Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ingerowanie wspólnoty w sposób użytkowania lokalu

Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 2018-12-17

Posiadamy lokal użytkowy, produkcyjno-handlowy (cukiernia), w budynku mieszkalno-usługowym wielorodzinnym. Wspólnota nie wyraża zgody na zlokalizowanie w lokalu działalności gastronomicznej i wyraziła to w uchwale przegłosowanej większością głosów w maju. Nie zaskarżyliśmy tej uchwały do sądu, a teraz zorientowaliśmy się, że wspólnota nie ma prawa ingerować w sposób użytkowania naszego lokalu. Teraz chcemy lokal sprzedać. Nowy właściciel chce uruchomić restaurację. Czy ta niezgodna z prawem uchwała jest dla niego obowiązująca? Czy można jeszcze zaskarżyć ją do sądu?

Filip Syrkiewicz

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybkie i wyczerpujące udzielnie odpowiedzi na pytanie.
Inna
Fachowe odpowiedzi i dobre opinie
Krzysztof, 53 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat

Granice władztwa wspólnoty mieszkaniowej wyznacza w szczególności art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 716 z późn. zm.), zgodnie z którym dysponuje ona kompetencją do podejmowania czynności z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną oraz niektórych czynności przekraczających zwykły zarząd – m. in. do udzielania zgody na nadbudowę i przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanawianie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku budowy lub przebudowy, podział nieruchomości wspólnej, zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej, a także połączenie lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności.

W przypadku czynności zwykłego zarządu kompetencje wspólnoty wykonuje zarząd, natomiast w odniesieniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – właściciele lokalu w uchwale wyrażającej zgodę na ich dokonanie.

W dorobku judykatury oraz doktryny, utrwalił się pogląd, zgodnie z którym właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał ingerujących w prawo własności lokali. Do kwestii naruszających indywidualny interes właścicieli lokali bezsprzecznie zalicza się m. in. ograniczenie możliwości prowadzenia działalności produkcyjnej lub usługowej bez uprzedniej zgody zarządu wspólnoty (tak m. in. w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. – sygn. akt II CSK 600/08 oraz z dnia 16 stycznia 2008 r. – sygn. akt IV CSK 393/07).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Nie można również tracić z pola widzenia, iż naruszenie interesu właściciela lokalu, rozumiane w szczególności jako nieuprawniona ingerencja wspólnoty w przysługujące mu prawo do rzeczy, stanowi przesłankę do uchylenia podjętej w tych warunkach uchwały na zasadzie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Wymaga podkreślenia, że wykonywanie ustawowych kompetencji przez wspólnotę mieszkaniową nie może prowadzić do ograniczenia lub uniemożliwienia korzystania z rzeczy w sposób zgodny z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W takich kategoriach oceniać należy podejmowanie przez właścicieli uchwały wyłączającej możliwość prowadzenia określonej działalności gospodarczej, pomimo, iż byłaby ona zgodna z przepisami powszechnie obowiązującymi, w tym z aktami prawa miejscowego. Należy również zwrócić uwagę, iż wykonywanie prawa własności w odniesieniu do lokalu podlegającego reżimowi przepisów ustawy o własności lokali pozostaje w ścisłej relacji z normatywną treścią art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.), stosownie do którego korzystanie przez właściciela z rzeczy może doznawać ograniczeń, których źródłem jest wyłącznie ustawa lub reguły współżycia społecznego.

W tym stanie rzecz, uchwałę ograniczającą możliwość prowadzenia działalności gastronomicznej w lokalu wyposażonym w odpowiednie urządzenia zapewniające ochronę przed ewentualnymi uciążliwościami dla ogółu właścicieli lokali należy oceniać jako wykraczającą poza zakres kognicji wspólnoty mieszkaniowej.

Jak wynika z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego, 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały do sądu powszechnego w trybie określonym w art. 25 ustawy o własności lokali upłynął.

Okoliczność ta nie pozbawia jednak właściciela lokalu możliwości skorzystania ze środka ochrony prawnej zagwarantowanego w art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1360 z późn. zm.) poprzez wytoczenie powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego.

Konsekwencją ustalenia przez sąd pierwotniej nieważności uchwały ze względu na obarczenie jej kwalifikowaną wadą prawną (na gruncie omawianego przypadku – wykroczeniem poza ustawowe kompetencje wspólnoty mieszkaniowej ingerującej w wykonywanie odrębnej własności lokalu) jest usunięcie jej z obrotu prawnego ze skutkiem od chwili jej podjęcia.

Do czasu rozstrzygnięcia tego zagadnienia przez sąd, wadliwa uchwała zachowuje jednak moc obowiązującą i – do czasu jej prawomocnego wzruszenia – będzie wiązać także kolejnych nabywców lokalu. Legitymację do wytoczenia powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały posiada każdy właściciel wyodrębnionego lokalu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Przepisanie mieszkania podczas trwania najmu okazjonalnego

Trzy lata temu moi rodzice zakupili za gotówkę mieszkanie (pełna własność). Mieszkanie obecnie jest wynajmowane na podstawie umowy najmu okazjonalnego....

Nowy podział części wspólnych nieruchomości w domu jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi po adaptacji poddasza

W domu jednorodzinnym są wyodrębnione dwa lokale mieszkalne. Każdy lokal posiada księgę wieczystą. Właściciel lokalu drugiego pozyskał dodatkową...

Opłata za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym

Posiadam mieszkanie w bloku i miejsce postojowe na własność we wspólnym lokalu (z osobnym wpisem w księdze wieczystej). Wyliczono...

Sprzedaż mieszkania po darowiźnie udziału w nim

Moi rodzice mają rozdzielność majątkową od 2010 r. Od lat 90. mieli współwłasność majątkową na spółdzielcze mieszkanie własnościowe. W 2018 r....

Niedostosowanie statutu spółdzielni do przepisów

Statut spółdzielni nie został uchwalony na dwóch kolejnych WZ, ustawa z września 2017 nakłada taki obowiązek na zarządców. Jutro mija termin...

Darowizna mieszkania z programu Rodzina na Swoim

Posiadam mieszkanie kupione w programie „Rodzina na Swoim”. Umowa została podpisana w październiku 2009 r.*. Jeżeli pod koniec sierpnia...

Czy muszę się wymeldować przed sporządzeniem aktu notarialnego?

W najbliższym czasie chcę sprzedać dom. Czy muszę się wymeldować przed sporządzeniem aktu notarialnego? Po sprzedaży domu chcę zamieszać u córki. Co...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »