Ingerowanie wspólnoty w sposób użytkowania lokalu

Zakres czynności zarządu mieszkaniowego

Granice władztwa wspólnoty mieszkaniowej wyznacza w szczególności art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 716 z późn. zm.), zgodnie z którym dysponuje ona kompetencją do podejmowania czynności z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną oraz niektórych czynności przekraczających zwykły zarząd – m. in. do udzielania zgody na nadbudowę i przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanawianie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku budowy lub przebudowy, podział nieruchomości wspólnej, zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej, a także połączenie lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności.

W przypadku czynności zwykłego zarządu kompetencje wspólnoty wykonuje zarząd, natomiast w odniesieniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – właściciele lokalu w uchwale wyrażającej zgodę na ich dokonanie.

W dorobku judykatury oraz doktryny, utrwalił się pogląd, zgodnie z którym właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał ingerujących w prawo własności lokali. Do kwestii naruszających indywidualny interes właścicieli lokali bezsprzecznie zalicza się m. in. ograniczenie możliwości prowadzenia działalności produkcyjnej lub usługowej bez uprzedniej zgody zarządu wspólnoty (tak m. in. w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. – sygn. akt II CSK 600/08 oraz z dnia 16 stycznia 2008 r. – sygn. akt IV CSK 393/07).

Nie można również tracić z pola widzenia, iż naruszenie interesu właściciela lokalu, rozumiane w szczególności jako nieuprawniona ingerencja wspólnoty w przysługujące mu prawo do rzeczy, stanowi przesłankę do uchylenia podjętej w tych warunkach uchwały na zasadzie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Zobacz również: Zmiana sposobu użytkowania budynku

Ograniczenia wspólnoty mieszkaniowej

Wymaga podkreślenia, że wykonywanie ustawowych kompetencji przez wspólnotę mieszkaniową nie może prowadzić do ograniczenia lub uniemożliwienia korzystania z rzeczy w sposób zgodny z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W takich kategoriach oceniać należy podejmowanie przez właścicieli uchwały wyłączającej możliwość prowadzenia określonej działalności gospodarczej, pomimo, iż byłaby ona zgodna z przepisami powszechnie obowiązującymi, w tym z aktami prawa miejscowego. Należy również zwrócić uwagę, iż wykonywanie prawa własności w odniesieniu do lokalu podlegającego reżimowi przepisów ustawy o własności lokali pozostaje w ścisłej relacji z normatywną treścią art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.), stosownie do którego korzystanie przez właściciela z rzeczy może doznawać ograniczeń, których źródłem jest wyłącznie ustawa lub reguły współżycia społecznego.

W tym stanie rzecz, uchwałę ograniczającą możliwość prowadzenia działalności gastronomicznej w lokalu wyposażonym w odpowiednie urządzenia zapewniające ochronę przed ewentualnymi uciążliwościami dla ogółu właścicieli lokali należy oceniać jako wykraczającą poza zakres kognicji wspólnoty mieszkaniowej.

Jak wynika z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego, 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały do sądu powszechnego w trybie określonym w art. 25 ustawy o własności lokali upłynął.

Okoliczność ta nie pozbawia jednak właściciela lokalu możliwości skorzystania ze środka ochrony prawnej zagwarantowanego w art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1360 z późn. zm.) poprzez wytoczenie powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego.

Konsekwencją ustalenia przez sąd pierwotniej nieważności uchwały ze względu na obarczenie jej kwalifikowaną wadą prawną (na gruncie omawianego przypadku – wykroczeniem poza ustawowe kompetencje wspólnoty mieszkaniowej ingerującej w wykonywanie odrębnej własności lokalu) jest usunięcie jej z obrotu prawnego ze skutkiem od chwili jej podjęcia.

Do czasu rozstrzygnięcia tego zagadnienia przez sąd, wadliwa uchwała zachowuje jednak moc obowiązującą i – do czasu jej prawomocnego wzruszenia – będzie wiązać także kolejnych nabywców lokalu. Legitymację do wytoczenia powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały posiada każdy właściciel wyodrębnionego lokalu.

Zobacz również: Rękojmia za wady prawne nieruchomości

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼