Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy muszę wpuścić ekipę remontową do mojego mieszkania komunalnego?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-11-16

Mieszkam w lokalu komunalnym. ZGM prosi o udostępnienie lokalu w celu wybudowania na środku kuchni przewodów kominowych dla innych lokatorów ze wspólnoty – mieszkam na 4. piętrze, a lokatorzy ze wspólnoty na parterze i drugim piętrze – te przewody nie są dla mojego lokalu. Płacę regularnie czynsz, mieszkam tu 27 lat. Niedawno robiłam remont. Czy zatem muszę wpuścić ekipę remontową do mojej kuchni?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Obowiązki i prawa stron umów najmu lokali reguluje m.in. ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych oraz o własności lokali. Do obowiązków wynajmującego należy między innymi dokonywanie napraw i wymiany wewnętrznych instalacji wodociągowych, kanalizacyjnych. Aby umożliwić wynajmującemu wykonanie powyższych obowiązków, najemca zobowiązany jest do udostępnienia zajmowanych przez siebie pomieszczeń w celu wykonania prac remontowych. Obowiązkiem najemcy jest zapewnienie dostępu do tego typu urządzeń. W sytuacji, gdy dostęp do powyższych urządzeń w lokalu najemcy utrudniony jest z uwagi na istniejące wykończenia wnętrz w postaci terrakoty, glazury, najemca niestety ponosi koszty zniszczonych tych przedmiotów w zakresie niezbędnym do wykonania prac remontowych. Jeżeli istnieje dostęp do instalacji z innych pomieszczeń, a naprawa nie wymaga ingerencji w lokalu zajmowanym przez najemcę, wtedy można rozważać ewentualnie odpowiedzialność odszkodowawczą wynajmującego za zniszczone mienie, gdy wykaże się, iż remont można było wykonać bez konieczności ingerencji w substancję mieszkaniową najemcy. Przed rozpoczęciem prac w takiej sytuacji, gdy istnieje dostęp do urządzeń kanalizacyjnych z innych pomieszczeń, należy zwrócić na to uwagę wynajmującemu. Najemca nie może jednak odmówić wynajmującemu wykonania niezbędnych prac remontowych. W przypadku odmowy wpuszczenia do lokalu osób powołanych przez wynajmującego do wykonania prac naprawczych, najemca takiego lokalu może być do tego przymuszony stosownym orzeczeniem sądowym.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Obowiązki właściciela lokalu są związane z utrzymaniem jego lokalu, utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz dotyczą kwestii zamieszkiwania w stanowiącym całość społeczno-gospodarczą organizmie, jakim jest nieruchomość zabudowana jednym lub kilkoma budynkami wielolokalowymi, której właściciele „przymusowo” są zdani na wspólne zamieszkiwanie i współdziałanie dla dobra wspólnego.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

Stosownie do art. 13 ust. 2 tej ustawy „na żądanie zarządu właściciel lokalu jest zobowiązany zezwolić na wstęp do lokalu ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

W razie odmowy obowiązku udostępnienia lokalu wspólnocie mieszkaniowej, na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy, przysługuje roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności niezbędnych do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku lub jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali zobowiązuje właścicieli do tego, aby na żądanie zarządu zezwalali na wstęp do lokalu, „ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

Jak zauważają komentatorzy ustawy, przepis ten nie przewiduje wprost takiego obowiązku, gdy chodzi o dokonanie przeglądów technicznych, w dodatku brak też regulacji, które dopuszczałyby, w razie odmowy, prawo zastosowania przymusu bezpośredniego i wejścia do lokalu w asyście policji czy straży miejskiej.

Oczywiście ustawa o własności lokali nie jest jedynym aktem, który nakłada obowiązki związane z udostępnianiem lokali. Takie regulacje można także znaleźć np. w ustawie Prawo energetyczne; art. 45 a ust. 11 nakłada na właściciela lokalu obowiązek udostępnienia pomieszczenia, w którym zamontowany jest ciepłomierz lub inne urządzenie służące do pomiaru zużycia ciepła celem jego kontroli lub odczytu w celu dokonania rozliczenia. Podobne zapisy zawiera również ustawa z dnia 7 czerwca 2001 roku o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, art. 6 ust. 8 stanowi, że w przypadku gdy umowę o dostawę wody zawiera się z zarządcą lub właścicielem nieruchomości wielolokalowej – osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana udostępnić lokal w celu zainstalowania wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany. Zresztą nie są to jedyne takie regulacje, np. z § 17 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z dnia 16 sierpnia 1999 r. (Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn. zm.) wynika, że w czasie użytkowania instalacji gazowej użytkownik lokalu powinien udostępniać lokal właścicielowi budynku lub dostawcy gazu dla wykonywania ich obowiązków; w pkt. 8 nakazano natomiast użytkownikowi lokalu udostępniać lokal w celu przeprowadzenia przez odpowiednie służby kontroli instalacji i urządzeń gazowych, przewodów i kanałów spalinowych, wentylacyjnych, a także innych instalacji i urządzeń, oraz ściśle wykonywać zalecenia pokontrolne. Z kolei w § 18 ust. 2 pkt. 1 zawiera zapis, w którym zobowiązano użytkownika lokalu, aby w czasie użytkowania instalacji elektrycznej w lokalu, udostępniał lokal dla wykonania obowiązków obciążających właściciela budynku oraz dostawcę energii elektrycznej.

Należy również zwrócić uwagę na zapisy art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zawarto w nim adresowany do właściciela lokalu nakaz utrzymywania lokalu w należytym stanie, co z kolei wymaga przecież jego udostępniania celem wykonania kontroli wymaganej przepisami prawa budowlanego.

Prawo nie przewiduje możliwości wejścia do lokalu wbrew woli jego właściciela w asyście funkcjonariuszy policji czy straży miejskiej, ponieważ przepisy nie wyposażają członków zarządu w takie kompetencje, a przepis prawa nakładający określone obowiązki nie stanowi samoistnej podstawy do zastosowania przymusu, natomiast stanowi podstawę prawną do wydania odpowiedniego orzeczenia przez sąd. W takiej sytuacji konieczne jest wystąpienie z pozwem przeciwko opornemu właścicielowi o wydanie nakazu udostępnienia lokalu.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 15 stycznia 2015 roku „wyliczenie przypadków, w których właściciel lokalu jest zobowiązany zezwalać na wstęp do lokalu na żądanie zarządu (zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej (art. 13 ust 2 u.w.l.) ma więc charakter wyczerpujący, a istnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie (konieczność przeprowadzenia konserwacji, remontu, albo usunięcia awarii w nieruchomościach wspólnych, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje) musi być wykazane i weryfikowalne. Wspólnota może dochodzić wykonania obowiązku udostępnienia lokalu przez właściciela w trybie procesu o nakazanie. Artykuł 13 ust. 2 ustawy – będący ograniczeniem praw właścicielskich właścicielem lokalu – stanowi zarazem materialną podstawę roszczenia wspólnoty w warunkach zaistnienia jednej z przesłanek tego przepisu”.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »