Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu gdy lokatorzy przestali płacić za mieszkanie?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2018-05-21

Wysłałam lokatorom mojego mieszkania wypowiedzenie umowy. Kontakt z nimi jednak jest trudny – nie odebrali listu poleconego (mają tylko wypowiedzenie wysłane listem zwykłym) i przestali płacić za mieszkanie. Jest dwóch najemców, ale na umowie mam dane tylko jednego z nich (drugi bez PESEL-u). Jak skutecznie rozwiązać z nimi najem?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Dzięki niej wiem jak należy postąpić.
Marianna
Serdecznie dziękuję za udzielenie mi rzeczowej odpowiedzi na moje pytanie. Jest ona jasno i przejrzyście napisana, co przyczynia się do jej dogłębnego zrozumienia. Jestem teraz spokojna o moje mieszkanie. Przypuszczam, że z serwisu ePorady24.pl skorzystam jeszcze niejednokrotnie. Jeszcze raz dziękuję i gorąco pozdrawiam. Wdzięczna klientka
Beata
Dziękuję za udzielone odpowiedzi jestem z nich zadowolony oraz z prędkości udzielonych odpowiedzi. 
Jan, rencista, 65 lat
Dziękuję za szybkie i wyczerpujące udzielnie odpowiedzi na pytanie.
Inna
Fachowe odpowiedzi i dobre opinie
Krzysztof, 53 lata

Podstawę prawną dla przedstawionego zagadnienia stanowią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, zwanej dalej ustawą. Zgodnie, z treścią art. 11 ustawy:

„1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w niniejszym artykule, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.


2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub w pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

7. Przepisy ust. 4–6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku”.

Wymienione w art. 11 przyczyny wypowiedzenia (najczęściej najmu) można podzielić na zawinione i niezawinione. Do pierwszych należą przyczyny z art. 11 ust. 2 pkt 1–3, które odpowiadają powodom wykluczenia ze spółdzielni (art. 24 § 1 Praw spółdzielczego). Natomiast jako niezawinione oceniamy przyczyny wskazane w ust. 3 i 4 oraz w ust. 2 pkt 4 tego przepisu. 

Przy wypowiedzeniu należy ściśle przestrzegać przepisy ustawy. Konieczne jest więc przeprowadzenie procedury. Powinna Pani wezwać najemców do uregulowania należności wyznaczając im dodatkowy termin do zapłaty ( 1 miesięczny). Po bezskutecznym upływie terminu będzie Pani mogła wypowiedzieć najem na koniec  miesiąca z zachowaniem terminu wypowiedzenia.

Wypowiedzenie musi być pisemne i wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Należy skierować je listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Brak reakcji czy odbioru pisma nie blokuje wypowiedzenia. Podwójne awizowanie przesyłki jest traktowane tak, jakby przesyłka została doręczona.

Brak danych najemcy, np. PESEL-u, może być problemem, ale niewielkim. Jeżeli ma Pani dane osobowe, to ustalenie nr PESEL nie nastręczać będzie w postępowaniu sądowym problemu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Podrobienie podpisu na umowie najmu

Mój mąż i jego siostra są współwłaścicielami mieszkania, które postanowili wynająć. Siostra z przyczyn losowych nie dojechała na spotkanie...

Rozwiązanie najmu przez jednego z najemców

Wynajmuję mieszkanie, korzystając z umowy najmu okazjonalnego. Umowa została zawarta od 15.102017r do 31.07.2018 r. Kilka dni temu najemczyni poinformowała...

Sprzedaż budynku gminy a nakłady poczynione przez najemcę

Posiadam tytuł najmu mieszkania, które jest własnością gminy. Trzy lata temu przeprowadziłam w mieszkaniu generalny remont (wymiana drzwi, okien,...

Problem z wynajętym mieszkaniem firmie dla jej pracownika

Wynajęłam lokal mieszkalny firmie. Okazało się że owa firma wprowadziła tam swojego pracownika z rodziną. Umowa się kończy za miesiąc. Firma,...

Czy należy zmniejszyć czynsz o wskaźnik deflacji?

W umowie najmu rozliczam co roku wskaźnik inflacji, a co zrobić w przypadku deflacji? Czy należy zmniejszyć czynsz o wskaźnik deflacji?

Wynajmujący żąda wymiany podłogi za powstałe rysy

Mam problem z wynajmującym mi mieszkanie. W czasie użytkowania mieszkania, a konkretnie podłogi panelowej, powstały na dwóch panelach niewielkie...

Aneks do umowy najmu okazjonalnego przedłużającego najem

Umowa najmu okazjonalnego została zawarta na czas oznaczony – dwóch lat. Spełnione były wszystkie warunki najmu okazjonalnego, w tym najemca...

Naprawa sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące naprawy sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu. W podpisanej przeze mnie umowie najmu mieszkania jest zapis, że „najemcę...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »