Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ingerowanie wspólnoty w sposób użytkowania lokalu

Autor: Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 2018-12-17

Posiadamy lokal użytkowy, produkcyjno-handlowy (cukiernia), w budynku mieszkalno-usługowym wielorodzinnym. Wspólnota nie wyraża zgody na zlokalizowanie w lokalu działalności gastronomicznej i wyraziła to w uchwale przegłosowanej większością głosów w maju. Nie zaskarżyliśmy tej uchwały do sądu, a teraz zorientowaliśmy się, że wspólnota nie ma prawa ingerować w sposób użytkowania naszego lokalu. Teraz chcemy lokal sprzedać. Nowy właściciel chce uruchomić restaurację. Czy ta niezgodna z prawem uchwała jest dla niego obowiązująca? Czy można jeszcze zaskarżyć ją do sądu?

Filip Syrkiewicz

»Wybrane opinie klientów

Opinia trafna i rzeczowa, godna polecenia.
Halina, 63 lata, emerytka
Dziękuję bardzo od roku męczę się z tą sprawą byłam u trzech adwokatów ,ale nikt nie podpowiedział mi żeby sprawdzić akt notarialny w spółdzielni -taki prosty sposób- jestem pod wrażeniem profesjonalizmu .
Wiesława, emerytka, 70 lat
Odpowiedź wyczerpująca i dla mnie zrozumiała. Lecz jeśli ktoś wcześniej nie miał żadnej styczności z zagadnieniami prawa to może być mu trudno zrozumieć część przekazywanych informacji.
Jacek, własna działalność gospodarcza, 46 lat
Bardzo szybki i sprawny proces weryfikacji zadanego pytania pod względem ewentualnej możliwości udzielenia porady prawnej. Dalej profesjonalna pomoc prawna wyczerpującą tematykę zagadnienia. Jestem bardzo zadowolony z możliwości jaką daję internetowy serwis prawny.
Andrzej, 43 lata, Pracownik administracji
Zwięzła i zrozumiała odpowiedź
Andrzej, 61 lat, Technik budownictwa
Szybka,fachowa wyczerpująca odpowiedź
Gosia
Jasne wytłumaczenie w oparciu o przepisy
Krzysztof, 68 lat, mgr inż. mech.
Ocena bardzo pozytywna !!
Romuald, 55 lat
Odpowiedź otrzymałam w ciągu 24 godzin, klarowne wyjaśnienie, ze wskazaniem paragrafów odnoszących się do sytuacji. Kolejne moje pytania były również rzeczowo wyjaśnione. Dziękuję i polecam usługi eporady24
Anna
Bardzo pozytywnie oceniam współpracę. Żadne moje pytanie nie pozostało bez odpowiedzi. Wszystkie poruszane kwestie szczegółowo omówione, problemy rozwiane. Wszystko bez wychodzenia z domu. Miło, rzetelnie. Gdybym mógł i miał portal polecać uczyniłbym to bez wahania, a ze swej strony deklaruję - jestem o tym przekonany, że jeśli się zdarzy, iż jakiś problem prawny wymagający porady napotkam, z Państwa usług skorzystam.
Krzysztof, były żołnierz zawodowy, oficer, 59 lat
Dziękuję bardzo za poradę. Bardzo mi pomogła.
Dorota
Szanowni Państwo! Jestem w pełni usatysfakcjonowana poradą prawną. Otrzymany tekst jest dla mnie doskonale zrozumiały w odróżnieniu od tekstów bezpłatnych porad, udzielanych na różnych portalach internetowy. Usiłowałam w tych portalach znaleźć odpowiedź na moje pytania i takie były, ale zawsze pozostawiały wątpliwości, ponieważ uogólniały zagadnienie. Otrzymana od Państwa wyczerpująca odpowiedź jest \"skrojona na moją miarę\". W swojej pracy spotykam problemy natury prawnej z różnych dziedzin, mam nawet współpracującego radce prawnego, ale ten wyspecjalizowany jest w sprawach zarządu nieruchomościami i windykacji należności. Teraz wiem, że będę mogła korzystać też z Waszych porad i na pewno nie omieszkam tego uczynić w potrzebie.Serdecznie dziękuje za okazaną pomoc.
Małgorzata, 70 lat, licencjonowany zarzdca nieruchomości
Usługa zrealizowana bardzo sprawnie, solidnie. profesjonalnie i terminowo, a przede wszystkim zrozumiale. Super współpraca z panią prawnik Iryną Kowalczuk. Bardzo dziękuje i polecam. Alicja
Alicja, 57 lat, pracownik administracji
Korzystam z porad prawnych eporady24 wielokrotnie. Za każdym razem najbardziej przekonywującym elementem do skorzystania z firmy była : dobra cena wykonania usługi, profesjonalizm i terminowość wykonania usługi
Andrzej
Odpowiedź na nurtujące mnie pytanie dostałam szybko. Zawierała stosowne przepisy oraz komentarz prawnika. Pozwoliło mi to podjąć właściwe , zgodne z prawem decyzje, tym bardziej, że chodziło o sprawy podatkowe a więc o pieniądze. 
Hanna
Chciałabym podziękować za odpowiedz na moje pytanie, na które nikt mi nie umiał odpowiedzieć tak klarownie jak na tym portalu. Na pewno będę polecać znajomym. Pozdrawiam całą obsługę.
Anna
Jak zwykle bardzo rzeczowo, konkretnie.
Maja, lekarz 58 lat
Serwis super-szybki i kompetentny - polecam 
Andrzej, emeryt, 72 lata
Jestem pod wrażeniem kompetencji zespołu. Usługi świadczone są na bardzo wysokim poziomie, bez zbędnych opóźnień. Firmę www.eporady24.pl mogę z czystym sumieniem polecić każdej osobie, która potrzebuje porady prawnej.
Witold, administrator systemowy (IT), 59 lat
Jestem usatysfakcjonowany, świetny kontakt, szybka, jasna odpowiedź.
Tomek
Rzetelność, szybkość i możliwość rozwiazania problemu na podstawie uzyskanej porady oraz mozliwość zaufawania dodatkowych pytań  w temacie porady.
Alicja, 54 lata, Lekarz
Dziękuję za udzielenie odpowiedzi na nurtujące mnie pytania. Sądzę że otrzymałem rzetelne wyjaśnienia moich problemów. Odpowiedzi były na tyle jasne i logiczne że pozwolą mi spokojnie załatwić sprawy, których dotyczyły pytania. 
Marek
Dziękuję zaspokoiłem swoją ciekawość. 
Marek, firma, 35 lat
Dziękuję za szybką odpowiedź, pomocną.
Alicja, 50 lat
Bardzo rzetelna, fachowa i szybka odpowiedź, pomocna w podjęciu dalszych działań. Dziękuję prawnikowi, który bardzo mi pomógł w zawikłanej dla mnie sprawie, w szczególności za wyczerpujące informacje, rzeczowość, szybkość i zrozumiałość. Opinia dokładnie rozwiała moje wątpliwości. Jestem z niej bardzo zadowolony, zawiera to, o czym słyszałem i przeczytałem w różnych źródłach, ale brakowało mi potwierdzenia.Odpowiedzi udzielone zostały także na dodatkowe pytania. Z czystym sumieniem polecam.Serdecznie pozdrawiam.Stefan
Stefan, 65 lat
Porada wyczerpująca, trochę za dużo jak dla mnie spraw prawnych i czasem języka \"prawniczego\". Dopiero pytanie dodatkowe rozjaśniło całą sprawę i jestem usatysfakcjonowana.
Iwona
Prawie, że expresowa odpowiedż
Zbigniew, 68 lat
Szczegółowa odpowiedź z podaniem źródeł.
Mariola
Skorzystałem z porady na portalu. Jestem bardzo zadowolony z udzielonych mi ,wyczerpujących w bardzo szybkim czasie, a przede wszystkim zrozumiałego prawniczego języka odpowiedzi ,które były mi bardzo pomocne. Polecam z czystym sumieniem portal www.eporady24.pl. Pozdrawiam serdecznie
Janusz
Profesjonalizm dla tej firmy
Karolina

Granice władztwa wspólnoty mieszkaniowej wyznacza w szczególności art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 716 z późn. zm.), zgodnie z którym dysponuje ona kompetencją do podejmowania czynności z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną oraz niektórych czynności przekraczających zwykły zarząd – m. in. do udzielania zgody na nadbudowę i przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanawianie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku budowy lub przebudowy, podział nieruchomości wspólnej, zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej, a także połączenie lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności.

W przypadku czynności zwykłego zarządu kompetencje wspólnoty wykonuje zarząd, natomiast w odniesieniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – właściciele lokalu w uchwale wyrażającej zgodę na ich dokonanie.

W dorobku judykatury oraz doktryny, utrwalił się pogląd, zgodnie z którym właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał ingerujących w prawo własności lokali. Do kwestii naruszających indywidualny interes właścicieli lokali bezsprzecznie zalicza się m. in. ograniczenie możliwości prowadzenia działalności produkcyjnej lub usługowej bez uprzedniej zgody zarządu wspólnoty (tak m. in. w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. – sygn. akt II CSK 600/08 oraz z dnia 16 stycznia 2008 r. – sygn. akt IV CSK 393/07).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Nie można również tracić z pola widzenia, iż naruszenie interesu właściciela lokalu, rozumiane w szczególności jako nieuprawniona ingerencja wspólnoty w przysługujące mu prawo do rzeczy, stanowi przesłankę do uchylenia podjętej w tych warunkach uchwały na zasadzie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Wymaga podkreślenia, że wykonywanie ustawowych kompetencji przez wspólnotę mieszkaniową nie może prowadzić do ograniczenia lub uniemożliwienia korzystania z rzeczy w sposób zgodny z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W takich kategoriach oceniać należy podejmowanie przez właścicieli uchwały wyłączającej możliwość prowadzenia określonej działalności gospodarczej, pomimo, iż byłaby ona zgodna z przepisami powszechnie obowiązującymi, w tym z aktami prawa miejscowego. Należy również zwrócić uwagę, iż wykonywanie prawa własności w odniesieniu do lokalu podlegającego reżimowi przepisów ustawy o własności lokali pozostaje w ścisłej relacji z normatywną treścią art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.), stosownie do którego korzystanie przez właściciela z rzeczy może doznawać ograniczeń, których źródłem jest wyłącznie ustawa lub reguły współżycia społecznego.

W tym stanie rzecz, uchwałę ograniczającą możliwość prowadzenia działalności gastronomicznej w lokalu wyposażonym w odpowiednie urządzenia zapewniające ochronę przed ewentualnymi uciążliwościami dla ogółu właścicieli lokali należy oceniać jako wykraczającą poza zakres kognicji wspólnoty mieszkaniowej.

Jak wynika z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego, 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały do sądu powszechnego w trybie określonym w art. 25 ustawy o własności lokali upłynął.

Okoliczność ta nie pozbawia jednak właściciela lokalu możliwości skorzystania ze środka ochrony prawnej zagwarantowanego w art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1360 z późn. zm.) poprzez wytoczenie powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego.

Konsekwencją ustalenia przez sąd pierwotniej nieważności uchwały ze względu na obarczenie jej kwalifikowaną wadą prawną (na gruncie omawianego przypadku – wykroczeniem poza ustawowe kompetencje wspólnoty mieszkaniowej ingerującej w wykonywanie odrębnej własności lokalu) jest usunięcie jej z obrotu prawnego ze skutkiem od chwili jej podjęcia.

Do czasu rozstrzygnięcia tego zagadnienia przez sąd, wadliwa uchwała zachowuje jednak moc obowiązującą i – do czasu jej prawomocnego wzruszenia – będzie wiązać także kolejnych nabywców lokalu. Legitymację do wytoczenia powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały posiada każdy właściciel wyodrębnionego lokalu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Przepisanie mieszkania podczas trwania najmu okazjonalnego

Trzy lata temu moi rodzice zakupili za gotówkę mieszkanie (pełna własność). Mieszkanie obecnie jest wynajmowane na podstawie umowy najmu okazjonalnego. W mieszkaniu nie jest zameldowany nikt poza mną. Rodzice chcieliby obecnie przepisać mieszkanie na mnie w formie darowizny. Ja po otrzymaniu mieszkania od rodziców oczywiście w dalszym ciągu planuje je wynajmować osobom trzecim. Czy jesteśmy w stanie przepisać mieszkanie, nawet jeśli jest ono obiektem najmu? Jeśli tak, jak wygląda sprawa aneksu umowy z najemcami? Jeśli nie, jakie kroki należy wykonać, by sprawnie przepisać mieszkanie, tak by obecni najemcy mogli w dalszym ciągu wynajmować mieszkanie ode mnie?

Nowy podział części wspólnych nieruchomości w domu jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi po adaptacji poddasza

W domu jednorodzinnym są wyodrębnione dwa lokale mieszkalne. Każdy lokal posiada księgę wieczystą. Właściciel lokalu drugiego pozyskał dodatkową powierzchnię mieszkalną na poddaszu – zgodnie z prawem budowlanym. Jego udział ułamkowy w budynku znacząco wzrósł. Czy teraz może wymusić nowy, bardziej korzystny dla niego podział części wspólnych nieruchomości – piwnicy oraz ogrodu? Aktualnie działka i piwnice są podzielone do wspólnego i samoistnego użytkowania.

Opłata za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym

Posiadam mieszkanie w bloku i miejsce postojowe na własność we wspólnym lokalu (z osobnym wpisem w księdze wieczystej). Wyliczono miesięczne koszty za metr, sumując wszystkie wydatki i dzieląc przez powierzchnie wszystkich lokali, łącznie z lokalem wspólnym przeznaczonym na garaż. Koszty za garaż ustalono jako iloczyn powierzchni garażu, udziału zapisanego w księdze wieczystej i wyliczonego kosztu metra kwadratowego powiększonego o 0,8 zł. Nie rozumiem podniesienia opłat za metr kwadratowy garażu, skoro uwzględniono w rozliczeniach wszystkie koszty. Odnoszę wrażenie, że jest to dodatkowa opłata, która nie wynika z ogólnych kosztów utrzymania posesji. Czy mam rację?

Sprzedaż mieszkania po darowiźnie udziału w nim

Moi rodzice mają rozdzielność majątkową od 2010 r. Od lat 90. mieli współwłasność majątkową na spółdzielcze mieszkanie własnościowe. W 2018 r. tata w formie darowizny przekazał mamie swój udział w mieszkaniu. Mama chce mieszkanie sprzedać w tym roku. Czy dotyczy jej obowiązek zapłacenia 19% od dochodu; od jakiej części? Czy jedynie połowy, która niedawno przekazał jej tata?

Niedostosowanie statutu spółdzielni do przepisów

Statut spółdzielni nie został uchwalony na dwóch kolejnych WZ, ustawa z września 2017 nakłada taki obowiązek na zarządców. Jutro mija termin złożenia statutu do KRS-u. Jakie konsekwencje prawne i finansowe poniesie spółdzielnia z braku dostosowania statutu do obowiązujących przepisów? Czy istniejący statut jest dokumentem uprawniającym do stosowania po upływie terminu?

Darowizna mieszkania z programu Rodzina na Swoim

Posiadam mieszkanie kupione w programie „Rodzina na Swoim”. Umowa została podpisana w październiku 2009 r.*. Jeżeli pod koniec sierpnia 2017 r. moi rodzice przekażą mi w formie darowizny nieruchomość, czy bank może wstrzymać dopłaty lub zażądać zwrotu wcześniejszych dopłat? Spotkałem się z opiniami, że osoby, które kupiły mieszkanie przed wejściem w życie nowelizacji programu „Rodzina na Swoim” w sierpniu 2011 r. nie muszą się obawiać o dopłaty. W nowelizacji jest napisane, że bank wstrzymuje dopłaty. Proszę o wyjaśnienie, czy w moim przypadku darowizna od rodziców może negatywnie wpłynąć na kredyt.



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »