Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak najemca mieszkania z zasobów gminnych może przekazać dziecku inną nieruchomość mieszkalną?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-11-14

Ojciec jest najemcą lokalu komunalnego, wraz z mamą od niedawna posiadają tytuł prawny do nieruchomości zabudowanej w innej miejscowości. Chcieliby mi przekazać tę nieruchomość w darowiźnie. Czy mogą z tego wyniknąć dla nas jakieś problemy ze strony gminy?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybkie i wyczerpujące udzielnie odpowiedzi na pytanie.
Inna
Fachowe odpowiedzi i dobre opinie
Krzysztof, 53 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat

Brak jednoznacznej odpowiedzi na postawione przez Pana pytanie. Głównie dlatego, że bardzo wiele zależy od ludzi – w tym od znajomości (albo nieznajomości) prawa przez urzędników lub pracowników administracji budynkami (lokalami) komunalnymi, a także od wytycznych osób sprawujących rządy w dane gminie (wiejskiej lub miejskiej), szczególnie w przypadku podejmowania decyzji przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Proszę zwrócić uwagę na ustawowe określenie własności, czyli na treść art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”. Pańscy rodzice mają swój majątek, zaś dana gmina swój. Pańscy Rodzice są uprawnieni decydować o zbyciu swego majątku samodzielnie – z wyłączeniem innych osób (art. 140 K.c.); tak samo dana gmina, aczkolwiek w przypadku podmiotów publicznych zdarzają się poważne ograniczenia w decydowaniu „o losach” mienia publicznego (np. dotyczące sposobu podejmowania decyzji lub udzielania bonifikat przy zbywaniu nieruchomości komunalnych). W dodatku, aczkolwiek do samego zbycia pomocniczo, można brać pod uwagę art. 222 K.c., w którym ustawodawca statuuje dwa roszczenia z zakresu własności: windykacyjne (o zwrot rzeczy) oraz negatoryjne (o zaprzestanie innego rodzaju niż „przejęcie” rzeczy, naruszeń własności).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Odnośna nieruchomość (art. 46 K.c.) Pańskich rodziców stanowi przedmiot współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.), a więc decyzje o zbyciu (całej nieruchomości) powinny być wspólnymi decyzjami współwłaścicieli – zbycie niewątpliwie należy do spraw przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną, czyli niezbędna jest na zbycie zgoda wszystkich współwłaścicieli (ewentualnie w grę może wchodzić orzeczenie sądu w ramach przewidzianego artykułem 64 K.c. „zastępczego oświadczenia woli”). Jeśli owa nieruchomość wchodzi w skład wspólności majątkowej (art. 196 K.c.) między Pańskimi rodzicami, to także prawnie niezbędna jest zgoda obojga współwłaścicieli – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.).

Ustawodawca wspomnianą przez Pana umowę darowizny (art. 888 i następne K.c.) zaliczył do umów z reguły skutkujących przeniesieniem własności; chodzi o treść artykułu 155 K.c.:

„§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.”

Własność jest podstawowym rodzajem tytułu prawnego do rzeczy. Jeżeli dojdzie do zbycia (niekoniecznie w ramach umowy darowizny) odnośnej nieruchomości przez Pańskich rodziców, to przestanie im przysługiwać własność do niej (ujawnienie zmiany właściciela w księdze wieczystej ma w Polsce charakter deklaratoryjny, a więc chodzi w nim o oficjalne i publiczne „odnotowanie” zmiany stanu prawnego dokonanej w formie aktu notarialnego – taka forma prawna jest wymagana (art. 158 K.c.) przy zbywaniu nieruchomości oraz przy dotyczących nieruchomości umowach przedwstępnych (jeśli ma przysługiwać roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność), i jest to wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Jeżeli nowy właściciel (np. Pan) danej nieruchomości nie wyrazi zgody na przysługiwanie Pańskim rodzicom tytułu prawnego do owej nieruchomości lub do znajdującego się na niej domu albo mieszkania, to Pańscy rodzice nie będą mieć żadnego tytułu prawnego do niej.

Określenie „tytuł prawny” ma szerokie znaczenie; może chodzić o różnego rodzaju uprawnienia – także dalekie od uprawnień właścicielskich. Przyjrzyjmy się wybranym rodzajom tytułów prawnych do nieruchomości lub do lokali (nie tylko mieszkalnych). Do ograniczonych praw rzeczowych (zwanych też „prawami na rzeczy cudzej”) zalicza się (art. 244 i następne K.c.), między innymi: służebności (art. 285 i następne K.c.), w tym służebność mieszkania (art. 301, art. 302 K.c.), użytkowanie (art. 252 i następne K.c.) oraz „prawa spółdzielcze” do lokali (dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych). W zakresie relacji umownych duże znaczenie praktyczne (co do mieszkań i innych lokali) mają umowy: najmu (art. 659 i następne K.c.), oraz użyczenia (art. 710 i następne K.c.) – w realiach polskich zwłaszcza umowę użyczenia, szczególnie w relacjach rodzinnych, często zawiera się ustnie (na co warto zwrócić uwagę, gdyby Pańscy rodzice mieli mieszkać na obszarze odnośnej nieruchomości po jej zbyciu). Specyficznym tytułem prawnym do lokalu mieszkalnego jest uprawnienie wskazane w art. 281 K.r.o., który stanowi: „Jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.”. Najprawdopodobniej po zbyciu owej nieruchomości przestanie Pańskim rodzicom przysługiwać tytuł prawny do niej.

Na przysługiwanie tytułu prawnego (do innego lokalu, w którym daje się zamieszkać) trzeba zwracać uwagę zwłaszcza w przypadku mieszkań komunalnych – co szczególnie dotyczy mieszkań socjalnych. W przypadku lokali użytkowych (o różnym przeznaczeniu) przysługiwanie najemcy tytułu prawnego do innego lokalu zazwyczaj jest okolicznością prawnie obojętną dla stosunku najmu oraz dla relacji między wynajmującym (czyli udostępniającym) lokal komunalny a najemcą; przykładowo: wynajmującego lokal użytkowy (np. na sklep) najczęściej nawet nie interesuje gdzie, w jakich warunkach mieszka najemca. Jakieś wyjątki (i to najczęściej wyraźnie wskazane w umowie najmu) mogą dotyczyć lokali użytkowych o szczególnym przeznaczeniu – np. na świetlicę (niekiedy pracownię artystyczną) lub szczególnie potrzebne mieszkańcom usługi; przede wszystkim w przypadkach związanych ze stosowaniem czynszu niższego od stawek rynkowych. W takich przypadkach głównie powinno chodzić o przysługiwanie tytułu prawnego do lokalu użytkowego. Jeśli lokal użytkowy służy jednocześnie do celów mieszkalnych (co jest dość częste w przypadku pracowni twórczych), znaczenie może mieć przysługiwanie tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego – zwłaszcza takiego, w którym najemca lokalu komunalnego jest w stanie zamieszkać.

Mieszkania komunalne są zaliczane do „zasobu mieszkaniowego” określonej gminy (niekiedy jednostki samorządu terytorialnego innego szczebla) – art. 20 i następne ustawy o ochronie praw lokatorów…. Szczególny reżim gospodarki lokalowej dotyczy mieszkań socjalnych. Proszę zwrócić uwagę na przesłanki wypowiedzenia przez gminę lub jej przedstawiciela (np. kierownika administracji lokali komunalnych) umowy najmu dotyczącej mieszkań socjalnych. Chodzi o przysługiwanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego, w którym można zamieszkać – a właściwie może zamieszkać najemca lokalu socjalnego (art. 25 ustawy o ochronie praw lokatorów…). Samo występowanie zasad współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa w art. 140 – w roli kryteriów ograniczających własność – wskazuje na to, że trzeba zwracać uwagę na okoliczności specyficzne dla poszczególnych sytuacji. Te zaś mogą być różne.

Przyjrzyjmy się paru przykładom. Przysługiwanie tytułu prawnego może wynikać z odziedziczenia udziałów w nieruchomości z budynkiem mieszkalnym (art. 46- 48 K.c.), w budynku mieszkalnym związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 233 K.c.), w nieruchomości lokalowej lub spółdzielczym prawie do lokalu (np. własnościowym). Niekiedy parę procent udziałów w dużej kamienicy może mieć większe „przełożenie” na (zwłaszcza dostępną) powierzchnię mieszkalną od nawet całości tytułu prawnego do lokalu, w którym już ktoś mieszka (np. osoba uprawniona na podstawie służebności mieszkania lub najemca mający prawo do lokalu zamiennego). Lokal (nawet spory) na wysokiej kondygnacji może być niedostępny dla osoby niepełnosprawnej. Zdarza się przemoc w rodzinie – jeden małżonek wyprowadza się (np. do odziedziczonego mieszkania), a drugi zostaje. Czasami wiele osób mieszka w jednym mieszkaniu.

Jak widać, sytuacje są i mogą być różne. Być może z tej przyczyny ustawodawca w artykule 25 ustawy o ochronie praw lokatorów… (czyli w przepisie dotyczącym mieszkań socjalnych) użył formuły umożliwiającej wypowiedzenie umowy najmu, jeśli najemcy lokalu socjalnego przysługuje tytuł prawny do mieszkania, w którym tenże najemca może zamieszkać. Take sformułowanie przepisu prawnego daje właścicielom mieszkań komunalnych sporą swobodę co do samych mieszkań socjalnych. Można zakładać, że reguły dotyczące mieszkań komunalnych (ale niezaliczanych do mieszkań socjalnych) powinny być mniej rygorystyczne wobec najemców, a więc powinny dawać większą swobodę działania gminom oraz ich przedstawicielom. Proszę sprawdzić przepisy prawa miejscowego (głównie uchwały rady właściwej gminy) oraz związane z nimi regulaminy (lub podobne regulacje) odnoszące się do udostępniania mieszkań z gminnego zasobu mieszkaniowego. Gminy powinny takowe akty prawa miejscowego wydawać – zwłaszcza z uwagi na art. 23 ustawy o ochronie praw lokatorów…. Prawdopodobnie potrzebne regulacje (zwłaszcza uchwały rady gminy) są dostępne na stronach internetowych samorządu gminnego (być może w ramach Biuletynu Informacji Publicznej).

Jeżeli urzędnicy gminni lub ktoś z administracji budynków bezzasadnie wypowiada umowę najmu lub lekceważy wstąpienie w prawo najmu (art. 691 K.c.), to można skierować sprawę na drogę sądową; czasami pomaga prośba skierowana do radnych lub do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) – zazwyczaj są organizowane godziny przyjęć interesantów.

Proszę sprawdzić, czy odnośne mieszkanie komunalne można nabyć. Jeżeli gminy wystawiają na sprzedaż mieszkania komunalne, to regułą są preferencyjne warunki dla najemców poszczególnych lokali – zwłaszcza pierwszeństwo nabycia (odpowiednik prawa pierwokupu z K.c.) oraz bonifikata cenowa (ale trzeba uważać na przesłanki zwrotu bonifikaty). Gdyby Pańscy rodzice kupili dany lokal komunalny, to znikłyby wyrażone w Pańskim pytaniu wątpliwości, a ponadto (zwłaszcza w przypadku znaczącej bonifikaty) zwiększyłby się ich majątek. Nawet w przypadku mieszkania komunalnego ryzyko nie wydaje się duże, ale zdarzają się różne sytuacje (np. związane z nadgorliwością jakiegoś przedstawiciela gminy) – w takich sytuacjach rozsądnym rozwiązaniem może być skierowanie sprawy na drogę sądową.

Proponuję brać pod uwagę także specyficzne rozwiązania prawne co do darowizn (w tym: związane z prawem spadkowym, obowiązkiem wspierania darczyńcy przez obdarowanego oraz ewentualnym odwołaniem darowizny).

Własność sama w sobie jest tytułem prawnym (jeśli w domu można zamieszkać), więc już teraz może istnieć ryzyko wypowiedzenia umowy najmu. Nabycie mieszkanie komunalnego (jeżeli jest ono wyznaczone do sprzedaży) może okazać się sensownym rozwiązaniem, jeśli cena byłaby korzystna i nie dokonywano by czynności, z którymi związany byłby obowiązek zwrotu bonifikaty.

Mienie publiczne ma swe przeznaczenie, zaś organy gmin (np. wójt lub prezydent miasta) mają obowiązek dbać o to mienie – w tym o przestrzeganie przesłanek jego zbywania po cenach atrakcyjnych dla nabywców, a więc jednocześnie mniej korzystnych dla samych gmin. Pan prawdopodobnie także swego mienia wolałby nie rozdać lub sprzedać po zbyt niskiej (Pańskim zdaniem) cenie. Jedno z dwojga: albo „rozchodzenie się” mienia publicznego i wysokie podatki, albo pilnowanie mienia publicznego i nadzieja na niższe podatki.

Jeżeli najemca jest wolny od przesłanek uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu, to powinny być szanse na nabycie mieszkania komunalnego. Ewentualny spór może zostać skierowany na drogę sądową. Gminy samodzielnie (bez wyroku eksmisyjnego) nie są uprawnione do przeprowadzania eksmisji – posiadanie (nawet przez „dzikiego lokatora”) pozostaje pod ochrona prawa (art. 342 i następne K.c.).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy będziemy mogli zostać w byłym mieszkaniu PKP?

Zakupiliśmy z mężem mieszkanie, biorąc kredyt we frankach, i w chwili obecnej zadłużenie jest zbyt duże, abyśmy mogli go sprzedać....

Zamieszkanie u partnera w jego mieszkaniu gminnym

Mam tytuł prawny do lokatorskiego spółdzielczego mieszkania, w którym mieszkam z dzieckiem. Mój partner ma tytuł prawny do mieszkania gminnego....

Zadłużone mieszkanie komunalne po mamie

Jestem zameldowany w mieszkaniu mojej mamy, która ma zaległości w czynszu. Moja siostra rozmawiała z pracownicami administracji, które nie...

Najemca mieszkania komunalnego w podeszłym wieku, jak wykupić lokal?

Mieszkam z mamą. Obecnie mam możliwość wykupu mieszkania komunalnego za odpowiadającą mi cenę. Problemem polega na tym, że głównym lokatorem jest...

Zajmowanie mieszkania komunalnego bez tytułu prawnego

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym. Prawo do lokalu otrzymała moja babcia w latach 50-tych, była głównym najemcą. Przed śmiercią, 10 lat temu,...

Wniosek o nieodpłatne użyczenie lokalu komunalnego

Jestem od 50 lat zameldowany w mieszkaniu komunalnym w Warszawie, którego najemcą jest tata i mama, jako współnajemcy (decyzja o przydziale...

Stwierdzenie praw do najmu lokalu komunalnego przez wnuczkę

Od urodzenia mieszkam z babcią, a od kilku lat zajmuję się domem i babcią, ponieważ ona od dłuższego czasu jest osobą niepełnosprawną. Moi...

Oświadczenie o braku roszczeń do mieszkania

Dwa lata temu rozwiodłem się. Mieszkałem z żoną w mieszkaniu komunalnym, którego jestem głównym najemcą. Była żona nigdy nie była w tym...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »