Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ingerowanie wspólnoty w sposób użytkowania lokalu

Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 2018-12-17

Posiadamy lokal użytkowy, produkcyjno-handlowy (cukiernia), w budynku mieszkalno-usługowym wielorodzinnym. Wspólnota nie wyraża zgody na zlokalizowanie w lokalu działalności gastronomicznej i wyraziła to w uchwale przegłosowanej większością głosów w maju. Nie zaskarżyliśmy tej uchwały do sądu, a teraz zorientowaliśmy się, że wspólnota nie ma prawa ingerować w sposób użytkowania naszego lokalu. Teraz chcemy lokal sprzedać. Nowy właściciel chce uruchomić restaurację. Czy ta niezgodna z prawem uchwała jest dla niego obowiązująca? Czy można jeszcze zaskarżyć ją do sądu?

Filip Syrkiewicz

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Granice władztwa wspólnoty mieszkaniowej wyznacza w szczególności art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 716 z późn. zm.), zgodnie z którym dysponuje ona kompetencją do podejmowania czynności z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną oraz niektórych czynności przekraczających zwykły zarząd – m. in. do udzielania zgody na nadbudowę i przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanawianie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku budowy lub przebudowy, podział nieruchomości wspólnej, zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej, a także połączenie lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności.

W przypadku czynności zwykłego zarządu kompetencje wspólnoty wykonuje zarząd, natomiast w odniesieniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – właściciele lokalu w uchwale wyrażającej zgodę na ich dokonanie.

W dorobku judykatury oraz doktryny, utrwalił się pogląd, zgodnie z którym właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał ingerujących w prawo własności lokali. Do kwestii naruszających indywidualny interes właścicieli lokali bezsprzecznie zalicza się m. in. ograniczenie możliwości prowadzenia działalności produkcyjnej lub usługowej bez uprzedniej zgody zarządu wspólnoty (tak m. in. w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. – sygn. akt II CSK 600/08 oraz z dnia 16 stycznia 2008 r. – sygn. akt IV CSK 393/07).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Nie można również tracić z pola widzenia, iż naruszenie interesu właściciela lokalu, rozumiane w szczególności jako nieuprawniona ingerencja wspólnoty w przysługujące mu prawo do rzeczy, stanowi przesłankę do uchylenia podjętej w tych warunkach uchwały na zasadzie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Wymaga podkreślenia, że wykonywanie ustawowych kompetencji przez wspólnotę mieszkaniową nie może prowadzić do ograniczenia lub uniemożliwienia korzystania z rzeczy w sposób zgodny z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W takich kategoriach oceniać należy podejmowanie przez właścicieli uchwały wyłączającej możliwość prowadzenia określonej działalności gospodarczej, pomimo, iż byłaby ona zgodna z przepisami powszechnie obowiązującymi, w tym z aktami prawa miejscowego. Należy również zwrócić uwagę, iż wykonywanie prawa własności w odniesieniu do lokalu podlegającego reżimowi przepisów ustawy o własności lokali pozostaje w ścisłej relacji z normatywną treścią art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.), stosownie do którego korzystanie przez właściciela z rzeczy może doznawać ograniczeń, których źródłem jest wyłącznie ustawa lub reguły współżycia społecznego.

W tym stanie rzecz, uchwałę ograniczającą możliwość prowadzenia działalności gastronomicznej w lokalu wyposażonym w odpowiednie urządzenia zapewniające ochronę przed ewentualnymi uciążliwościami dla ogółu właścicieli lokali należy oceniać jako wykraczającą poza zakres kognicji wspólnoty mieszkaniowej.

Jak wynika z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego, 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały do sądu powszechnego w trybie określonym w art. 25 ustawy o własności lokali upłynął.

Okoliczność ta nie pozbawia jednak właściciela lokalu możliwości skorzystania ze środka ochrony prawnej zagwarantowanego w art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1360 z późn. zm.) poprzez wytoczenie powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego.

Konsekwencją ustalenia przez sąd pierwotniej nieważności uchwały ze względu na obarczenie jej kwalifikowaną wadą prawną (na gruncie omawianego przypadku – wykroczeniem poza ustawowe kompetencje wspólnoty mieszkaniowej ingerującej w wykonywanie odrębnej własności lokalu) jest usunięcie jej z obrotu prawnego ze skutkiem od chwili jej podjęcia.

Do czasu rozstrzygnięcia tego zagadnienia przez sąd, wadliwa uchwała zachowuje jednak moc obowiązującą i – do czasu jej prawomocnego wzruszenia – będzie wiązać także kolejnych nabywców lokalu. Legitymację do wytoczenia powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały posiada każdy właściciel wyodrębnionego lokalu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »