Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jakie należności z tytułu najmu lokalu zabezpiecza kaucja?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2018-07-25

Wynajmowałem swoje mieszkanie – umowa najmu na czas określony na 1 rok. Po roku najemca opuścił lokal, lecz nie zapłacił ostatniego czynszu najmu. Poinformował mnie, że mam go sobie potrącić z kaucji. Ponieważ mieszkanie i część sprzętu zostały zniszczone, oświadczyłem, że nie zgadzam się na zwrot kaucji, którą zamierzam przeznaczyć na remont oraz zaległe płatności do spółdzielni. Po wyliczeniu, ile wyniesie remont, okazało się, że przekracza on łącznie z zobowiązaniami do spółdzielni wartość kaucji o 500 zł. Poinformowałem o tym najemcę i zażądałem zwrotu nadal zaległego czynszu powiększonego o tę kwotę. Oświadczyłem, że kaucja wykorzystana została na remont itd. Całość jest udokumentowana zdjęciami, na których widać zniszczenia, na wszystko mam rachunki, a nawet świadków. Czy potrącając z kaucji na remont zamknąłem sobie drogę do pozwania najemcy o zaległy czynsz? Jak ta sprawa wygląda w świetle prawa?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Instytucja kaucji z tytułu najmu, uregulowana aktualnie w ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.), służy do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego wobec najemcy, a jej zwrot ma zapobiec bezpodstawnemu wzbogaceniu się wynajmującego kosztem najemcy. Zgodnie z art. 6 ust 1 u.o.p.l. zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Art. 6 ust 4 u.o.p.l. stanowi zaś, iż kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokali.

Przywołane przepisy stanowią dla najemcy podstawę (w przypadku braku dobrowolnego wykonania obowiązku przez wynajmującego) do dochodzenia roszczeń o zwrot kaucji. Niemniej również z tych przepisów wynika prawo wynajmującego do potrącenia należności, które przysługują mu z umowy najmu. Potrącenie to staje się możliwe dopiero z chwilą ustania najmu i następuje według zasad wyrażonych w art. 498 Kodeksu cywilnego (K.c.) i n. (Magdalena Olczyk, Komentarz do zmiany art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzonej przez Dz. U. z 2004 r. Nr 218, poz. 2783, 01.05.2005 r.).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Do należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, objętych zabezpieczeniem w postaci kaucji, zaliczany jest czynsz i inne opłaty związane z najmem, a także odszkodowanie za uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy.

Zgodnie z art. 498 K.c.:

„§ 1. Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.

§ 2. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.”

Potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. Oświadczenie o potrąceniu należałoby wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, aby mieć pewność, że druga strona mogła się z takim oświadczeniem zapoznać.

Oczywiście nie musi to kończyć postępowania, bowiem najemca może żądać zwrotu kaucji, nie uznając za skuteczne oświadczenia o potrąceniu. Wtedy to wniesie sprawę do sądu, a Pan będzie musiał wykazać, że lokal został wydany bez szkód, a to najemca pozostawił wymienione szkody. Musi zostać też powołany biegły, który oceni, czy wartość zniszczeń podanych przez Pana odpowiada rzeczywistej wartości szkód.

Jeżeli nie dokonał Pan potrącenia, to w dalszym ciągu przysługuje Panu roszczenie o naprawienie szkody.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »