, zrobił zdjęcia, nagrał film video, w jakim stanie jest mieszkanie, żeby nikt mu nie zarzucił zdewastowania. Prosi o radę, jak domagać się zwrotu przywłaszczonej kaucji. 

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Zwrot kaucji za wynajem mieszkania

Przetrzymanie kaucji

Problem dotyczy istotnych wartości majątkowych. Ze względu na wskazaną kwotę, nie można wykluczyć nawet powiadomienia organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa wyłudzenia – stypizowanego w art. 286 Kodeksu karnego (K.k.) – lub przestępstwa przywłaszczenia (art. 284 K.k.); niżej są zacytowane odnośne przepisy K.k1.

Kaucję (po zasadnym potrąceniu) należy zwrócić najemcy w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu; tak postanowił ustawodawca w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów… – cały ten artykuł cytuję niżej2, ale proponuję zapoznać się również z jej następnymi artykułami, ponieważ w nich uregulowano ważne dla rozliczeń zagadnienia (nie można wykluczyć nawet przysługiwania roszczeń w związku ze znaczniejszymi nakładami pana Jacka na przedmiotowe mieszkanie). Jeżeli powiadomi on o problemie organy ścigania, to bardzo ważne może być ustalenie nastawienia wynajmującego – w czasie pobierania kaucji (ewentualny zamiar wyłudzenia) oraz aktualnie (ewentualny zamiar przywłaszczenia).

Jeżeli zatrzymanie kaucji przez wynajmującego jest bezzasadne, to odnośne pieniądze (nienależnie zatrzymane) mogą stanowić jego dochód. Różnie bywa z uiszczaniem podatku od uzyskiwanego czynszu najmu, jeżeli czynsz był pobierany „za plecami urzędu skarbowego”, to wynajmujący może mieć problemy prawne i finansowe (z uwagi na sam wymiar pieniężny kar).

Moim zdaniem, ryzykowne mogłoby być oczekiwanie „na rozwój wydarzeń”. Przede wszystkim dlatego, że nawet po dłuższym czasie wynajmujący mógłby wystąpić na drogę sądową (żądając „dopłaty do kaucji”). Upływ czasu mógłby naszemu klientowi utrudnić wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne – art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) oraz art. 6 Kodeksu cywilnego (K.c.); N.B.: umowie najmu ustawodawca „dedykował” dużo przepisów K.c. (art. 659 i następne K.c.). W dodatku spotyka się nieuczciwość w kierowaniu spraw na drogę sądową – np. podawanie błędnego adresu pozwanego. Wprawdzie samo roszczenie (oficjalnie odszkodowawcze, a przynajmniej podobne do niego) byłoby bardzo trudne (o ile w ogóle możliwe) do dochodzenia w postępowaniu upominawczym, ale przecież nie można wykluczyć wytoczenia powództwa o wydanie nakazu zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym (art. 50528 i następne K.p.c.) z załączonym do niego skanem umowy najmu (pod pozorem dochodzenia czynszu). Gdyby został wydany nakaz zapłaty, to panu Jackowi przysługiwałaby możność wniesienia zarzutów – ale na to jest tydzień od otrzymania odpisu nakazu zapłaty (a zdarzają się „cudeńka”, np. wszczynanie egzekucji, choć pozwanemu wcześniej nie doręczono odpisu nakazu zapłaty).

Pan Jacek sam zdecyduje, jak w tej sprawie się zachować. Jest jednak kilka możliwości. Po pierwsze: spełnić żądanie (które trudno nazwać roszczeniem). Po drugie: czekać „na rozwój wypadków”. Po trzecie: odmówić – nawet w formie pisemnej, ale proszę pamiętać o dużym znaczeniu dowodowym dokumentów (głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.c.). Po czwarte: zdecydować się na działania zgodne z prawem, zaczynając od mało kosztownych.

Spróbujmy wypracować założenia w związku z ostatnim wariantem.

Niska opłata sądowa (parędziesiąt złotych) wiąże się z zawezwanie do próby ugodowej (art. 184–185 K.p.c.). Oczywiście można by wytoczyć powództwo, ale bez dowodów (zwłaszcza pisemnych) mogłoby być trudno wykazać, że wynajmujący formułuje określone żądania wobec pana Jacka, a ponadto od powództwa należy zapłacić wyższą opłatę sądową (standardowo: 5% wartości przedmiotu sporu). Protokół z posiedzenia pojednawczego mógłby być dowodem.

Ewentualne zawezwanie do próby ugodowej mogłoby zostać poprzedzone skierowanym do wynajmującego wezwaniem do zwrócenia kaucji albo jej części. Zawezwanie takie mogłoby zostać nazwane „przedsądowym”, co sygnalizowałoby gotowość wystąpienia na drogę sądową. Czekając na odpowiedź – np. przez dwa tygodnie (wskazane w korespondencyjnym wezwaniu do zwrotu pieniędzy) – można by zawnioskować o zabezpieczenie dowodu (art. 310 i następne K.p.c.) poprzez przeprowadzenie oględzin (art. 292 i następne K.p.c.). Oględziny (nie tylko w trybie zabezpieczenia dowodu) umożliwiają sądowi (sędziemu) bezpośredni kontakt z tym, co bada się w postępowaniu dowodowym; dowodom ustawodawca poświęcił dużo przepisów procedury cywilnej (szczególnie: od art. 227 do art. 315 K.p.c.).

Należy pamiętać o tym, że w ważnych sprawach pisma trzeba wysyłać listami poleconymi (najlepiej „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) lub składać (np. w biurze podawczym) za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Do sądu trzeba kierować pisma (wraz z załącznikami) w odpowiedniej liczbie egzemplarzy. Opłaty sądowe dotyczą różnych czynności (w tym wniosków z zakresu postępowania dowodowego); proponuję niedługo (np. dzień albo dwa) po skierowaniu pisma (np. wniosku o zabezpieczenie dowodu) do sądu zapytać (np. telefonicznie) o numer sprawy oraz o wymaganą opłatę sądową; uniknie się wtedy wzywania przez sąd do uzupełnienia braków formalnych (np. do uiszczenia opłaty lub do przedłożenia dodatkowych egzemplarzy pisma).

Zobacz również: Waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji wzór

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Pociąganie do opłat za pomocą fikcyjnych rachunków

Niestety, zdarza się wystawianie fikcyjnych faktur lub rachunków. Z uwagi na występowanie takiego procederu, trzeba liczyć się z możliwością wystawienia faktury (rachunku) np. „za malowanie” lub „za remont”. Gdyby do czegoś takiego doszło, to ewentualne wnioski dowodowe mogłyby zmierzać do przeprowadzenia dowodu z przesłuchania faktycznych wykonawców (a nie tylko wystawcy faktury lub rachunku). Już sama świadomość odpowiedzialności karnej, np. za składanie fałszywych zeznań (art. 233 K.k.), może przyczyniać się do złożenia zeznań prawdziwych; wolno wnioskować o odebranie przez sąd ślubowania przed składaniem zeznań (np. przez strony lub świadków). Ponadto dokładne informacje (np. uzyskane w ramach zeznań) o czasie wykonywania „fakturowanych” prac mogłaby „zainteresować” organa administracji skarbowej, np. z uwagi na czas pracy lub rodzaj umowy z wykonawcami prac (Państwowa Inspekcja Pracy ma kompetencje w tych zakresach). Materiały z jednego postępowania mogą stanowić (zazwyczaj na wniosek osoby zainteresowanej) dowód w innym postępowaniu; np. dowody z akt sądu cywilnego w postępowaniu karnym lub w postępowaniu przed „skarbówką”.

Przepisy prawne z Kodeksu karnego

Art. 284 § 1. Kto przywłaszcza sobie cudzą rzecz ruchomą lub prawo majątkowe, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§ 2. Kto przywłaszcza sobie powierzoną mu rzecz ruchomą, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§ 3. W wypadku mniejszej wagi lub przywłaszczenia rzeczy znalezionej, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

§ 4. Jeżeli przywłaszczenie nastąpiło na szkodę osoby najbliższej, ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Art. 286 § 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

§ 2. Tej samej karze podlega, kto żąda korzyści majątkowej w zamian za zwrot bezprawnie zabranej rzeczy.

§ 3. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

§ 4. Jeżeli czyn określony w § 1-3 popełniono na szkodę osoby najbliższej, ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów i przepisy z Kodeksu cywilnego

Art. 6 1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Zobacz również: Rozliczenie kaucji za wynajem

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Przypadek pana Kowalskiego
Pan Kowalski wynajął mieszkanie na rok. Po upływie terminu najmu, pomimo że mieszkanie zostało zwrócone w idealnym stanie, wynajmujący odmówił zwrotu kaucji, argumentując to rzekomymi uszkodzeniami, których Pan Kowalski nie poczynił. Kowalski, mając dokumentację stanu mieszkania w dniu przekazania, rozważał podjęcie kroków prawnych w celu odzyskania kaucji.

 

Doświadczenie pani Nowak
Pani Nowak po zakończeniu umowy najmu oczekiwała na zwrot kaucji. Wynajmujący zwlekał z przekazaniem pieniędzy, tłumacząc to trudnościami finansowymi. Po kilku miesiącach oczekiwania i bezskutecznych próbach polubownego rozwiązania sprawy pani Nowak zdecydowała się na zgłoszenie sprawy do sądu, powołując się na naruszenie warunków umowy najmu i związane z tym przepisy prawne.

 

Historia Pana Michała
Pan Michał po wynajęciu mieszkania dokonał w nim drobnych poprawek na własny koszt. Podczas wyprowadzki wynajmujący odmówił zwrotu pełnej kwoty kaucji, pomimo że mieszkanie zostało oddane w lepszym stanie niż w momencie wynajęcia. Pan Michał, mając świadomość swoich praw, domagał się pełnego zwrotu kaucji, powołując się na ustawę o ochronie praw lokatorów oraz umowę najmu. 

Podsumowanie

Artykuł ten podkreśla znaczenie zrozumienia praw i obowiązków zarówno najemców, jak i wynajmujących w kontekście umów najmu. Przedstawione przykłady ilustrują różnorodne sytuacje, w których problem przetrzymania kaucji może wystąpić. 

Oferta porad prawnych

Masz problem związany z przywłaszczeniem kaucji? Skorzystaj z naszych profesjonalnych porad prawnych on-line! Formularz szybkiego kontaktu znajdziesz tuż pod tym tekstem.

Oferta porad prawnych

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi lub masz pytania dotyczące funduszu remontowego, nasz zespół doświadczonych prawników jest dostępny online, aby oferować profesjonalne porady i wsparcie w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i efektywną pomoc prawną dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Janusz Polanowski

O autorze: Janusz Polanowski

Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowegospadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.



Zapytaj prawnika ›
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Najnowsze
Polecamy
Popularne w dziale
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »