Kategoria: Mieszkanie spółdzielcze

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak odzyskać lokatorskie prawa do lokalu mieszkalnego?

Michał Soćko • Opublikowane: 2018-09-14

Mój ojciec był członkiem spółdzielni i dostał przydział na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Następnie utracił je na skutek zaległości czynszowych w roku 2006, gdzie przez lata zadłużenie rosło, a on w tym czasie przeprowadził się do rodziców i wymeldował z mieszkania. Obecnie ojciec ma ze spółdzielnią umowę najmu mieszkania swoich rodziców po ich śmierci, gdyż mieszkał z nimi i stale się nimi opiekował. Następnie po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia złożyła w sądzie pozew o eksmisję, a sąd orzekł eksmisję, lecz wstrzymał jej wykonanie do dnia zaproponowania przez gminę lokalu socjalnego lokatorom. Jednak mama nie przyjęła lokalu socjalnego. Obecnie całe zadłużenie jest spłacone wraz z odsetkami, a rodzice są po rozwodzie. Spółdzielnia proponuje, aby złożyć wniosek o zwykły najem wraz z wyrokiem rozwodowym. W jaki sposób możemy odzyskać prawo do mieszkania – ja, mama lub ojciec, aby uzyskać członkostwo i spółdzielcze prawo lokatorskie? Czy ja lub mama możemy złożyć wniosek o nadanie członkostwa i przydzielenie lokatorskiego prawa do lokalu, skoro minęło 9 lat od wykluczeniu ojca ze spółdzielni?

Michał Soćko

»Wybrane opinie klientów

Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat

Na początku należy wskazać, że zgodnie z art. 9 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.):

„4. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

5. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków.”

W opisanym przypadku spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu należało do Pani ojca. Nie wiem jednak, kto wpłacił wkład mieszkaniowy i z czyich środków on pochodził.

Następnie stosownie do art. 11 u.s.m.:

„1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale.

1 zn. 1. Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:

1) jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

2) jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, za 6 miesięcy.

1 zn. 2. W wypadku gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkom, spółdzielnia może podjąć uchwałę, o której mowa w ust. 11, wobec jednego albo obojga małżonków.

1zn. 3. Do uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy – Prawo spółdzielcze o uchwale o wykluczeniu członka ze spółdzielni.

1 zn. 4. Z chwilą gdy wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie uchwały, o której mowa w ust. 11 i 12, stanie się skuteczne, ustaje członkostwo w spółdzielni.

2. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15, ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. Pierwszeństwo w nabyciu lokalu mają członkowie, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności tego lokalu. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, pierwszeństwo ma najdłużej oczekujący. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na takiego członka jest wpłata wartości rynkowej lokalu.

2 zn. 1. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.

2 zn. 2. Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu.

2 zn. 3. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

2 zn. 4. Warunkiem wypłaty, o której mowa w ust. 21, jest opróżnienie lokalu.

3. Umowa spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, zawarta z innym członkiem przed wygaśnięciem prawa do tego lokalu, jest nieważna.”

W przypadku Pani ojca doszło do wygaśnięcia prawa spółdzielczego. Nie wiem jednak, czy spółdzielnia komukolwiek wypłaciła wartość tego mieszkania.

Dla Pani kluczowy jest art. 15 tej ustawy, zgodnie z którym:

„1. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie niedokonania czynności, o których mowa w art. 13, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują dzieciom i innym osobom bliskim.

2. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 lub niedokonania czynności, o których mowa w art. 14, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.

3. W wypadku ustania członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego osobom, o których mowa w ust. 2, które miały wspólnie z członkiem zamieszkać w tym lokalu, przysługują roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu.

4. Do zachowania roszczeń, o których mowa w ust. 1-3, konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba uprawniona na podstawie ust. 1 albo 2 zamieszkiwała odpowiednio razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich albo z byłym członkiem. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia.

5. Osoba przyjęta w poczet członków spółdzielni w wypadku, o którym mowa w ust. 3, staje się stroną umowy o budowę lokalu wiążącej osobę, której członkostwo ustało.

6. W wypadku wygaśnięcia roszczeń lub braku uprawnionych osób, o których mowa w ust. 3, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu ustaloną zgodnie z art. 11 ust. 21 i 22.

7. W wypadku ustania członkostwa w okresie poprzedzającym zawarcie umowy o budowę lokalu osobom, o których mowa w ust. 3, przysługują roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy.”

Na podstawie powyższego, jak wskazuje Ewa Bończak-Kucharczyk (w: „Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, wyd. III” Opublikowano: LEX 2013) – artykuł 15 ust. 1 usm mówi o sytuacji prawnej osób bliskich małżonków w przypadku wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu z powodu niezawiadomienia spółdzielni, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu po rozwodzie lub po unieważnieniu małżeństwa. W takiej sytuacji dzieciom i innym osobom bliskim przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni i ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, bez względu na to, czy mieszkały kiedykolwiek w tym lokalu. Roszczeń tych mogą oni ewentualnie dochodzić na drodze sądowej, domagając się wyroku zastępującego oświadczenie woli spółdzielni, w razie gdyby spółdzielnia odmówiła zaspokojenia tych roszczeń.

W przypadku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 u.s.m., lokatorskie prawo jest ustanawiane od nowa (bo poprzednio istniejące lokatorskie prawo do tego lokalu wygasło w wyniku podjęcia przez spółdzielnię odpowiedniej uchwały). A skoro jest to prawo ustanawiane od nowa, to w zasadzie (wobec braku innych postanowień ustawy na ten temat) może ono być na rzecz osób wymienionych w omawianym przepisie (dzieci i innych osób bliskich) ustanowione także do innego lokalu stanowiącego własność spółdzielni, choć zazwyczaj z praktycznych przyczyn tak się nie dzieje.

Nowelizacją z dnia 14 czerwca 2007 r. dokonano w treści omawianego przepisu zmiany polegającej na tym, iż usunięto wymóg, aby dzieci i osoby bliskie, którym przepis przyznaje roszczenie, zamieszkiwały razem z osobą lub małżonkami, których prawo do lokalu wygasło. Wobec tego krąg osób, którym roszczenie przysługuje, może niekiedy być szeroki. Kwestia wspólnego zamieszkiwania będzie jednak miała znaczenie, gdy z roszczeniem wystąpi kilka uprawnionych osób.

Podobne rozwiązania zawiera art. 15 ust. 2 u.s.m. – przepis, który przyznaje takie same roszczenia dzieciom i innym osobom bliskim jak poprzedni przepis, tylko w innej sytuacji. W tym przypadku chodzi bowiem o sytuację, kiedy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasło z przyczyn podanych w art. 11 ust. 11 pkt 1-2 u.s.m. (z powodu nagannego zachowania członka lub z powodu nieuiszczania należnych spółdzielni opłat przez co najmniej 6 miesięcy) albo dlatego, że po śmierci małżonka będącego członkiem spółdzielni pozostały przy życiu małżonek, który członkiem nie był, nie złożył deklaracji członkowskiej. Także i w tym przypadku dzieci ani inne osoby bliskie nie muszą zamieszkiwać w lokalu, do którego lokatorskie prawo wygasło (nie musiały zamieszkiwać razem z osobami, których prawo wygasło).

Jednocześnie, zgodnie z orzeczeniem SN z dnia 23 października 1991 r., II CR 84/91, OSNC 1992, nr 6, poz. 115, dotyczącym co prawda art. 221 pr. sp., ale mającym związek także z art. 15 u.s.m., powstanie roszczeń (o których mowa w tym artykule) mogą wyłączyć tylko okoliczności przewidziane w ustawie i opartym na niej statucie.

Artykuł 15 ust. 4 u.s.m. określa, jakie czynności wykonać mają osoby bliskie, o których mowa w art. 15 ust. 1-3 u.s.m., aby zrealizować przyznane im roszczenia. Mają one mianowicie w ciągu roku od wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu lub ustania członkostwa osoby oczekującej na ustanowienie lokatorskiego prawa złożyć deklarację członkowską i na piśmie wyrazić gotowość do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Przepis ten zawiera także zasady postępowania w sytuacji, gdy z roszczeniem o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wystąpiło kilka osób uprawnionych. Przewiduje on, iż to sąd (w postępowaniu nieprocesowym) rozstrzygnie, której z tych osób przypada lokatorskie prawo do lokalu. Sąd ma wziąć pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba uprawniona na podstawie ust. 1 albo 2 zamieszkiwała odpowiednio razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich albo z byłym członkiem. Zatem wspólne zamieszkiwanie stwarza w tej sytuacji określone preferencje.

Dalej omawiany przepis, wzorem innych, jakie zostały umieszczone w u.s.m., stanowi, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia.

Artykuł 15 ust. 6 u.s.m. dotyczy sytuacji, w której roszczenia różnych osób zgłaszane na podstawie przepisów art. 15 u.s.m. wygasły albo brak jest osób uprawnionych do zgłaszania takich roszczeń wymienionych w art. 15 ust. 3 u.s.m. Po zmianach dokonanych nowelizacją z dnia 14 czerwca 2007 r. spółdzielnia ma w takiej sytuacji zwrócić osobie uprawnionej (byłemu członkowi lub jego spadkobiercom) wartość rynkową tego lokalu ustaloną zgodnie z art. 11 ust. 2 zn. 1 i 2 zn. 2 (a nie, jak wcześniej, wniesiony wkład mieszkaniowy zwaloryzowany proporcjonalnie do wartości rynkowej mieszkania w chwili zwrotu wkładu). Jest to więc wartość rynkowa pomniejszona o niewniesiony wkład mieszkaniowy, nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na dany lokal, oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m.

Jeżeli inne postanowienia nie wynikają ze statutu Pani spółdzielni, to mogłaby Pani nabyć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jedynie na podstawie art. 15 u.s.m. i co więcej, miałaby Pani wtedy roszczenie o ustanowienie tego prawa wobec spółdzielni.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »