Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Duża podwyżka czynszu

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2020-07-03

Trzy lata temu wynajęłam mieszkanie o pow. 65 m2 wraz z garażem, czynsz został ustalony na kwotę 2000 zł (mieszkanie 1700 zł i garaż 300 zł). Mieszkanie znajduje się w województwie pomorskim. Kilka dni temu właścicielka mieszkania poinformowała mnie, że od przyszłego roku ma zamiar podwyższyć czynsz o 500 zł miesięcznie, czyli do kwoty 2500 zł. Jest to pierwsza podwyżka od zawarcia umowy najmu. Wydaje mi się, że jest ona bardzo wysoka, faktem jest, że ceny wynajmu mieszkań w ostatnim roku poszły bardzo do góry i przy tym metrażu sięgają do 2000 zł miesięcznie w naszej miejscowości. Czy taka duża podwyżka jest zasadna?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Duża podwyżka czynszu

Podwyżka czynszu – kiedy jest zgodna z prawem?

Nie jestem w stanie wskazać, czy taka podwyżka czynszu jest zasadna. Na pewno musi zostać uzasadniona. Jeśli nie podpiszecie aneksu – zgodnie, tj. obie strony, to właściciel ma prawo wypowiedzieć dotychczasowy czynsz.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dotyczy zarówno samodzielnych lokali mieszkalnych, w całości przeznaczonych do stałego wynajmowania, jak i lokali niespełniających statusu samodzielności ani nieprzeznaczonych do stałego wynajmowania przez właściciela; odnosi się też do najmu okazjonalnego.

Zgodnie z art. 8a ust. 2 ustawy termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Podwyżka czynszu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela (media), nie może być dokonywana częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b).

Uzasadniona duża podwyżka czynszu

Natomiast zgodnie z art. 8a ust. 4 podwyżka, w której  wyniku wysokość czynszu przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach.

Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

tanowi on, iż „podwyższając czynsz, właściciel może ustalić:

1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub

b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową aż do ich pełnego zwrotu;

2) godziwy zysk”.

Zgodnie z art. 8a ust. 4e także podwyżkę czynszu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną.

Czynsz można podnieść, o ile jest się w stanie uzasadnić powód podwyżki. Można podnieść czynsz i opłaty nie tylko do poziomu zapewniającego utrzymanie lokali, ale także do poziomu zapewniającego zwrot kapitału i godziwy zysk.

Ustawa o ochronie lokatorów ustala równocześnie kwotę zwrotu kapitału, jaki wolno właścicielowi przyjąć przy ustalaniu czynszu. Wynosi ona w skali roku:

  • nie więcej niż 1,5% nakładów właściciela na budowę albo zakup lokalu,
  • nie więcej niż 10% nakładów poniesionych przez niego na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu.

Uzasadnienie dużej podwyżki przez właściciela

Wynajmujący, wypowiadając czynsz, nie może ograniczyć się do podania przyczyny podwyżki i składników nowej jego stawki.

Sąd Najwyższy w uchwale z 5 lutego 2010 r. (sygn. akt III CZP 130/09) uznał, że w kalkulacji podwyżki powinien być wskazany sposób obliczenia tego ze składników czynszu, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej jego wysokości.

W zależności od okoliczności uzasadnione może być podniesienie czynszu i to znaczne w stosunku do obecnej stawki. Zgodnie z art. 8a ust. 5 zd. 2 ustawy ciężar udowodnienia zasadności podwyżki został nałożony na właściciela. Rolą więc wynajmującego w postępowaniu sądowym jest wykazanie wysokości poszczególnych składników podwyższonego czynszu

Ustawodawca w żaden sposób nie określił, w jaki sposób stawka godziwego zysku powinna zostać ustalona, pozostawiając ocenę w tym zakresie sądowi pod kątem właściwego kryterium ustalenia tej stawki, jak również w zakresie wysokości godziwego zysku.

Godziwy zysk może być ustalony w oparciu o poziom rentowności inwestycji jaką jest wynajem mieszkań w stosunku do zainwestowanego kapitału. Stawka rentowności wynajmu mieszkań na poziomie 4,5 % jest uzasadniona – z takimi orzeczeniami sądów się spotykam.

Jeśli faktycznie czynsze w okolicy plasują się na poziomie 2 tys. zł, to brak zgody na podwyżkę może skutkować rozwiązaniem umowy najmu. Trzeba podjąć decyzję, czy walczyć z właścicielem, czy nie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Zatrzymanie części kaucji na poczet naprawienia szkody

Mam problem dotyczący zwrotu kaucji po zakończeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jako wynajmujący podpisałem z najemcą protokół zdawczo-odbiorczy bez...

 

Najem części domu należącego do rodziców

Chce wynająć pierwsze piętro i parter domu, którego właścicielami są rodzice, będę miała do tego celu pełnomocnictwo sporządzone u notariusza....

 

Niedogrzane mieszkanie jako przyczyna rozwiązania najmu

Wynajmuję mieszkanie (umowa ustna), w którym jest bardzo zimno. Niby centralne ogrzewanie grzeje, ale nie można utrzymać takiej temperatury, żeby...

 

Brak kontaktu z najemcą po wypowiedzeniu umowy?

Mam najemcę mieszkania który nie płaci od przeszło 2 miesięcy. Wielokrotnie wysyłałem mu SMS-y, deklarował się, że zapłaci, oczywiście nie miało to...

 

Umowa najmu okazjonalnego i podatki

Umowa najmu okazjonalnego i podatki

Chcę spisać umowę najmu okazjonalnego od nowego roku. Mam już oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Kiedy murze spisać umowę najmu...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »