Jakie należności z tytułu najmu lokalu zabezpiecza kaucja?

Do czego służy kaucja z tytułu najmu

Instytucja kaucji z tytułu najmu, uregulowana aktualnie w ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.), służy do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego wobec najemcy, a jej zwrot ma zapobiec bezpodstawnemu wzbogaceniu się wynajmującego kosztem najemcy.

Wpłacenie kaucji zabezpieczającej warunkiem zawarcia umowy najmu

Zgodnie z art. 6 ust 1 u.o.p.l. zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Art. 6 ust 4 u.o.p.l. stanowi zaś, iż kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokali.

Zobacz również: Przywłaszczenie kaucji

Zwrot kaucji najemcy zabezpieczającej umowę najmu

Przywołane przepisy stanowią dla najemcy podstawę (w przypadku braku dobrowolnego wykonania obowiązku przez wynajmującego) do dochodzenia roszczeń o zwrot kaucji. Niemniej również z tych przepisów wynika prawo wynajmującego do potrącenia należności, które przysługują mu z umowy najmu. Potrącenie to staje się możliwe dopiero z chwilą ustania najmu i następuje według zasad wyrażonych w art. 498 Kodeksu cywilnego (K.c.) i n. (Magdalena Olczyk, Komentarz do zmiany art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzonej przez Dz. U. z 2004 r. Nr 218, poz. 2783, 01.05.2005 r.).

Kaucja zabezpieczeniem czynszu lub zniszczenia lokalu

Do należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, objętych zabezpieczeniem w postaci kaucji, zaliczany jest czynsz i inne opłaty związane z najmem, a także odszkodowanie za uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy.

Zgodnie z art. 498 K.c.:

„§ 1. Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.

§ 2. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.”

Potrącenia dokonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. Oświadczenie o potrąceniu należałoby wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, aby mieć pewność, że druga strona mogła się z takim oświadczeniem zapoznać.

Zobacz również: Kaucja za mieszkanie a zniszczenia

Najemca żąda zwrotu kaucji mimo zniszczeń w lokalu

Oczywiście nie musi to kończyć postępowania, bowiem najemca może żądać zwrotu kaucji, nie uznając za skuteczne oświadczenia o potrąceniu. Wtedy to wniesie sprawę do sądu, a Pan będzie musiał wykazać, że lokal został wydany bez szkód, a to najemca pozostawił wymienione szkody. Musi zostać też powołany biegły, który oceni, czy wartość zniszczeń podanych przez Pana odpowiada rzeczywistej wartości szkód.

Jeżeli nie dokonał Pan potrącenia, to w dalszym ciągu przysługuje Panu roszczenie o naprawienie szkody.

Zobacz również: Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym a kaucja

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.