Użytkowanie piwnic we wspólnocie mieszkaniowej - przepisy

Czy częścią składową lokalu jest piwnica

Piwnice, o których Pani pisze, zapewne nie zostały przydzielone do poszczególnych mieszkań (w praktyce taka sytuacja oczywiście może mieć miejsce wówczas, gdy będą one stanowiły pomieszczenia przynależne). Wynika to z art. 2 ust 4 ustawy o własności lokali, który stanowi, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Zobacz również: Zabudowa korytarza w bloku

Części wspólne nieruchomości przysługują wszystkim właścicielom lokali

W tej sytuacji piwnice stanowią części wspólne nieruchomości. Jako część wspólna piwnice przysługują w udziałach wszystkim właścicielom lokali. Zgodnie z ustawą udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Tak więc prawo do korzystania z piwnicy będącej częścią wspólną jako takie istnieje dla każdego lokatora. Oczywiście możliwe jest porozumienie, w którym właściciele lokali uzgodnią pomiędzy sobą sposób korzystania z części wspólnych tak, że będą im przysługiwać piwnice do wyłącznego korzystania, zwykle dotyczy to równo wszystkich właścicieli ale może się też zdarzyć, że ktoś od korzystania z określonej części wspólnej zostaje wyłączony. Wszystko to jest kwestią uzgodnień pomiędzy właścicielami lokali we wspólnocie.

Umowny podział do korzystania z piwnic

Taki umowy podział do korzystania nazywa się na gruncie prawa podziałem quoad usum.

Dokonanie takiego podziału quoad usum nie ma charakteru definitywnego. Dlatego też dopuszczalna jest jego zmiana w wypadku zmiany okoliczności (tak też wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 kwietnia 1973 r., sygn. akt III CZP 15/73). 

Jeżeli jest nowy właściciel lokalu i on chce korzystać z części wspólnej, ma do tego prawo. Art. 12 ust 1. ustawy o własności lokali stanowi bowiem, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Dlatego nie można go tego pozbawić jeżeli sam chce z tego prawa skorzystać.

Sąd Najwyższy w wyroku wydanym w sprawie III CSK 325/09 wyjaśnił, że „Wspólnota Mieszkaniowa w każdej chwili poprzez uchwałę ma prawo umowny sposób korzystania quoad usum zmienić”.

Zobacz również: Zabudowa ogródka w bloku

Powództwo o dopuszczenie do posiadania

Jeżeli wspólnota nie jest zainteresowana zmianą dotychczasowego korzystania z części wspólnych, współwłaściciel może dochodzić swoich praw w sądzie przez stosowne powództwo o dopuszczenie do posiadania, czyli de facto zmianę umowy quoad usum.

Art.1 ust. 2 ustawy o własności lokali mówi bowiem, że w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, zaś art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Dlatego niestety, ale odmawiając korzystania właścicielowi z części wspólnej, trzeba się w konsekwencji liczyć z postępowaniem sądowym, w ramach którego sąd będzie musiał ustalić nowy sposób korzystania z piwnic stanowiących części wspólne.

Zobacz również: Zasiedzenie piwnicy w bloku

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r., sygn. akt III CZP 15/73
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 325/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.