Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Księgi wieczyste a najem wspólnego mieszkania

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2016-08-15

Wraz z mamą jestem współwłaścicielem własnościowego mieszkania. Współwłasność stwierdzona postanowieniem sądowym. Postępowanie spadkowe po zmarłym ojcu miało miejsce, gdy byłam małoletnia. Od tego czasu nic w księgach wieczystych nie było zmieniane. Obecnie chcemy z mamą to mieszkanie wynająć. Czy na potrzeby wynajmu mieszkania muszę sprawdzać, kto figuruje w księgach i ewentualnie coś tam korygować? Czy umowę najmu może podpisać jedna osoba? W przypadku, gdybyśmy obie podpisywały umowę najmu, czy jedna osoba może odprowadzać podatek od najmu nieruchomości? Jeśli tak, to czy w urzędzie skarbowym należy składać jakieś oświadczenie, że podatek płaci jeden wynajmujący?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

W celu wyjaśnienia Pani pytań musimy odwołać się do przepisów regulujących kwestię współwłasności działu IV ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny oraz do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na początku jednak wyjaśnię, czym jest księga wieczysta. Księga wieczysta to rodzaj rejestru prowadzonego przez sąd rejonowy, który przedstawia stan prawny opisanej w nim nieruchomości, dla której to nieruchomości jest ona założona. Z księgi wieczystej można dowiedzieć się np. jak duża jest dana nieruchomość, kto był jej właścicielem, a także, jakie długi na niej ciążą. Księga składa się z czterech działów.

Zawiera opis nieruchomości, jej rodzaj (np. mieszkanie, dom, działka budowlana, rolna). Gromadzi informacje o aktualnym właścicielu (imię, nazwisko, imiona rodziców), od kiedy i na jakiej podstawie jest to jego własnością (umowa sprzedaży, spadek, darowizna). Zawiera wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. służebność przejścia lub przejazdu przez działkę) oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. sądowy zakaz sprzedaży). Tutaj zaś figurują wpisy hipoteczne obciążające nieruchomość (np. kredyt, jaki zaciągnął jej właściciel).

Jak z powyższego wynika, do KW nie wpisuje się sposobu zarzadzania nieruchomością (np. jej wynajem).

Wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, kiedy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie (art. 195 ww. ustawy). Współwłasność może być ułamkowa albo łączna (art. 196 ww. ustawy). W przytoczonym przez Panią stanie faktycznym mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych. Według zasady zawartej w art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów (ułamka).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jeżeli współwłaściciele, w Pani przypadku matka i córka, zdecydują się na zawarcie umowy najmu, to może to być jedna umowa, a nie sporządzona przez każdego ze współwłaścicieli odrębnie.

Niemniej jednak do zawarcia umowy konieczna jest zgoda obu Pań jako współwłaścicielek mieszkania. Wynika to z tego, że rozporządzenie mieszkaniem w postaci jego wynajęcia przekracza zakres zwykłego zarządu. Czynność dokonana przez tyko jednego współwłaściciela w postaci zawarcia umowy najmu lokalu byłaby dotknięta wadą nieważności, gdyż przekracza ona zakres zwykłego zarządu, a współwłaściciel nie uzyskał zgody drugiego współwłaściciela na jej dokonanie.

W umowie najmu występują dwie strony: wynajmujący i najemca. I jedna, i druga strona takiej umowy może być „wieloosobowa”. Oznacza to, że na podstawie jednej umowy wynajmującym mogą być dwie i więcej osoby (jako współwłaściciele wynajmowanego mieszkania).

Natomiast na gruncie prawa podatkowego, zgodnie z brzmieniem przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze z  wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W myśl art. 8 ustawy przychody z udziału we wspólnej własności, u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Z ww. przepisów wynika zatem generalna zasada rozliczania udziałów z majątku wspólnego przez podział przychodów oraz odpowiednio kosztów poniesionych na majątek wspólny stosowanie do prawa w udziałach w zysku

Jeżeli zatem mieszkanie stanowiące wspólną własność jest wynajmowana i uzyskiwane są przychody z tego tytułu, to dochód uzyskiwany z tytułu najmu tej nieruchomości winien być opodatkowany przez każdego ze współwłaścicieli nieruchomości adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności, i na każdym ze współwłaścicieli z osobna ciąży obowiązek podatkowy. Należy przy tym przypomnieć, że w przypadku, gdy akt własności nie wskazuje jednoznacznie w jakich proporcjach mieszkanie stanowi między Paniami majątek prywatny, przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku, przysługujące Paniom są równe.

Zasady i sposób rozliczania przychodów uzyskanych ze źródła przychodów „najem–dzierżawa” regulują odpowiednio przepisy zawarte w art. 44 ust. 1 pkt 2, ust. 3 i ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bądź w art. 21 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, co oznacza, że dochody z prywatnego najmu można rozliczyć albo według skali PIT ze stawkami 18 i 32% lub ryczałtem ze stawką 8,5 %.

Reasumując – podejmując się wynajmu wspólnego mieszkania, niczego nie trzeba zmieniać w KW tego mieszkania, o ile obie Panie widniejecie tam jako współwłaścicieli o określonym udziale w nim. Umowa najmu jako stronę tej umowy po stronie wynajmującego winna określić obie Panie, i obie Panie winny tę umowę podpisać, chyba że jedna drugiej udzieli pisemnego upoważnienia do zawarcia w jej imieniu i na jej rzecz umowy najmu mieszkania, w którym jest współwłaścicielką.

Wszyscy współwłaściciele mieszkania są obowiązani w przypadku najmu współwłasności do opodatkowania tych przychodów adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności, w oparciu o dokumenty potwierdzające stosunki własnościowe pomiędzy współwłaścicielami wyciąg z ksiąg KW). Niestety w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych przychody z najmu muszą rozliczać wszyscy współwłaściciele (obie Panie). Możliwość jednoosobowego rozliczenia przychodu z najmu mieszkania stanowiącego współwłasność kilku osób dotyczy jedynie małżonków żyjących we wspólności majątkowej (współwłasność łączna). Przy pokrewieństwie matka–córka nie jest to już możliwe.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Co grozi za wyrzucenie niepłacącego lokatora na bruk?

Jestem właścicielką mieszkania, które przed dwoma miesiącami wynajęłam pewnej kobiecie za kwotę 700 zł za jeden miesiąc. Do tej pory otrzymałam tylko...

Jak właściciel może rozwiązać ze mną umowę najmu?

Jestem najemcą lokalu. Według umowy właścicielowi przysługuje prawo rozwiązania umowy jedynie w przypadku, jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu...

Problem z lokatorem w budynku grożącym zawaleniem

Problem dotyczy lokatora, który nie chce dobrowolnie opuścić nieruchomości. Budynek, w którym znajduje się lokal, został zamknięty decyzją PINB ze...

Wynajem mieszkania jako pracowni

Chcemy wynająć nasze mieszkanie, ale boimy się nieuczciwego lokatora. Mamy pomysł, żeby mieszkanie wynająć jako amatorską pracownię malarską. Czy to...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »