Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Bezpieczna umowa najmu mieszkania ze studentami

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2017-09-29

Chciałbym wynająć mieszkanie własnościowe 3 studentom na rok. Dwoje z nich to para, która spodziewa się dziecka. Kobieta jest w 2. trymestrze. Będę stosował umowę najmu okazjonalnego z załącznikiem w postaci notarialnej deklaracji najmującego o wskazaniu lokalu zastępczego i dobrowolnym poddaniu się egzekucji w przypadku rozwiązania umowy i eksmisji. Czy taka umowa ze studentami zabezpiecza mnie przed utratą mieszkania? Czy ma znaczenie, z kim ją podpiszę – z kobietą czy z którymś z mężczyzn? Nadmieniam, że wszystkie osoby będą wpisane z nazwiska i dowodu do umowy najmu. Czy należy podać w umowie, że kobieta jest w ciąży?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zasady zawierania umowy o najem okazjonalny zostały określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19a wskazanej ustawy „do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym”.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego znacznie ogranicza ewentualne formalności związane z eksmisją lokatorów. Co do zasady sąd, nakazując opróżnienie lokalu, orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Co więcej, zgodnie z art. 14 ust. 4 omawianej ustawy „sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. poz. 414, z późn. zm.) 2  lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały


– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany”.

Jak czytamy, lokal socjalny musi być przyznany np. zawsze kobiecie w ciąży, przy czym ograniczenie to nie ma zastosowania, jeśli osoba ta może zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Ograniczenie to nie jest więc stosowane w przypadku umowy najmu okazjonalnego.

Co więcej, już sama umowa i oświadczenie sporządzone w formie aktu notarialnego, w przypadku skierowania do sądu wniosku o eksmisje, staje się tytułem wykonawczym, na podstawie którego eksmisje można przeprowadzić. Sąd bada jedynie wypełnienie odpowiednich przesłanek z art. 19d ustawy:

„1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:

1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;

3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia”.

Oznacza to, iż jeśli po wygaśnięciu umowy lokator nie opróżni lokalu, może wezwać go pan do jego opuszczenia, dając mu na to minimalnie 7 dni, a następnie złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji). Sąd nada niezwłocznie klauzule wykonalności i możliwa będzie eksmisja. Jak widzimy, umowa najmu okazjonalnego pozwala bardzo szybko rozwiązać sprawę najemcy zajmującego lokal bez tytułu prawnego.

Umowa taka, żeby przyniosła oczekiwany skutek (prawidłowo zabezpieczała Pana interesy), powinna być podpisana ze wszystkimi najemcami jednocześnie. Oznacza to, że nie będzie właściwe podpisanie umowy jedynie z jedną osobą i wpisanie wszystkich osób jako lokatorów, a raczej wszystkie te osoby powinny być wpisane jako najemcy zobowiązani do regulowania czynszu, a także podpisane pod umową. W związku z powyższym dla każdej ze wspomnianych osób powinny być sporządzone odpowiednie załączniki, o których pisałem na wstępie. Ewentualnie, możliwe jest podpisanie umowy najmu okazjonalnego z każda z tych osób z osobna.

Co do ostatniego pytania, nie jest konieczne zamieszczanie wzmianki dotyczącej ciąży w umowie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Opuszczenie wynajmowanego lokalu przez najemcę w konkretnym czasie

Czy są jakieś przepisy regulujące kwestię opuszczenia wynajmowanego lokalu przez najemcę do konkretnej godziny? Umowa z najemcą została rozwiązana za...

Jak zabezpieczyć się przed niesolidnością najemcy?

Jak w umowie wynajmu mieszkania zabezpieczyć się, aby w przypadku niesolidności najemcy można go było go wykwaterować bez obowiązku lokalu...

Zaleganie przez najemcę z opłatami

Najemca mojego mieszkania nie chce płacić za media od dwóch miesięcy, nie płacił też ostatniego czynszu, bo twierdz, że powinien dostać faktury ze...

Termin wypowiedzenia umowy lokalu użytkowego

Złożyłem wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego listem poleconym i za potwierdzeniem odbioru. List wysłałem 31 marca, natomiast został doręczony 4...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »