Kategoria: Mieszkania służbowe

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem służbowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Co zrobić z upartym i niepłacącym najemcą?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-10-24

Wynajmuję mieszkanie pewnej parze z dziećmi. Najemcy podnajęli jeden pokój – wbrew umowie. Kilka miesięcy temu nie zapłacili odstępnego – nawet jeśli pokryję dług z kaucji, wciąż brakuje 600 zł. Najemca nie chce zapłacić długu. Wypowiedziałam umowę, ale została zignorowana. Dziś mija termin zapłaty kolejnych rachunków, a oczywiście pieniędzy nie dostanę. Co mogę zrobić w tej sytuacji? Umowa kończy się za 2 miesiące – co zrobić, jeśli najemca nie będzie chciał opuścić lokalu?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Trudno mi się odnosić do tego postępowania najemcy, bowiem nie widzę postanowień umowy najmu. Często bowiem wynajmujący (czyli Pani) zastrzegają, że kaucja jest przeznaczona na pokrycie szkód w lokalu oraz zaległości w czynszu i dodają, że nie jest możliwe potrącenie kaucji z ostatnim czynszem najmu.

Wracając do sprawy, najemca stwierdził, że brakujące 600 zł dopłaci, ale do dnia dzisiejszego tego nie zrobił.

Niestety już na podstawie tego, co Pani napisała, stwierdzam, że wypowiedzenie najmu lokalu jest bezskuteczne wobec najemcy, nawet mimo takiego brzmienia umowy najmu.

Ma Pani rację, że zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jednak wbrew literalnemu brzmieniu art. 673 § 3 przepis ten nie znajdzie zastosowania po stronie Pani jako właściciela takiego lokalu. Powodem tego jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej ustawa o ochronie praw lokatorów) z 21 czerwca 2001 r.

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów:

„1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4”.

Z porównania przedmiotowych przepisów, przy zastosowaniu reguł kolizyjnych, wysunąć można wniosek, że to ustawa o ochronie praw lokatorów ma prymat obowiązywania względem przepisów kodeksowych w zakresie uprawnień wynajmującego. Głosy w doktrynie, nie pozostawiają bowiem wątpliwości, iż w umowie najmu lokalu mieszkalnego ukształtowanego na czas oznaczony strony mogą ważnie zastrzec klauzulę wcześniejszego wypowiedzenia najmu tylko przez najemcę (Mirosław Nazar, Ochrona praw lokatorów, Cz. II, MoP 2001, Nr 20).

Możliwość zastosowania art. 673 § 3 wobec wynajmującego istnieje jedynie w przypadku najmu lokalu o charakterze niemieszkalnym oraz w przypadku najmu rzeczy innych niż lokale. Należy podnieść też, iż zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego regulujących możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego lokal mieszkalny bez zachowania terminów wypowiedzenia tj. – art. 667 § 2, 672, 685 i 687 – jest wyłączone również ze względu na obowiązywanie ustawy o ochronie praw lokatorów.

W ten sposób Pani postanowienia umowy najmu dotyczącego wypowiedzenia są wyparte przez przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w tym zakresie – co do terminów i podstaw wypowiedzenia.

Wprawdzie brak płatności oraz użyczenie osobie nieuprawnionej są podstawą wypowiedzenia ale w konkretnych terminach. Ponadto to Pani musi udowodnić zarówno przesłankę braku płatności (co stosunkowo łatwe) jak i fakt podnajmowania (co może być trudne, jeżeli nie ma Pani świadków lub innych dowodów).

W tym zakresie Pani wypowiedzenie odnośnie braku płatności jest bezskuteczne, zaś odnośnie podnajmu osobie trzeciej (uznaję, że zamieszkanie z żoną i dziećmi nie jest użyczeniem dla osób trzecich) musi upłynąć dłuższy czas.

Pyta Pani o możliwości wobec najemcy – na pewno już na tym etapie (mimo niezakończenia najmu) może Pani wystąpić o zapłatę do sądu. Sugeruję jednak najpierw skierować do najemcy wezwanie do zapłaty listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru z zaznaczeniem, że po wyznaczonym terminie skieruje Pani sprawę na drogę sądową.

Usunąć siłą najemcy również Pani nie może. Najpierw więc należałoby skutecznie wypowiedzieć mu umowę najmu, a następnie skierować sprawę o eksmisję z lokalu do sądu.

Sąd, jeżeli uzna eksmisję za zasadną, orzeknie eksmisję, jednak zawiesi jej wykonanie, jeżeli uzna, że najemcy i jego rodzinie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Zgodnie bowiem z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów:

„1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.

3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.)lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

5. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13 (generalnie chodzi o wykraczanie przez lokatora w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu)

6. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

7. Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego”.

Jeżeli więc sąd przyzna lokal socjalny, to do momentu zagwarantowania takiego lokalu przez gminę eksmisja będzie wstrzymana, nawet jeżeli najemca nie będzie płacił za czynsz i inne opłaty.

Pani w tym czasie będzie mogła żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu od najemcy lub odszkodowania od gminy za brak lokalu socjalnego, jednak w praktyce egzekucja z tych ludzi jest nieskuteczna, a odszkodowania od gminy niskie.

Reasumując, postanowienia Pani umowy najmu nie obowiązują o tyle, o ile są mniej korzystne dla najemcy niż przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem służbowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »