Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak wypowiedzieć najem przy braku dobrej woli najemców?

Joanna Korzeniewska • Opublikowane: 2020-05-08

W marcu wynająłem mieszkanie (najem okazjonalny) parze młodych ludzi. Umowa została zawarta na czas określony do lipca kolejnego roku. W dniu 31 lipca br. otrzymałem SMS-a od najemcy, że nie chcą już wynajmować mieszkania i jutro się wyprowadzają. Umówiłem się z panią wynajmującą i odebrałem klucze podczas wyprowadzki. Przekazałem również informację, że jedyną możliwością wcześniejszego rozwiązania umowy w sposób polubowny jest wypowiedzenie umowy „za porozumieniem stron”, i w tym celu musimy spotkać się następnego dnia wspólnie, gdyż umowa została zawarta przez 3 strony. Niestety żaden z najemców nie pokwapił się przyjść w celu polubownego zakończenia stosunku wynajmu i nie zaproponował innego wyjścia (terminu), w związku z czym chciałbym ją wypowiedzieć zgodnie z umową i po jej zakończeniu wezwać najemców do zapłaty umownego czynszu za okres, w którym umowa nadal była w mocy. Czy dobrze rozumiem, że w związku z brakiem płatności w miesiącu sierpniu (ostatni przelew jest z lipca) umowę mogę wypowiedzieć na koniec sierpnia z terminem wypowiedzenia na koniec września? Czyli kiedy mogę wysłać wypowiedzenie umowy i z jakim terminem – krok po kroku. Będąc w mieszkaniu, zauważyłem spore zniszczenia i chciałbym je pokryć z kaucji, którą wnieśli najemcy. Czy zawiadomienie o terminie przekazania lokalu protokołem mogę wysłać osobno mailem czy razem z wypowiedzeniem umowy pisemnie? W załączniku umowa.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak wypowiedzieć najem przy braku dobrej woli najemców?

Wynajem lokali z jednej strony potrafi dać wiele korzyści, ale również oczywiście niekiedy przysporzyć wielu problemów, zależnie od osoby najemcy, o czym miał Pan okazję się niestety przekonać.

Umowa najmu okazjonalnego i sposoby jej rozwiązania

Umowa najmu okazjonalnego została opisana w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie kodeksu cywilnego, zwana dalej ustawą. Jest ona ustawą szczególną wobec Kodeksu cywilnego i Kodeks cywilny można stosować jedynie uzupełniająco i w przypadkach nieprzewidzianych w tamtej ustawie. Umowa zaś najmu okazjonalnego jest umową szczególną wobec „zwykłego” najmu. Została ona uregulowana w art. 19a i następnych ustawy. Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie więcej niż 10 lat. Natomiast zgodnie z art. 19d umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Widać więc, ze przewidziano zasadniczo dwa tryby rozwiązania tej umowy – upływ czasu i rozwiązanie za wypowiedzeniem.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Do umowy najmu okazjonalnego stosuje się również art. 11 ustawy wprowadzający możliwość wypowiedzenia umowy na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego w sytuacji, gdy:

  • mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Umowa najmu okazjonalnego jest w pewnym sensie dość sztywna i jako że jest umową terminową, można wypowiedzieć ją w warunkach określonych przepisami prawa lub w umowie. Widzę, że w zawartej przez Pana umowie okres, kiedy brak płatności pozwala na wypowiedzenie, został skrócony do miesiąca. Niestety jest tu pewien problem, gdyż strony nie mogą wprowadzać do umowy przepisów mniej korzystnych dla najemcy niż przepisy zawarte w ustawie, co potwierdza orzecznictwo, np. wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 25.04.2014 r., sygn. Akt II Ca 110/14 , gdzie sąd uznał, że „przepisy o ochronie praw lokatorów wprowadzają szczególną ochronę lokatorów i uniemożliwia ukształtowanie stosunku najmu, w którym byłyby przepisy mniej korzystne dla najemcy”. Tak więc niestety taki zapis najprawdopodobniej zostałby uznany za niezgodny z prawem. Niewątpliwie taki zapis jest mniej korzystny dla najemcy, gdyż wprowadza dla niego surowsze konsekwencje.

Porozumienie stron – sposób na wypowiedzenie najmu

Tak naprawdę w tej sytuacji widzę następujące rozwiązania. Przede wszystkim można rozwiązać tę umowę za porozumieniem stron z terminem, np. na koniec sierpnia, spotkać się lub wysłać pocztą. Na razie kwestię kaucji zostawić na później, a najpierw po prostu w najprostszy sposób rozwiązać umowę. Ewentualnie można spróbować drugiego wyjścia. Przewidziano w niej formę pisemną dla wszelkich zmian dotyczących umowy, a tutaj Pan wspominał, że nie zachowano odpowiedniej formy, a także że nie było wszystkich stron. Dlatego też tak naprawdę nie doszło do skutecznego wypowiedzenia. Można więc uznać, ze umowa nadal obowiązuje, a więc lokatorzy nadal mają obowiązek opłacania czynszu. Można poczekać, aż minie ten okres tych 3 płatności i wypowiedzieć umowę, dochodzić również niezapłaconego czynszu, gdyż nadal umowa obowiązuje.

Pytanie, która opcja najbardziej Panu odpowiada, jeśli Pan nie chce potem mieć ewentualnych problemów ze ściąganiem należności, rozwiązać ją polubownie, zawrzeć nową umowę najmu, albo tez czekać, aż minie właściwy okres i wypowiadać ją zgodnie z przepisami prawa. Ja rozumiem, że lokatorzy się wyprowadzili i możliwe, ze wcale nie robiliby problemu, gdyby Pan wypowiedział ją po tym pierwszym braku płatności, jednak jest to ewentualne ryzyko, że mogliby jednak spróbować dochodzić jakichś praw w sądzie, np. o wydanie lokalu, choć z drugiej strony zanim sprawa trafiłaby do sądu i tak zdążyłby Pan wypowiedzieć umowę po braku 3 płatności. Nie mogę się oczywiście wypowiedzieć, która z tych opcji jest najbardziej prawdopodobna, gdyż nie znam tych państwa, nie wiem też, które rozwiązanie wolałby Pan zastosować, czy jest ryzyko zgłaszania roszczeń, czy też jakichś sporów.

Kwestia zatrzymania kaucji

Co do kwestii kaucji to chyba lepiej byłoby najpierw rozwiązać tę umowę, potem pisemnie, aby nie było wątpliwości co do formy czy też odbioru pisma, wysłać zawiadomienie dotyczące zatrzymania kaucji, zwłaszcza że ta kwestia często właśnie wywołuje jakieś spory i konflikty, więc lepiej byłoby to zrobić po rozwiązaniu umowy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Rozwiązanie najmu przez jednego z najemców

Wynajmuję mieszkanie, korzystając z umowy najmu okazjonalnego. Umowa została zawarta od 15.102017r do 31.07.2018 r. Kilka dni temu najemczyni poinformowała...

 

Odstąpienie od umowy najmu pokoju

Odstąpienie od umowy najmu pokoju

Wynająłem pokój na czas określony, minęło 7 dni i zmieniłem zdanie. Czy mogę odstąpić od umowy? W umowie nic o tym nie ma. Słyszałem...

Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego?

Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego?

Jestem wynajmującą. Za 2 miesiące kończy się umowa najmu okazjonalnego. Mam wątpliwości, czy rzeczywiście ta umowa ma charakter najmu okazjonalnego. Umowa...

Zaległości za czynsz przy najmie okazjonalnym

Zaległości za czynsz przy najmie okazjonalnym

Posiadam podpisaną i zarejestrowaną w US umowę na najem okazjonalny. Podpisana jest jeszcze na 10 miesięcy. Niestety najemca od kilku miesięcy ma...

Roszczenia właściciela mieszkania po zakończeniu najmu

Roszczenia właściciela mieszkania po zakończeniu najmu

Zakończyłem umowę najmu. Właściciel podczas oddania mieszkania nie zgłosił żadnych zastrzeżeń. Po dwóch tygodniach zauważył, że sofa, którą...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »