Konfliktowi najemcy, jak rozwiązać umowę przed terminem?

Roszczeniowi i problematyczni najemcy mieszkania

Jeśli chodzi o kwestię najmu, jest to aktualnie temat bardzo popularny z uwagi na fakt, iż wiele osób traktuje najem jako swego rodzaju rodzaj inwestycji, która gwarantuje całkiem dobry zysk, dużo lepszy niż na wszelkich lokatach i produktach bankowych, jednakże wiąże się on z pewnym ryzykiem. Można powiedzieć, że niewiele jest interesów bezpiecznych, bez żadnych problemów, a najem również do takich nie należy. Wszystko zależy od lokatorów, których spotkamy na swojej drodze. Z Pani opisu wynika jednoznacznie, że najemcy, którzy trafili się Pani, do najłatwiejszych nie należą. Jak widać, nie tylko są bardzo problematyczni, pewni siebie, to jeszcze bardzo roszczeniowi i znający swoje prawa.

Zobacz również: Wpłata kaucji przed podpisaniem umowy

Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania na czas określony terminem?

Analiza umowy najmu ułatwiłaby rozwiązanie problemu, jednak i bez niej postaram się odpowiedzieć w sposób satysfakcjonujący. Zakładam, że podpisała Pani z lokatorami zwykłą umowę najmu, nie zaś umowę np. najmu okazjonalnego. Zwykłe umowy najmu regulowane są przez przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) i wyróżniamy wśród nich umowę najmu na czas określony oraz na czas nieokreślony. W Pani przypadku mamy do czynienia z umową na czas określony. Zgodnie bowiem z treścią art. 673:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Zobacz również: Zerwanie umowy najmu na czas określony

Co uwzględnić w umowie najmu żeby później nie żałować?

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić jednoznacznie, że dopuszczalne jest rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony w wypadkach wskazanych w tej umowie. Prawo to dopuszczalne jest zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Całe szczęście, że w umowie zawarła Pani paragraf dotyczący rozwiązania umowy, bowiem bardzo częstym błędem osób zawierających umowę najmu na czas określony jest brak tego typu zapisów. Później rozwiązanie umowy okazuje się wręcz niemożliwe. Z uwagi na sytuację, w której Pani się znalazła, może Pani dokonać rozwiązania umowy z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, choć nie mając umowy, nie wiem, jakie zawarła Pani dopuszczalne sytuacje do rozwiązania umowy, pod które można by podciągnąć Pani sytuację.

Co powinno zawierać wypowiedzenie najmu mieszkania? 

Należy pamiętać, że okres wypowiedzenia musi być pełnym miesiącem. Wobec tego, jeśli chce Pani rozwiązać umowę już np. jutro, tj. 17.03, to wypowiedzenie umowy skutek odniesie z dniem 31 czerwca br., bowiem okres pełnego miesiąca upłynie przez cały miesiąc czerwiec. Forma wypowiedzenia ma charakter oświadczenia jednostronnego, powodującego wygaśnięcie umowy. Dopuszczalna jest każda forma wypowiedzenia, w przypadkach spornych także czynność procesowa poprzez pozew o eksmisję. Prawidłowo skonstruowane wypowiedzenie umowy najmu musi jednoznacznie określać przyczynę, zachowywać terminy ustawowe bądź umowne. Jednak wypowiedzenie powinno zacząć się od złożenia formalnego oświadczenia złożonego stronie w taki sposób, aby mogła się z nim zapoznać.

Po złożeniu wypowiedzenia umowy najmu należy oczekiwać, iż niechciani lokatorzy się wyprowadzą. Ciężko mi odnieść się do tego, co lokatorzy mieli na myśli, mówiąc, że „weszli w okres ochronny”, choć niestety uważam, że mogło im chodzi o okres ochronny, w czasie którego nie można eksmitować nikogo na przysłowiowy bruk. Kwestia ta regulowana jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z art. 16:

„Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.”

Jednakże, aby do tego doszło, lokatorzy muszą pozostać w Pani mieszkaniu i za nic mieć sobie fakt, iż nie posiadają już tytułu do zamieszkiwania w tym mieszkaniu. Należy pamiętać, że eksmisja nieuczciwego lokatora nie będzie taka prosta. Wszystkiemu winne są właśnie zapisy o ochronie praw lokatorów, które zabraniają eksmisji w wielu przypadkach. Szczególnej ochronie podlegają osoby starsze, niepełnosprawne, ale także samotne matki z dziećmi czy bezrobotni. W takich sytuacjach gmina powinna eksmitowanym zapewnić lokal socjalny, a to nie będzie takie proste. Niektórzy uciekają się do innych sposobów. Aktualnie bardzo modnym rozwiązaniem– choć takim, które nie opiera się wcale na prawie, zaś wiele na ten temat można znaleźć w internecie – jest wynajęcie tego samego lokalu innym osobom. Często w takim przypadku ci pierwsi lokatorzy bardzo szybko się wyprowadzają, gdyż nie chcą dzielić mieszkania i pomieszczeń z osobami obcymi.

Zobacz również: Wynajem mieszkania samotnej matce z dzieckiem prawo

Kiedy należy złożyć wniosek o eksmisje lokatorów bezprawnie zajmujących lokal?

Jeżeli mimo rozwiązania umowy lokatorzy dalej zajmują Pani mieszkanie i nie mają zamiaru się wyprowadzić, to należy wszcząć postępowanie eksmisyjne. Eksmitować można tylko te osoby, które zajmują lokal bezprawnie. Po upłynięciu okresu, na który umowa została zawarta lub jej skutecznym wypowiedzeniu, lokator traci prawo do korzystania z mieszkania, gdyż nie będzie już posiadał tytułu prawnego do zajmowania mieszkania.

Aby wszcząć postępowanie eksmisyjne należy wnieść pozew do właściwego sądu rejonowego. Pozew należy odpowiednio uzasadnić i wykazać, że lokator nie ma już prawa przebywać w mieszkaniu. Obok eksmisji może się Pani domagać odszkodowania od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, który powinna Pani otrzymać.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼