Czy zakup mieszkania spowoduje, że gmina wypowie umowę najmu?

Przesłanki wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego

Wydaje się, że (w zakresie aktualnego stanu prawnego) szczególnie duży związek z wyrażonymi przez Panią wątpliwościami ma treść artykułu 11 ustęp 3 ustawy o ochronie praw lokatorów…:

„Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.”

Umowę najmu uregulowano w art. 659 i następnych K.c. oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów… – da się zauważyć sporo nowelizacji tej ustawy, a poza tym co jakiś czas pojawiają się propozycje zmian legislacyjnych bardziej wymagających (być może nawet bardziej restrykcyjnych) wobec najemców, szczególnie najemców mieszkań komunalnych (prace nad niektórymi projektami przerywano pod wpływem zdecydowanej krytyki w mediach).

Wypowiedzenie umowy najemcy posiadającego lokal mieszkalny w tej samej lub pobliskiej miejscowości

Określenie pobliska miejscowość (występujące w zacytowanym art. 1 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów…) jest niejednoznaczne (w przeciwieństwie do zwrotu ta sama miejscowość). Ta cecha tego określenia przyczynia się do sporej liczby sporów, a przynajmniej niepewności. W drodze praktyki przyjęło się, że na ogół chodzi o sąsiadujące powiaty; w związku z tym również mogą występować kontrowersje oraz spory – chociażby z uwagi na różnice w funkcjonowaniu komunikacji (co ma bardzo duże znaczenie).

W artykułach 21 oraz 21a odnośnej ustawy wskazano dotyczące lokali zamiennych kryteria, co ma duże znaczenie również w kontekście jej art. 11 ust. 3.

Lokal o cechach lokalu zamiennego, którego najemca może używać

Część sporów, szczególnie w przypadku nadgorliwego wypowiadania umów najmu, wiąże się ze sformułowaniem: lokator może używać tego lokalu. Trzeba stwierdzić, że sam ustawodawca nie ułatwia zadania, ponieważ w ustawach często występuje sformułowanie może (względnie nie może), a przecież czasownik „móc” odnosi się nie tylko do „sfery uprawnień“ lub „sfery zakazów“ (czyli „sfer” prawu szczególe bliskich). Z całą pewnością współwłaściciel, a szczególnie właściciel („wyłączny”) jest uprawniony korzystać z rzeczy do niego należącej. Wyjątki od tej reguły – uregulowanej w art. 140 K.c. oraz co do współwłasności w art. 206 K.c. – są nieliczne, mogą np. wiązać się z: podziałem rzeczy wspólnej do korzystania (przewidzianej w art. 206 K.c.), przymusowym opuszczeniem mieszkania (domu) przez sprawcę przemocy w rodzinie, aktów administracyjnych (chociażby związanych z obronnością). Istotne są także możliwości faktyczne, przykładowo: spór o posiadanie lokalu (domu), znajdowanie się nieruchomości, a przynajmniej jej „części mieszkalnej”, w rękach kogoś innego, dużej liczby mieszkańców (np. odziedziczonego domu, a szczególnie mieszkania). Różnie przedstawia się stan techniczny domów i mieszkań – niekiedy faktyczne rudery oficjalnie są traktowane jako zdatne do użytkowania w 100% domy mieszkalne, a czasami jedynie część domu nadaje się do zamieszkania. Są ponadto zagadnienia z „pogranicza” (wyżej wskazanych „sfer”), np. liczba metrów kwadratowych na osobę (w związku z odesłaniem do kryteriów dotyczących lokalu zamiennego). Problem może wiązać się nie tylko ze zbyt mało dokładnym analizowaniem sytuacji przez urzędników, ale także z (rozpowszechnionym) lekceważeniem obowiązku meldunkowego. Jak liczyć liczbę osób na metr kwadratowy – według stanu faktycznego (oby się go udało całościowo ustalić!), czy z uwzględnieniem liczby osób zameldowanych?

Konsekwencje nabycia innego mieszkania przez najemcę lokalu komunalnego

Jak widać, samo nabycie przez Panią innego mieszkania (nadającego się do zamieszkania) mogłoby stać się okazją do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego; oczywiście, wolno się „odwoływać“ – w potocznym tego sformułowania znaczeniu, ponieważ trzeba brać pod uwagę potrzebę wystąpienia na drogę sądową. Zaś w sporach cywilnych duże znaczenie ma odpowiednia aktywność (np. polemizowanie ze stroną przeciwną) – art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Istotne mogą okazać się także inne względy, np. wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).

Proponuję brać pod uwagę także inne przesłanki (ewentualnego) wypowiedzenia umowy najmu – również przyszłe (dlatego przydać się może sukcesywne sprawdzanie stanu prawnego, np. przy pomocy niżej wskazanej sejmowej bazy danych). Jedną z takich przesłanek są „kryteria powierzchniowe“ (liczba osób zamieszkujących mieszkanie), na które zwracam szczególną uwagę w związku z ewentualnością zmniejszenia liczby osób mieszkających w tymże mieszkaniu komunalnym. Być może skutkowałoby to postawieniem ultimatum: „mniejsze mieszkanie komunalne – albo żadne“.

Najemca może wykupić od gminy mieszkanie komunalne

Odnoszę wrażenie, że mogła Pani przeoczyć jeden ewentualny wariant: Mam na uwadze zakup (przez Panią) rzeczonego mieszkania (aktualnie mieszkania komunalnego). Zdaję sobie sprawę z tego, że różnie bywa z możnością kupienia mieszkań komunalnych przez ich najemców, ale proponuję przynajmniej wziąć pod uwagę ten aspekt. Zagadnienia związane ze zbywaniem nieruchomości oraz lokali (nie tylko mieszkalnych) przez gminy uregulowano głównie w ustawie o gospodarce nieruchomościami, np.: pierwszeństwo najemców (w art. 34), bonifikata (trzeba uważać na okoliczności, które mogłyby uzasadniać żądanie (przez gminę) zwrotu udzielonej bonifikaty).

Zachęcam Panią do zapoznania się aktami prawa miejscowego (ze szczególnym uwzględnieniem uchwał właściwej rady jednostki samorządu terytorialnego). Właśnie w aktach prawa miejscowego precyzowane są (a przynajmniej powinny być) zagadnienia dotyczące np.: wynajmowania lokali przez gminy oraz zbywania (w tym sprzedaży) mieszkań komunalnych.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼