Koszty utrzymania dróg na terenie osiedla

Kto ponosi koszty utrzymania terenu należącego do wspólnoty mieszkaniowej?

Podstawową kwestią w Pana przypadku będzie ustalenie w pierwszej kolejności, czy teren wokół przedszkola stanowi własność wspólnoty, a co za tym idzie, współwłasność przynależną wszystkim właścicielom mieszkań. Jeśli bowiem samo przedszkole, jak i ogrodzona działka stanowią własność podmiotu prowadzącego przedszkole, nie ma żadnych podstaw, żeby obciążać Państwa kosztami utrzymania podwórza. Jeśli natomiast podwórze stanowi Państwa współwłasność, zastosowanie znajduje co do zasady przepis art. 207 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.), zgodnie z którym:

„Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.”

Cytowany przepis ustanawia zasadę ponoszenia przez współwłaścicieli wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną, w zależności od posiadanych przez nich udziałów. Co za tym idzie, zasadą jest, że koszty utrzymania wspólnej nieruchomości, ponoszone są przez wszystkich współwłaścicieli.

Zobacz również: Bezprawne naliczanie opłat przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Jak podzielić wydatki na część wspólną nieruchomości?

Z Pana opisu wynika jednak, że w omawianym przypadku możemy mieć do czynienia z pewnym odstępstwem od tej zasady. Jak Pan bowiem wskazał, teren jest ogrodzony i służy de facto wyłącznie potrzebom przedszkola. W sytuacji zaś, kiedy część nieruchomości wspólnej została wydzielona do korzystania wyłącznie przez jednego współwłaściciela (w tym przypadku właściciela pomieszczeń lokalu, w którym znajduje się przedszkole), mówimy o tzw. podziale quoad usum. Skutkiem takiego podziału konkretny współwłaściciel części wspólnej może korzystać z wydzielonej części nieruchomości wspólnej samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli. Z drugiej strony, jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie, podział taki powoduje, że nie może on żądać od pozostałych współwłaścicieli partycypowania w kosztach utrzymania oddanej mu do wyłącznego użytku części nieruchomości. Jak czytamy m.in. w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2017 r. (sygn. akt III CSK 137/16):

„Podział quoad usum uchyla ustawowy model zarządu nieruchomością i związany z nim sposób rozliczeń wydatków i nakładów. W przypadku gdy nakład poczyniony był nie w ramach zarządu rzeczą wspólną lecz jako nakład jednego współwłaściciela dokonany tylko na tę część rzeczy wspólnej, z której korzystał on samodzielnie, z wyłączeniem innych współuprawnionych, to do rozliczenia takiego nakładu nie ma zastosowania art. 207 k.c. Różnice, jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej rzeczy powinny być uwzględnione w postępowaniu o zniesienie współwłasności.”

Zobacz również: Ogródek w mieszkaniu na parterze

Przedszkole ogrodziło część terenu należącego do wspólnoty mieszkaniowej

Innymi słowy, jeśli podwórze przed przedszkolem stanowi współwłasność właścicieli mieszkań, a przeznaczone zostało wyłącznie na potrzeby przedszkola, o czym świadczy ogrodzenie tego obszaru i zamontowanie bramek wejściowych, to koszty utrzymania tej części wspólnej powinien ponosić wyłącznie właściciel lokalu, do którego przynależy taka odgrodzona powierzchnia (właściciel przedszkola).

Na zakończenie pozwolę sobie wskazać, że przychodzi mi na myśl jedna sytuacja, w której właściciele mieszkań powinni ponosić koszty utrzymania podwórza przed przedszkolem. Otóż, byłoby tak w sytuacji, kiedy właścicielem lokalu, w którym znajduje się przedszkole byłaby spółdzielnia i wynajmowałaby ona jedynie lokal osobie prowadzącej przedszkole. W takim przypadku korzyści z wynajmu pokrywałyby część kosztów działalności spółdzielni, co wpływałoby na zmniejszenie Państwa czynszu. W takiej sytuacji obciążanie współwłaścicieli nieruchomości kosztami utrzymania podwórza byłoby zasadne, ponieważ nie korzystałby z niego jeden ze współwłaścicieli, a byłoby wynajmowane odpłatnie podmiotowi trzeciemu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼