Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Dzierżawa pomieszczenia piwnicznego we wspólnocie mieszkaniowej

Autor: Grzegorz Dziubka

Potrzebuję pomocy w sprawie dzierżawy pomieszczenia piwnicznego będącego częścią wspólną we wspólnocie mieszkaniowej. Spółdzielnia chce naliczać opłaty miesięczne za dzierżawę wyżej wymienionego pomieszczenia. Czy spółdzielnia może dzierżawić części wspólne wspólnoty mieszkaniowej? Czy może je dzierżawić mieszkańcom wspólnoty? Między kim a kim będzie umowa dzierżawy? Między mieszkańcem a zarządem wspólnoty? Zarządcą? Pozostałymi mieszkańcami? A może najem? A może to jest bezprawne? Nadmieniam, że dostałam pozwolenie mieszkańców całej mojej klatki na używanie pomieszczenia piwnicznego wspólnego – mam ich podpisy. Czy zarząd nieruchomości, zarządca nieruchomości może na mnie wymusić opłatę? Jeśli tak, na jakiej podstawie? Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może się sam wybrać?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Dzierżawa pomieszczenia piwnicznego we wspólnocie mieszkaniowej

Zawarcie umowy przez wspólnotę mieszkaniową

Wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd ma zdolność do zawierania umów, dlatego też wspólnota mieszkaniowa może zawrzeć umowę dzierżawy. Jednak są pewne granice zawierania takich umów. Stanowi tak głownie orzecznictwo – uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. sygn. akt III CZP 65/07. Zawarcie takich umów musi być uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną (np. dodatkowy dochód z najmu, dzierżawy będzie przekazywana na cele związane z realizacja celów związanych z zarządem nieruchomości np. remonty. Corocznie powinna być podejmowana uchwała w sprawie opłat za dzierżawę części wspólnych.

Dokonując zawarcia takiej umowy, trzeba przede wszystkim ustalić cel, dla jakiego dzierżawa ta będzie zawarta, cel uzasadniony potrzebami, związanymi z zarządem nieruchomością wspólną, i powinno to być ustalone już przed zawarciem umowy dzierżawy.

Część wspólna nieruchomości

Z uwagi na to, że pomieszczenie, o którym Pani wspomina, nie jest pomieszczeniem przynależnym, wspólnota może dokonać jego dzierżawy. Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali „do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Status pomieszczenia przynależnego gwarantuje właścicielowi lokalu, że pomieszczenie to jest przypisane do jego lokalu, a tym samym tylko on, z wyłączeniem innych właścicieli lokali, ma prawo do korzystania z takiego pomieszczenia. Jeśli piwnica nie stanowi pomieszczenia przynależnego, ma ono status części wspólnej nieruchomości. Nie przysługuje wówczas współwłaścicielom prawo żądania ich współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali.


Możliwe jest umowne uregulowanie odmiennego, niż wynika to z ustawy o własności lokali, sposobu korzystania z piwnicy stanowiącej część wspólną. Podstawę prawną może być np. umowa dzierżawy.  Możliwe jest korzystanie z pomieszczenia stanowiącego część wspólną na mocy takiej umowy, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza ich udziały właścicielskie. Oczywiście musi być to dokonane za zgodą wszystkich współwłaścicieli.

Zarząd wspólnotą

Zgodnie z art. 21 ust 1 ustawy z dnia 26 czerwca 1994 r. o własności lokali „zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali”. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Zgodnie z ustawą z dnia 26 czerwca 1994 r. o własności lokali:

„1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa wart. 16 żądanie sprzedaży lokalu przez wspólnotę mieszkaniową - przesłanki;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony wart. 18 określenie sposobu zarządu nieruchomością ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może sam wybrać zarządcę, sam ustalić treść zawieranej z nim umowy, ale wysokość wynagrodzenia i pełnomocnictwo dla zarządu do określenia w umowie z zarządcą konkretnego wynagrodzenia powinna być określona w uchwale podjętej przez właścicieli wspólnoty mieszkaniowej. Ale już ustawa o własności lokali stanowi tylko, że to właściciele lokali dokonują wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu oraz że dokonuje się tego wyboru w drodze uchwały.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl