Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Koszty utrzymania dróg na terenie osiedla

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2019-03-15

Mam pytanie związane z kosztami utrzymania dróg na terenie osiedla mieszkaniowego, w którym mieszkam. Otóż, na terenie osiedla w jednym z budynków zlokalizowane jest przedszkole. Przedszkole ma ogrodzony wokół siebie teren z kilkoma furtkami i drogami prowadzącymi do różnych wejść budynku. Czy jako mieszkaniec osiedla i członek wspólnoty mieszkaniowej powinienem partycypować w kosztach utrzymania dróg, które prowadzą od furtki do drzwi przedszkola jako części wspólnych osiedla, czy jest to wyłączna sprawa właścicieli obiektu przedszkola?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Podstawową kwestią w Pana przypadku będzie ustalenie w pierwszej kolejności, czy teren wokół przedszkola stanowi własność wspólnoty, a co za tym idzie, współwłasność przynależną wszystkim właścicielom mieszkań. Jeśli bowiem samo przedszkole, jak i ogrodzona działka stanowią własność podmiotu prowadzącego przedszkole, nie ma żadnych podstaw, żeby obciążać Państwa kosztami utrzymania podwórza. Jeśli natomiast podwórze stanowi Państwa współwłasność, zastosowanie znajduje co do zasady przepis art. 207 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.), zgodnie z którym:

„Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.”

Cytowany przepis ustanawia zasadę ponoszenia przez współwłaścicieli wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną, w zależności od posiadanych przez nich udziałów. Co za tym idzie, zasadą jest, że koszty utrzymania wspólnej nieruchomości, ponoszone są przez wszystkich współwłaścicieli.

Z Pana opisu wynika jednak, że w omawianym przypadku możemy mieć do czynienia z pewnym odstępstwem od tej zasady. Jak Pan bowiem wskazał, teren jest ogrodzony i służy de facto wyłącznie potrzebom przedszkola. W sytuacji zaś, kiedy część nieruchomości wspólnej została wydzielona do korzystania wyłącznie przez jednego współwłaściciela (w tym przypadku właściciela pomieszczeń lokalu, w którym znajduje się przedszkole), mówimy o tzw. podziale quoad usum. Skutkiem takiego podziału konkretny współwłaściciel części wspólnej może korzystać z wydzielonej części nieruchomości wspólnej samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli. Z drugiej strony, jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie, podział taki powoduje, że nie może on żądać od pozostałych współwłaścicieli partycypowania w kosztach utrzymania oddanej mu do wyłącznego użytku części nieruchomości. Jak czytamy m.in. w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2017 r. (sygn. akt III CSK 137/16):

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Podział quoad usum uchyla ustawowy model zarządu nieruchomością i związany z nim sposób rozliczeń wydatków i nakładów. W przypadku gdy nakład poczyniony był nie w ramach zarządu rzeczą wspólną lecz jako nakład jednego współwłaściciela dokonany tylko na tę część rzeczy wspólnej, z której korzystał on samodzielnie, z wyłączeniem innych współuprawnionych, to do rozliczenia takiego nakładu nie ma zastosowania art. 207 k.c. Różnice, jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej rzeczy powinny być uwzględnione w postępowaniu o zniesienie współwłasności.”

Innymi słowy, jeśli podwórze przed przedszkolem stanowi współwłasność właścicieli mieszkań, a przeznaczone zostało wyłącznie na potrzeby przedszkola, o czym świadczy ogrodzenie tego obszaru i zamontowanie bramek wejściowych, to koszty utrzymania tej części wspólnej powinien ponosić wyłącznie właściciel lokalu, do którego przynależy taka odgrodzona powierzchnia (właściciel przedszkola).

Na zakończenie pozwolę sobie wskazać, że przychodzi mi na myśl jedna sytuacja, w której właściciele mieszkań powinni ponosić koszty utrzymania podwórza przed przedszkolem. Otóż, byłoby tak w sytuacji, kiedy właścicielem lokalu, w którym znajduje się przedszkole byłaby spółdzielnia i wynajmowałaby ona jedynie lokal osobie prowadzącej przedszkole. W takim przypadku korzyści z wynajmu pokrywałyby część kosztów działalności spółdzielni, co wpływałoby na zmniejszenie Państwa czynszu. W takiej sytuacji obciążanie współwłaścicieli nieruchomości kosztami utrzymania podwórza byłoby zasadne, ponieważ nie korzystałby z niego jeden ze współwłaścicieli, a byłoby wynajmowane odpłatnie podmiotowi trzeciemu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »