Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jakie należności z tytułu najmu lokalu zabezpiecza kaucja?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2018-07-25

Wynajmowałem swoje mieszkanie – umowa najmu na czas określony na 1 rok. Po roku najemca opuścił lokal, lecz nie zapłacił ostatniego czynszu najmu. Poinformował mnie, że mam go sobie potrącić z kaucji. Ponieważ mieszkanie i część sprzętu zostały zniszczone, oświadczyłem, że nie zgadzam się na zwrot kaucji, którą zamierzam przeznaczyć na remont oraz zaległe płatności do spółdzielni. Po wyliczeniu, ile wyniesie remont, okazało się, że przekracza on łącznie z zobowiązaniami do spółdzielni wartość kaucji o 500 zł. Poinformowałem o tym najemcę i zażądałem zwrotu nadal zaległego czynszu powiększonego o tę kwotę. Oświadczyłem, że kaucja wykorzystana została na remont itd. Całość jest udokumentowana zdjęciami, na których widać zniszczenia, na wszystko mam rachunki, a nawet świadków. Czy potrącając z kaucji na remont zamknąłem sobie drogę do pozwania najemcy o zaległy czynsz? Jak ta sprawa wygląda w świetle prawa?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jakie należności z tytułu najmu lokalu zabezpiecza kaucja?

Do czego służy kaucja z tytułu najmu

Instytucja kaucji z tytułu najmu, uregulowana aktualnie w ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.), służy do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego wobec najemcy, a jej zwrot ma zapobiec bezpodstawnemu wzbogaceniu się wynajmującego kosztem najemcy.

Wpłacenie kaucji zabezpieczającej warunkiem zawarcia umowy najmu

Zgodnie z art. 6 ust 1 u.o.p.l. zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Art. 6 ust 4 u.o.p.l. stanowi zaś, iż kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokali.

Zwrot kaucji najemcy zabezpieczającej umowę najmu

Przywołane przepisy stanowią dla najemcy podstawę (w przypadku braku dobrowolnego wykonania obowiązku przez wynajmującego) do dochodzenia roszczeń o zwrot kaucji. Niemniej również z tych przepisów wynika prawo wynajmującego do potrącenia należności, które przysługują mu z umowy najmu. Potrącenie to staje się możliwe dopiero z chwilą ustania najmu i następuje według zasad wyrażonych w art. 498 Kodeksu cywilnego (K.c.) i n. (Magdalena Olczyk, Komentarz do zmiany art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzonej przez Dz. U. z 2004 r. Nr 218, poz. 2783, 01.05.2005 r.).

Kaucja zabezpieczeniem czynszu lub zniszczenia lokalu

Do należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, objętych zabezpieczeniem w postaci kaucji, zaliczany jest czynsz i inne opłaty związane z najmem, a także odszkodowanie za uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy.

Zgodnie z art. 498 K.c.:

„§ 1. Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.

§ 2. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.”

Potrącenia dokonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. Oświadczenie o potrąceniu należałoby wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, aby mieć pewność, że druga strona mogła się z takim oświadczeniem zapoznać.

Najemca żąda zwrotu kaucji mimo zniszczeń w lokalu

Oczywiście nie musi to kończyć postępowania, bowiem najemca może żądać zwrotu kaucji, nie uznając za skuteczne oświadczenia o potrąceniu. Wtedy to wniesie sprawę do sądu, a Pan będzie musiał wykazać, że lokal został wydany bez szkód, a to najemca pozostawił wymienione szkody. Musi zostać też powołany biegły, który oceni, czy wartość zniszczeń podanych przez Pana odpowiada rzeczywistej wartości szkód.

Jeżeli nie dokonał Pan potrącenia, to w dalszym ciągu przysługuje Panu roszczenie o naprawienie szkody.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne materiały

Czy umowa najmu obowiązuje ze zmarłym właścicielem?

Wynajmujemy z żoną mieszkanie. Cztery miesiące temu zmarł właściciel mieszkania. Zgłosiły się do nas jego dzieci (syn i córka), przedstawiając...

 

Właściciel mieszkania nie płacił za prąd, najemcy odcięto elektryczność, co robić?

Córka wynajmowała od 8 miesięcy mieszkanie. Dziś odcięto w nim prąd, zostawiono karteczkę, że jest zadłużenie w płatnościach za energię...

 

Wynajęcie mieszkania przez żonę bez zgody męża i bez rozdzielności majątkowej

Mieszkamy w wynajmowanym mieszkaniu. Ostatnio nie układa nam się z żoną. Ona zagroziła, że się wyprowadzi i wynajmie inne mieszkanie. Wiem,...

 

Rezygnacja z najmu w przypadku udokumentowanych zdarzeń losowych

Mam podpisaną umowę o wynajem mieszkania do określonego terminu, ale moi najemcy pokłócili się między sobą i z tego względu chcą...

 

Naprawa sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące naprawy sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu. W podpisanej przeze mnie umowie najmu mieszkania jest zapis, że „najemcę...

 

Remont wynajętego mieszkania i nieuzasadnione podwyżki czynszu

Jestem po rozwodzie, od 15 lat wynajmuję mieszkanie, mieszkam sam. Z wynajmującą łączy mnie typowa umowa najmu. Postanowiłem wyremontować to mieszkanie,...

 

Rozliczenie wynajmu mieszkania otrzymanego w spadku

Rozliczenie wynajmu mieszkania otrzymanego w spadku

Jestem z siostrą współwłaścicielem mieszkania, które otrzymaliśmy w spadku po śmierci mamy. Chciałbym je wynająć, ponieważ stoi puste. Siostra...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »