Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

W jakich sytuacjach i okolicznościach właściciel mieszkania może rozwiązać umowę najmu?

Monika Cieszyńska • Opublikowane: 2016-08-01 • Aktualizacja: 2022-06-11

Jestem najemcą lokalu. Według umowy właścicielowi przysługuje prawo rozwiązania umowy jedynie w przypadku, jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu za dwa kolejne pełne okresy płatności lub dopuszcza się naruszenia innych istotnych postanowień umowy. W jakich sytuacjach i okolicznościach właściciel może rozwiązać ze mną umowę?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W jakich sytuacjach i okolicznościach właściciel mieszkania może rozwiązać umowę najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu

Przede wszystkim należy rozstrzygnąć, na jaki czas została zawarta przedmiotowa umowa – czy na czas oznaczony, czy nieoznaczony.

Co do zasady umowa najmu lokalu zawarta na czas oznaczony nie może zostać wypowiedzenia, chyba że strony w umowie same przewidzą taką możliwość.

Natomiast umowa zawarta na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana bez podania przyczyny przez każdą ze stron. Przyjmuje się, iż uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony nie można się zrzec ani wyłączyć go w umowie.

Jeżeli strony w umowie nie określiły terminu wypowiedzenia, obowiązuje terminy ustawowe wskazane w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Po drugie rozstrzygnąć należy, czy chodzi o najem lokalu mieszkalnego cz najem lokalu użytkowego. W przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdą bowiem przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a w szczególności art. 11 ust. 1–5 tej ustawy, który w sposób szczególny reguluje zasady wypowiedzenia umowy najmu.

I tak, art. 11 ust. 1 –5 ustawy stanowi:

„1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 (…) niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2.Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (…)

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w [w/w] ust. 4”.

Art. 11 ust. 1–5 dotyczy sytuacji, gdy stroną wypowiadającą umowę jest właściciel (wynajmujący).

Podsumowując, przytoczony przez Pana zapis umowy nie ma większego znaczenia, jeśli umowa najmu dotyczy lokalu mieszkalnego, gdyż wypowiedzenie umowy może nastąpić tyko i wyłącznie z przyczyn i na zasadach określonych w wyżej cytowanym art. 11 ust. 1–5 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Natomiast jeśli najem dotyczy lokalu użytkowego a umowa została zawarta na czas oznaczony, to wówczas cytowany przez Pana zapis znajdzie zastosowanie.

Pojęcie „istotne postanowienia umowy” jest pojęciem nieostrym i w przypadku sporu między stronami umowy kwestię tę może rozstrzygnąć sąd lub mediator.

Zobacz również: Podnajmowanie wynajmowanego lokalu

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »