Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Jakie mam szanse na zatrzymanie mieszkania komunalnego?

Autor: Janusz Polanowski

W mieszkaniu komunalnym po rewitalizacji mieszkała moja mama, która ostatnio zmarła. W mieszkaniu zameldowana jest wnuczka, która opiekowała się babcią. Nie zdążyłam jeszcze wykupić tego mieszkania. Jakie mam szanse na zatrzymanie mieszkania komunalnego i ewentualny wykup (taka była wola mojej mamy)?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jakie mam szanse na zatrzymanie mieszkania komunalnego?

Kto może wstąpić w prawo najmu lokalu komunalnego po śmierci najemcy

Podstawowe znaczenie dla wstąpienia w prawo najmu ma art. 691 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), który stanowi:

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Czy wnuczka może wstąpić w prawo najmu mieszkania komunalnego po babci?

Niestety (z perspektywy wnuczki) wnuczęta są poza gronem osób uprawnionych do wstąpienia w prawo najmu – poza jednym wyjątkiem: obowiązkiem alimentacyjnym najemcy wobec wnuczka/wnuczki, z najemcą zamieszkującego/zamieszkującej. W świetle art. 691 K.c., nie doszło do wstąpienia w prawo najmu przez wnuczkę (zapewne będącą Pani córką). Od woli decydentów (w danej gminie) zależy to, czy wnuczka otrzyma przydział lokalu – aktualne wyzwania finansowe gmin skłaniają do wniosku, że chodzić może o decyzje osób na kluczowych stanowiskach.

Wnuczka Pani mamy może podjąć starania o przydział lokalu. Jeżeli stanie się najemcą, to być może właściciel lokalu umożliwi jego wykupienie. Gminy (właściciele mieszkań komunalnych) dysponują sporym zakresem władztwa wobec składników swego mienia (w tym lokali mieszkalnych). Ich uprawnienia właścicielskie – ogólnie określone w art. 140 K.c. – są ograniczone dalszymi przepisami prawnymi. Rangę ustawową mają np. przepisy zawarte w: ustawie o ochronie praw lokatorów… (w tym odnośnie do najmu) oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami (np. co do zbywania lokali komunalnych). Gospodarowanie mieniem gminnym (w tym mieszkaniami komunalnymi) powinno być regulowane także uchwałami rad gmin – to dotyczy zarówno wynajmowania mieszkań komunalnych, jak i ich sprzedaży (gminy nie mają ustawowego obowiązku wyzbywania się mieszkań do nich należących). Proponuję sprawdzić (np. przy pomocy gminnych stron internetowych) treść właściwych uchwał – aktualnie zwłaszcza odnośnie do możliwości uzyskania przydziału przez wnuczkę (być może później uzyskałaby ona, już jako najemca mieszkania, uprawnienie do jego nabycia).

Zobacz również: Śmierć najemcy a umowa najmu

Czego dotyczy rewitalizacja 

Zagadnienie rewitalizacji – w zakresie uregulowanym ustawą o gospodarce nieruchomościami – bardziej dotyczy uprawnień gmin (np. z tytułu opłaty adiacenckiej), niż uprawnień innych osób (nawet sprzedaż mienia gminnego w celu rewitalizacji może mieć na celu obniżenie kosztów przez gminy ponoszonych).

Czy w testamencie można wskazać osobę której chcemy przekazać prawo do najmu lokalu komunalnego po śmierci ?

Pani mama mieszkała w cudzym mieszkaniu – a nie we własnym (w rozumieniu prawa własności). W testamencie (art. 941 i następne K.c.) zaś wolno rozrządzić własnym majątkiem – a nie cudzym (np. należącym do jakiejś gminy mieszkaniem). Jeżeli Pani mama pozostawiła po sobie testament z wolą, co do mieszkania komunalnego, to takie oświadczenie może mieć najwyżej znaczenie opinii (która być może na kogoś wpłynie) – bez skutku prawnego dla cudzego (to jest gminnego) mieszkania.

Uprawnienie do nabycia mieszkania komunalnego – na warunkach preferencyjnych (w tym z zastosowaniem bonifikaty) – przysługiwać może najemcy (najemcom) określonego mieszkania komunalnego. Jeżeli wnuczka stanie się najemcą mieszkania komunalnego (odnośnego albo jakiegoś innego), to być może będzie przysługiwało jej uprawnienie do kupienia takiego mieszkania komunalnego. Pani – z perspektywy najmu lokalu komunalnego – jest osobą trzecią, więc prawnie bezprzedmiotowe jest rozważanie nabycia (na zasadach preferencyjnych) przez Panią mieszkania komunalnego, którego ktoś inny był (jest albo będzie) najemcą; tym bardziej bezprzedmiotowe byłoby rozważanie „zatrzymania” go.

Jak porozumieć się z gminą odnośnie najmu mieszkania komunalnego

Poważne względy (w tym: prawne, ekonomiczne oraz dotyczące praktyki życiowej) przemawiają za niezwłocznym (to jest bez zbędnej zwłoki) zawarciem porozumienia z właścicielem odnośnego mieszkania komunalnego – albo co do uzyskania przydziału na rzecz Pani córki (z czym wiązałoby się zawarcie umowy najmu), albo odnośnie do opuszczenia mieszkania i „zdania kluczy” (wraz ze sporządzeniem protokołu zdawczo-odbiorczego). Przysługujący Pani mamie najem ustał wraz z jej śmiercią. Niejako samo przez się zrozumiałe jest to, że potrzeba trochę czasu na opróżnienie mieszkania albo na doprowadzenie do zawarcia nowej umowy najmu (być może z wnuczką). Jednak proponuję unikać zbędnego zwlekania, ponieważ właściciel mieszkania lub ktoś go reprezentujący (np. jakaś administracja lub jakiś zarząd budynków) mógłby zażądać (przewidzianego w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…) odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, a nawet wytoczyć powództwo o eksmisję (z czym prawdopodobnie wiązałyby się dodatkowe koszty).

Zameldowanie a tytuł prawny do lokalu

Według przepisów o obowiązku meldunkowym (aktualnie zawartych w ustawie o ewidencji ludności), obowiązek meldunkowy oznacza np. bycie zameldowanym pod adresem zamieszkania (szczególnie zamieszkania na stałe). Niezależnie od siły i popularności mitów na tematy meldunkowe, zameldowanie nie jest tytułem prawnym do lokalu; chodzi o ważne zagadnienie – ale nie o rodzaj tytułu prawnego.

Zdaję sobie sprawę z tego, że przedstawione w tej odpowiedzi informacje mogą odbiegać od Pani oczekiwań. Moim obowiązkiem jest przedstawić prawne aspekty sytuacji – niezależnie od (ewentualnych) ocen stanu prawnego (a przepisy prawne mają różną jakoś, nawet w zakresie jakości legislacyjnej). Niekiedy ludzie żałują tego, że sfinansowali wykupienie mieszkania na dane osobowe innej osoby (np. wcześniejszego najemcy mieszkania komunalnego); wiąże się z tym wiele nieporozumień, a niekiedy sporów prawnych (np. dotyczących darowizn i zachowku); nawet w tym zakresie trudno uznać przepisy obowiązujące za ułatwiające unikanie sporów prawnych.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl