Kaucja a wartość odtworzeniowa mieszkania TBS

Poniższa odpowiedź została oparta na przedstawionym przez Panią stanie faktycznym i zawiera ocenę sytuacji prawnej. Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (zwana dalej: ustawą o TBS), ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (zwana dalej: ustawą).

Wysokość kaucji za mieszkanie TBS

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z wysokością kaucji za mieszkanie TBS.

Kluczowe znaczenie w przedmiotowej sprawie ma treść zawartej umowy między stronami. Zgodnie z umową: „zwrot kaucji nastąpi w kwocie 10% wartości odtworzeniowej lokalu w dniu jej wypłaty Najemcy. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego”.

Stosownie do art. 33 ustawy o TBS w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 4 i rozdziale 4aa stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny dotyczące najmu.

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy przez „pojęcie wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych należy przez to rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych:

a) dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,

b) dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym”.

Stosownie do art. 9 ust. 8 ustawy „wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego”.

W tym miejscu wskazać należy na odmienne uregulowania ustawy o TBS. Zgodnie z art. 32:

„1. Umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu.

2. Zwrot zwaloryzowanej kaucji w przypadku wypowiedzenia przez SIM umowy w części dotyczącej czynszu na podstawie art. 30 ust. 5 pkt 4 następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana i nie wyższej niż 150% kaucji pobranej”.

Zapisy umowy z TBS-em

Art. 32 ust. 2 dodany został ustawą z dnia 13.06.2019 r. (Dz. U. z 2019 r., poz. 1309), która weszła w życie 15.08.2019 r., zgodnie z art. 24 tej ustawy: „Do umów najmu zawartych na podstawie ustawy zmienianej w art. 9, przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 9, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, z wyłączeniem art. 28 ust. 2a oraz art. 30 ust. 1 ustawy zmienianej w art. 9 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą”.

Natomiast biorąc pod uwagę, iż kwestia kaucji została unormowana w sposób dostatecznie szczegółowy w umowie, to wiążące są zapisy umowy. Art. 32 ust. 2 reguluje tylko kaucję w przypadku wypowiedzenia umowy przez SIM (dawne TBS) w części dotyczącej czynszu.

Podsumowując, wysokość zwracanego czynszu będzie wynosiła 10% z kwoty wartości odtworzeniowej lokalu x jego metraż. Wartość kwoty odtworzeniowej dostępna jest w dzienniku urzędowym, właściwym dla miejscowości/województwa, w którym mieści się przedmiotowy lokal.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼