Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Co teraz zrobić, aby zostać najemcą lokalu po ojcu?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-02-27

Mieszkałam w lokalu komunalnym z rodzicami do 25 roku życia, wtedy właśnie rodzice się rozwiedli, a ja wzięłam ślub i z moim mężem zaczęliśmy wynajmować mieszkanie. Tak więc od kilku lat tam nie mieszkam, ale jestem w dalszym ciągu zameldowana wraz z dwójką moich dzieci. Tato był najemcą mieszkania. Od trzech lat poważnie chorował, niestety zmarł tydzień temu – do końca się nim opiekowałam. W tym mieszkaniu mieszkała z nim kobieta bez ślubu. Co muszę teraz zrobić, aby zostać najemcą tego lokalu po ojcu?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat

Przedstawiona sytuacja stanowi nie tylko wyzwanie w zakresie osobistym, ale także prawnym i organizacyjnym.

Wstąpienie w prawo najmu uregulowano w artykule 691 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi:

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Przesadą byłoby mówić, jakoby Pani „musiała” cokolwiek robić; rozsądek zaś podpowiada podjęcie określonych czynności formalnych – zwłaszcza w relacjach z właścicielem danego mieszkania (zapewne faktycznie z administracją, reprezentującą odnośną gminę). W ważnych sprawach należy korzystać z formy pisemnej. Pisma składa się (np. w sekretariacie) za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Przede wszystkim chodzi o to, że do wstąpienia w prawo najmu dochodzi z mocy prawa (łacińskie: ex lege); taka regulacja prawna może mieć różne następstwa (także z uwagi na praktyki wynajmujących lokale). Jedni wynajmujący akceptują wstąpienie w prawo najmu przez określoną osobę (określone osoby) i dość szybko formalizują relacje z nowym najemcą (nowymi najemcami). W praktyce mogłoby wystarczyć podpisanie załącznika (np. nazwanego „aneksem”) do wcześniej zawartej umowy najmu, jednak dość często proponuje się osobie wstępującej w prawo najmu zawarcie nowej umowy najmu – w takim przypadku trzeba zachować szczególną ostrożność. Nowa umowa może znacząco (być może na niekorzyść najemcy) różnić się od umowy zawartej wcześniej; w przypadku mieszkań komunalnych propozycja zawarcia nowej umowy najmu (zwłaszcza w takim kontekście) może mieć na celu ograniczenie uprawnień najemcy w związku z ewentualnym przyszłym zbywaniem mieszkania komunalnego (np. uprawnień do korzystania z bonifikaty, które to uprawnienia są często związane z długością trwania umowy najmu). Ogólnie rzecz ujmując: także w innych okolicznościach należy unikać podpisywania czegokolwiek bez wcześniejszego dokładnego przeczytania i zaakceptowania całej treści, z którą wiąże się podpis.

Wstąpienie w prawo najmu niekiedy bywa niedogodne dla wstępującego w prawo najmu (np. dla dziecka najemcy, które mieszkało z najemcą przez parę miesięcy przed jego śmiercią). Także w takich sytuacjach dobrze jest formalnie doprowadzić do rozwiązania umowy najmu – nowy najemca (który wstąpił w prawo najmu) powinien umowę najmu wypowiedzieć (w sposób dający się udowodnić) oraz oficjalnie „zdać klucze” (przydać się może także protokół ze szczegółowym opisaniem stanu mieszkania, być może nawet z załączoną dokumentacją zdjęciową lub nagraniem na nośniku danych). Wspominam również o tym aspekcie, ponieważ zdarza się, że wynajmujący po dłuższym czasie (np. po roku) od wstąpienia w prawo najmu występują na drogę sądową o zasądzenie czynszu (i opłat).

Przedstawiony przez Panią opis sytuacji może budzić wątpliwości, więc należy zwrócić uwagę na określone warianty – w kontekście ustawowych przesłanek wstąpienia w prawo najmu. Przede wszystkim, bez znaczenia prawnego (niezależnie od różnych względów, np. sentymentalnych) jest to, gdzie Pani mieszkała w przeszłości. Podstawowe znaczenie (dla wstąpienia w prawo najmu) ma to, czy Pani stale zamieszkiwała ze swym tatą „do chwili jego śmierci”; chodzi o zamieszkiwanie (i to stale), a nie o towarzyszenie w odchodzeniu z tego świata. Jeżeli Pani zamieszkiwała ze swym tatą stale „do chwili jego śmierci”, to zapewne wstąpiła Pani w prawo najmu (z mocy prawa) – jeżeli zaś nie została spełniona ta przesłanka ustawowa, to Pani nie wstąpiła w prawo najmu.

Wyżej napisałem „zapewne”, bo proszę się liczyć z tym, że dotyczący owego mieszkania aspekt formalny (za życia Pani taty) mógł ulec zmianie. Pani napisała (między innymi) – cytuję: „mieszkała z nim kobieta bez ślubu”. Nie można zupełnie wykluczyć, że owa kobieta stała się (za życia Pani taty) współnajemcą danego mieszkania – jeżeli do tego doszło, to ta pani stała się jedynym najemcą tegoż mieszkania po śmierci Pani taty. Poza tym czasami mają miejsce „ciche śluby”; zapewne sam odpis aktu zgonu (w Polsce wydawany na ogół wkrótce po śmierci człowieka) zawiera prawidłowe dane o stanie cywilnym taty, ale (na wszelki wypadek) sygnalizuję, że w sytuacji zagrożenia śmiercią prawnie dopuszczalne jest zawarcie małżeństwa ze znacznym ograniczeniem formalności – art. 9 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). W jednym mieszkaniu ludzie bez ślubu żyją dość często i jedynie czasami jest to pożycie „jak mąż i żona” (tradycyjnie określane mianem „konkubinatu”). Podstawowe znaczenie (dla wstąpienia w prawo najmu) ma to, czy owa kobieta jedynie współmieszkała z Pani tatą (np. dla „podzielenia się rachunkami” lub udzielania tacie pomocy), czy też Państwo ci żyli ze sobą „jak mąż i żona” (w ramach związku nieformalnego). W przypadku wspólnego nieformalnego pożycia prawdopodobne może być wstąpienie w prawo najmu przez tę kobietę; być może wspólnie z Panią (jeżeli Pani wstąpiła w prawo najmu) – proszę zwrócić uwagę na to, że wstąpić w prawo najmu po jednym najemcy może więcej niż jeden człowiek.

W zakresie wyzwań organizacyjnych trudno jest doradzać cokolwiek – poza „trzymaniem ręki na pulsie”. Niekiedy spore znaczenie ma to, kto pierwszy zaczyna załatwiać formalności (np. związane z wstąpieniem w prawo najmu). Czasami sprawy są załatwiane zgodnie – zarówno między osobami wspólnie wstępującymi w prawo najmu, jak też w relacjach z wynajmującym lub reprezentującą go administracją. Samo zameldowanie Pani „pod danym adresem” może przemawiać na rzecz wstąpienia w prawo najmu przez Panią, ale proszę się liczyć ze sporem i związanymi z nim okolicznościami – np. z przeprowadzaniem postępowania sprawdzającego na okoliczność Pani rzeczywistego zamieszkiwania w danym mieszkaniu stale „do chwili śmierci” Pani taty (np. przez „rozpytywanie” osób mieszkających w pobliżu). W sytuacji spornej zasadne może okazać się wytoczenie powództwa o ustalenie, że doszło (albo nie doszło) do wstąpienia w prawo najmu – konstrukcję prawną powództwa o ustalenie przewidziano w artykule 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), który brzmi: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”. Proszę pamiętać o tym, że obowiązek meldunkowy oznacza obowiązek zameldowania pod adresem rzeczywistego zamieszkiwania.

Wynik Pani starań trudno przewidzieć, bo przecież nie można wykluczyć również starań tamtej kobiety o sformalizowanie stosunku najmu – jeżeli wstąpiła ona w prawo najmu (w takiej sytuacji najem mógłby przysługiwać zarówno jej, jak i Pani). Jak napisałem, podstawowe znaczenie dla wstąpienia przez Panią w prawo najmu ma to, czy Pani mieszkała ze swym tatą „aż do jego śmierci”, a nie samo zameldowanie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »