Księgi wieczyste a najem wspólnego mieszkania

Czym jest księga wieczysta

W celu wyjaśnienia Pani pytań musimy odwołać się do przepisów regulujących kwestię współwłasności działu IV ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny oraz do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na początku jednak wyjaśnię, czym jest księga wieczysta. Księga wieczysta to rodzaj rejestru prowadzonego przez sąd rejonowy, który przedstawia stan prawny opisanej w nim nieruchomości, dla której to nieruchomości jest ona założona. Z księgi wieczystej można dowiedzieć się np. jak duża jest dana nieruchomość, kto był jej właścicielem, a także, jakie długi na niej ciążą. Księga składa się z czterech działów.

Jakie informacje są zawarte w księdze wieczystej

Zawiera opis nieruchomości, jej rodzaj (np. mieszkanie, dom, działka budowlana, rolna). Gromadzi informacje o aktualnym właścicielu (imię, nazwisko, imiona rodziców), od kiedy i na jakiej podstawie jest to jego własnością (umowa sprzedaży, spadek, darowizna). Zawiera wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. służebność przejścia lub przejazdu przez działkę) oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. sądowy zakaz sprzedaży). Tutaj zaś figurują wpisy hipoteczne obciążające nieruchomość (np. kredyt, jaki zaciągnął jej właściciel).

Zobacz również: Pełnomocnictwo do zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Współwłasność wpisana w księgę wieczystą

Jak z powyższego wynika, do KW nie wpisuje się sposobu zarządzania nieruchomością (np. jej wynajem).

Wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, kiedy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie (art. 195 ww. ustawy). Współwłasność może być ułamkowa albo łączna (art. 196 ww. ustawy). W przytoczonym przez Panią stanie faktycznym mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych. Według zasady zawartej w art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów (ułamka).

Umowa najmu z więcej niż jednym właścicielem

Jeżeli współwłaściciele, w Pani przypadku matka i córka, zdecydują się na zawarcie umowy najmu, to może to być jedna umowa, a nie sporządzona przez każdego ze współwłaścicieli odrębnie.

Niemniej jednak do zawarcia umowy konieczna jest zgoda obu Pań jako współwłaścicielek mieszkania. Wynika to z tego, że rozporządzenie mieszkaniem w postaci jego wynajęcia przekracza zakres zwykłego zarządu. Czynność dokonana przez tyko jednego współwłaściciela w postaci zawarcia umowy najmu lokalu byłaby dotknięta wadą nieważności, gdyż przekracza ona zakres zwykłego zarządu, a współwłaściciel nie uzyskał zgody drugiego współwłaściciela na jej dokonanie.

W umowie najmu występują dwie strony: wynajmujący i najemca. I jedna, i druga strona takiej umowy może być „wieloosobowa”. Oznacza to, że na podstawie jednej umowy wynajmującym mogą być dwie i więcej osoby (jako współwłaściciele wynajmowanego mieszkania).

Jak współwłaściciele rozliczą najem lokalu

Natomiast na gruncie prawa podatkowego, zgodnie z brzmieniem przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W myśl art. 8 ustawy przychody z udziału we wspólnej własności, u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Z ww. przepisów wynika zatem generalna zasada rozliczania udziałów z majątku wspólnego przez podział przychodów oraz odpowiednio kosztów poniesionych na majątek wspólny stosowanie do prawa w udziałach w zysku

Dochód uzyskany z najmu opodatkowany adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności

Jeżeli zatem mieszkanie stanowiące wspólną własność jest wynajmowana i uzyskiwane są przychody z tego tytułu, to dochód uzyskiwany z tytułu najmu tej nieruchomości winien być opodatkowany przez każdego ze współwłaścicieli nieruchomości adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności, i na każdym ze współwłaścicieli z osobna ciąży obowiązek podatkowy. Należy przy tym przypomnieć, że w przypadku, gdy akt własności nie wskazuje jednoznacznie w jakich proporcjach mieszkanie stanowi między Paniami majątek prywatny, przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku, przysługujące Paniom są równe.

Zasady i sposób rozliczania przychodów uzyskanych ze źródła przychodów „najem–dzierżawa” regulują odpowiednio przepisy zawarte w art. 44 ust. 1 pkt 2, ust. 3 i ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bądź w art. 21 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, co oznacza, że dochody z prywatnego najmu można rozliczyć albo według skali PIT ze stawkami 18 i 32% lub ryczałtem ze stawką 8,5 %.

Reasumując – podejmując się wynajmu wspólnego mieszkania, niczego nie trzeba zmieniać w KW tego mieszkania, o ile obie Panie widniejecie tam jako współwłaścicieli o określonym udziale w nim. Umowa najmu jako stronę tej umowy po stronie wynajmującego winna określić obie Panie, i obie Panie winny tę umowę podpisać, chyba że jedna drugiej udzieli pisemnego upoważnienia do zawarcia w jej imieniu i na jej rzecz umowy najmu mieszkania, w którym jest współwłaścicielką.

Wszyscy współwłaściciele mieszkania są obowiązani w przypadku najmu współwłasności do opodatkowania tych przychodów adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności, w oparciu o dokumenty potwierdzające stosunki własnościowe pomiędzy współwłaścicielami wyciąg z ksiąg KW). Niestety w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych przychody z najmu muszą rozliczać wszyscy współwłaściciele (obie Panie). Możliwość jednoosobowego rozliczenia przychodu z najmu mieszkania stanowiącego współwłasność kilku osób dotyczy jedynie małżonków żyjących we wspólności majątkowej (współwłasność łączna). Przy pokrewieństwie matka–córka nie jest to już możliwe.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼