Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kontrola zasadności najmu

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-04-20

Jestem głównym najemcą lokalu komunalnego. Mam zamiar złożyć wniosek o wykup tego mieszkania. Obecnie w mieszkaniu jestem zameldowany wraz z synem, który tam mieszka. Ja przebywam z tym mieszkaniu bardzo sporadycznie. W procedurze dotyczącej wykupu mieszkań znalazłem punkt o kontroli zasadności najmu. Co to oznacza w praktyce? Obawiam się fizycznej kontroli lokalu.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Kontrola wynika z możliwości wypowiedzenia stosunku najmu. I odmowy wykupu lokalu w związku z ustaniem stosunku najmu. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów:

„Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w niniejszym artykule, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub w pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

7. Przepisy ust. 4–6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku”.

Ustawa przewiduje rozwiązanie umowy także z innych ważnych przyczyn, przy czym może to uczynić tylko sąd w postępowaniu procesowym i po rozpatrzeniu okoliczności sprawy. Właściciel zatem musi złożyć pozew o rozwiązanie umowy i nakazanie opuszczenia lokalu (art. 11 ust. 10), wskazując w uzasadnieniu ważne przyczyny rozwiązania umowy i dowody na ich poparcie. Zdaniem Sądu Najwyższego takiej przyczyny nie może stanowić możliwość korzystnej sprzedaży lokalu zajętego przez najemcę (wyrok SN z dnia 24 października 2000 r., CKN 132/00 , OSNC 2001, nr 4, poz. 62). W pozwie należy też wskazać wartość przedmiotu sporu według art. 23 Kodeksu postępowania cywilnego. Przy najmie na czas nieoznaczony będzie to 3-miesięczna opłata za mieszkanie, a przy umowie na czas oznaczony – suma opłat za okres sporny, nie więcej niż za rok. Ma to istotne znaczeniem, gdyż od wartości przedmiotu sporu zależy możliwość wniesienia kasacji (por. art. 3921 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Kontrola polega na sprawdzeniu, czy nie ma podstaw do wypowiedzenia umowy najmu. Czy lokator zamieszkuje, czy nie podnajmuje lokalu, czy nie ma innych podstaw, by wypowiedzieć umowę najmu – możliwości zawiera cytowany art. 11 ustawy.

Musi Pan jednak pamiętać, że taka kontrola i tak może być przeprowadzona – bez względu na wniosek o wykup. Natomiast wykup pozwala na nabycie mieszkania za kilka procent jego wartości.

Może jednak lepiej zastanowić się chwilę, wrócić na czas trwania procedury wykupu do Polski. I skorzystać z prawa do bonifikaty.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wymiana zepsutych drzwi w lokalu użytkowym

Wynajmuję lokal użytkowy. Najemca na początku najmu odremontował lokal, wstawił okna, drzwi, klimatyzator itp. na swój koszt. Obecnie chce, żebym zgodnie...

Dług z najmu a uprawnienia pełnomocnika po śmierci właściciela

Byłam pełnomocnikiem wuja między innymi w sprawie wynajmu jego mieszkania. Znalazłam dwie chętne studentki, niestety dzień przed podpisaniem umowy wuj...

Parkowanie pojazdów przez najemców lokali mieszkalnych

Interesują mnie przepisy regulujące kwestię parkowania pojazdów przez najemców lokali mieszkalnych (nie właścicieli). Czy najemca ma prawo do parkowania jak...

Zadłużenie w TBS-ie i egzekucja

Mam zadłużenie w TBS-ie, gdzie jestem głównym najemcą lokalu, a oprócz mnie są jeszcze 2 osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania. Jako główny...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »