Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy będziemy mogli zostać w byłym mieszkaniu PKP?

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2017-05-26

Zakupiliśmy z mężem mieszkanie, biorąc kredyt we frankach, i w chwili obecnej zadłużenie jest zbyt duże, abyśmy mogli go sprzedać. Zameldowani jednak jesteśmy w mieszkaniu, które jako spadek po PKP przejęło miasto, i to mieszkanie ma status mieszkania komunalnego. Rodzice żyją (i oby tak było jak najdłużej). Czy jest jakakolwiek możliwość pozostania w tym mieszkaniu komunalnym, jak nie będzie już głównego najemcy (wiem, że najmu się nie dziedziczy)?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Postaram się Pani wyjaśnić precyzyjnie sytuację w kontekście zadanych przez Panią pytań. Pierwsza rzecz to wstąpienie w stosunek najmu lokalu komunalnego, którego głównymi najemcami są obecnie Pani rodzice.

Taka możliwość istnieje i reguluje ją art. 691 § 1–3 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą

Osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci, a w razie braku takich osób stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa”.

Pisze Pani, że jesteście zameldowani, rozumiem, że nie mieszkacie, więc wyjaśnię, że zameldowanie to tylko kategoria administracyjna, natomiast w rozumieniu przytoczonego przepisu miejsce zamieszkania oznacza miejsce stałego przebywania.

Aby nie być gołosłowną, przytoczę wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 1981 r., sygn. akt III CRN 314/80, w którym sąd stwierdził, że „według hipotezy art. 691 KC wystarcza, jeżeli osoba obca w chwili zamieszkania, ale stale mieszkająca z najemcą aż do chwili jego śmierci, w okresie tego zamieszkania stała się osobą bliską najemcy. Przesłanka co do stałego zamieszkania z najemcą zawiera w sobie wymaganie, żeby osoba bliska najemcy nie miała innego mieszkania, a lokal mieszkalny zajmowany przez tę osobę z najemcą stanowił centrum jej spraw życiowych”.

Bardzo często jest tak, że gmina prowadzi dochodzenie, którego celem jest ustalenie, czy ktoś mieszka w danym mieszkaniu, np. rozpytując sąsiadów o ten fakt, nie musi się oczywiście tak zdarzyć – to gminy robią tylko wówczas, gdy powezmą przypuszczenie, że ktoś w lokalu nie mieszka. Natomiast może być tak, że w Pani przypadku nie będzie podejrzeń w tym zakresie i gmina uzna, że skoro jest Pani dzieckiem najemców i mieszka stale z nimi w chwili śmierci, to wstępuje Pani automatycznie w stosunek najmu.

„Wstąpienie osób wskazanych w art. 691 § 1 k.c. w stosunek najmu następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu między sukcesorem a wynajmującym i niezależnie od tego, czy źródłem najmu była umowa najmu czy decyzja administracyjna o przydziale” (tak Sąd Najwyższy w uchwale z 23 października 1978 r., sygn. akt III CZP 52/78). Natomiast jeśli chodzi o kwesti,ę czy można wstąpić w stosunek najmu lokalu komunalnego w sytuacji, gdy posiada się inny, własny loka,l to wyjaśnię, że w tym zakresie zastosowanie mają regulacje ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Przede wszystkim lokale komunalne mają niski czynsz, tj. niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, to jest poniekąd cechą je wyróżniającą. I tu niestety art. 11 ust 2 pkt 2 ustawy mówi, że właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Ponieważ posiada Pani wraz z mężem inne mieszkanie, niestety obawiam się, że urząd gminy szybko ten fakt ustali i niestety, jeżeli uprzednio ustali, że wstąpiła Pani w stosunek najmu, to umowę z zachowaniem tego miesięcznego terminu wypowie.

Musiałaby Pani jakoś rozwiązać sprawę mieszkania, nie chcę tu Pani podpowiadać jakiś karkołomnych rozwiązań typu rozwód i przepisanie go na męża, ale niestety – z doświadczenia wiem, że lokali komunalnych jest bardzo mało i gminy korzystają z każdej możliwości wypowiedzenia umowy, stąd też z powodu posiadania innego lokalu – jeżeli nie będzie wątpliwości oczywiście co do faktu Pani zamieszkiwania w lokalu komunalnym – wypowiedzą stosunek najmu.

W orzecznictwie podkreśla się bowiem, iż okoliczność, że „małżonek osoby, o której mowa w art. 691 § 1 k.c., jest najemcą innego lokalu mieszkalnego, nie jest przeszkodą wstąpienia w stosunek najmu” (uchwała Sądu Najwyższego z 4 stycznia 1979 r., sygn. akt III CZP 86/78). Powyższa konkluzja ma zastosowanie także w sytuacji, gdy małżonkowi przysługuje inny niż najem tytuł prawny do lokalu mieszkalnego lub domu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Uznanie wstąpienia w najem mieszkania i szanse na jego wykup

Mam pytanie dotyczące wykupu mieszkania komunalnego, do którego obecnie nie mam uregulowanego stosunku prawnego po śmierci mojej mamy (głównego najemcy)....

Wykup mieszkania komunalnego przez konkubinę

Wraz z konkubentem zamieszkuję mieszkanie komunalne. Jestem zameldowana w tym mieszkaniu. Mieszkanie było przyznane ojcu partnera, który zmarł....

Wykup mieszkania komunalnego a prawa osoby zamieszkującej

Moi rodzice są w trakcie wykupu mieszkania komunalnego. W mieszkaniu tym od 30 lat zameldowana jestem ja – córka, mieszkam tu z mężem...

Zadłużeni najemcy mieszkania komunalnego a wykup przez dzieci

Mieszkam z mężem u teściów w ich mieszkaniu komunalnym. Głównym najemcą jest teść i teściowa. Chcielibyśmy wykupić mieszkanie na...

Uciążliwi lokatorzy mieszkań komunalnych

Mam mieszkanie własnościowe w bloku, w którym są również lokale komunalne. Zamieszkują je osoby pijące, awanturujące się, zalegające...

Czy siostra może zbyć prawo najmu mieszkania komunalnego

Siostra jest głównym najemcą w mieszkaniu komunalnym, a ja nie mam gdzie mieszkać. Czy siostra może zbyć prawo na mnie, tj. przepisać na mnie to...

Jak najemca mieszkania z zasobów gminnych może przekazać dziecku inną nieruchomość mieszkalną?

Ojciec jest najemcą lokalu komunalnego, wraz z mamą od niedawna posiadają tytuł prawny do nieruchomości zabudowanej w innej miejscowości. Chcieliby...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »