Jak odzyskać lokal bez narażania się na roszczenia najemcy?

Wypowiedzenie umowy najmu z powodu niespełnienia warunków

W opisanej przez Panią sytuacji będzie Pani mogła wypowiedzieć umowę dopiero wówczas, jeżeli najemca nie zapłaci czynszu za dwa pełne okresy płatności.

Podejrzewam, że zapis w umowie, o którym Pani wspomina jest powtórzeniem art. 687 Kodeksu cywilnego w brzmieniu: „jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu”. Przepis ten ma zastosowanie do lokali właśnie.

Możliwe też, że w umowie Pani go zmodyfikowała, co się czasem zdarza jedynie do braku płatności za dwa pełne okresy bez konieczności udzielania dodatkowego terminu miesięcznego, co jest oczywiście rozwiązaniem znacznie korzystniejszym w tej sytuacji.

Zobacz również: Wypowiedzenie umowy najmu garażu

Możliwość zerwania umowy najmu

W każdym razie, w każdym z tych przypadków będzie Pani musiała poczekać wspomniane dwa miesiące na możliwość wypowiedzenia umowy, czyli sierpień i wrzesień, w zasadzie skoro czynsz płatny jest do 10. każdego miesiąca to można powiedzieć, że już 11 września (o ile czynsz jest płatny z góry, ale z tego co Pani pisze tak właśnie wynika) będzie zaległy czynsz za miesiąc wrzesień. Aczkolwiek mając na uwadze, że w przepisie mowa jest o pełnych okresach płatności i czasem różnie jest to rozumiane lepiej poczekać z wypowiedzeniem do końca września.

Wyjaśnię może, że zwłoka za dwa pełne okresy płatności zachodzi zarówno wtedy, gdy najemca wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność, w ogóle nie zapłacił czynszu za ten okres, jak i wówczas, gdy suma zaległego czynszu za czas dłuższy równa jest należności za dwa pełne okresy płatności, co wytrąca najemcom możliwość zapłaty przysłowiowej złotówki w miesiącu po to tylko, aby uniemożliwić wypowiedzenie im najmu.

Jeżeli do końca miesiąca września czynsz nie wpłynie będzie Pani mogła wypowiedzieć umowę w majestacie prawa, a zatem bez obaw, że najemca wytoczy Pani powództwo np. o odszkodowanie.

Jeżeli po wypowiedzeniu umowy najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, a ma taki obowiązek z mocy art. 675 Kodeksu cywilnego – zaistnieje konieczność jego eksmisji z lokalu w drodze procesu sądowego.

Zobacz również: Ustawowy termin wypowiedzenia umowy najmu

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼