Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kto ma prawo do wstąpienia w najem lokalu komunalnego po zmarłym?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-06-24

Moi dziadkowie po wojnie dostali przydział na mieszkanie. W tym mieszkaniu urodziła się i dorastała moja mama, w tym mieszkaniu ja przeżyłem całe dzieciństwo. Dziadkowie zmarli w 1989 r. i najemcą została ciocia. Po śmierci wujka w 1997 r. pomagałem cioci i zamieszkiwałem w tym mieszkaniu, jestem w nim zameldowany. W zeszłym roku w maju złożyliśmy wniosek o wykup mieszkania, niestety przez uchybienia w pracy rzeczoznawcy gminnego cała procedura wydłużyła się. W efekcie pismo odnośnie wykupu mieszkania przyszło dwa miesiące temu – kilka dni po śmierci cioci. Czy jest jakaś szansa na nabycie praw najmu do lokalu i możliwość jego wykupu?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Generalnie należy najpierw zaznaczyć, że nie bez znaczenia jest położenie lokalu, czyli w jakim mieście znajduje się mieszkanie, gdyż każde miasto ma swoje miejscowe prawo dotyczące zasad sprzedaży lokali z bonifikatą lub bez. Zastanawiam się także, czy obecnie miasto odmówiło zawarcia z Panem umowy najmu. Jeżeli bowiem nie będzie Pan najemcą lokalu jako osoba uprawniona do zajmowania lokalu, to gmina nie będzie mogła w stosunku do Pana (nawet jakby chciała) podjąć procedury sprzedaży mieszkania komunalnego.

Najpierw należy postarać się o uzyskanie prawa najmu lokalu, co dla siostrzeńca najemcy, nawet wspólnie z najemcą zamieszkującego do chwili jego śmierci, będzie bardzo trudne. Zatem powinien Pan złożyć wniosek o najem tego lokalu do gminy, a w razie odmowy spróbować wnieść pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu tego lokalu.

Stosownie bowiem do treści art. 189 K.p.c. powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Interes prawny jest zatem przesłanką powództwa o ustalenie, która w sposób niezależny od innych, wymaganych przez prawo materialne okoliczności, warunkuje określony skutek tego powództwa.

Powinien Pan więc wykazać, że powstała taka sytuacja prawna, w której doszło do wątpliwości, czy przysługuje Panu przymiot najemcy danego lokalu wynikający z art. 691 Kodeksu cywilnego. Moim zdaniem niewątpliwie w rozpatrywanym stanie faktycznym Pan ma interes prawny w żądaniu ustalenia, albowiem właściciel lokalu odmówił Panu zawarcia umowy najmu, tym samym istnieje wątpliwość, czy z mocy art. 691 K.c. stał się Pan najemcą po swojej zmarłej ciotce.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Cytowana część art. 691 K.c. mająca zastosowanie w niniejszej sprawie przewiduje zatem dwie przesłanki wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, które muszą być spełnione łącznie, a mianowicie:

  • osoby, które chcą w stosunek najmu wstąpić, muszą być wymienione w § 1 oraz
  • muszą one zamieszkiwać wspólne z najemcą lokalu do chwili jego śmierci.

Jedyne, co mógłby Pan próbować udowadniać, to to, że w tym wypadku przepis mówi o każdej osobie wspólnie zamieszkującej z najemcą i pozostającej we wspólnym pożyciu, a nie tylko związkom nieformalnym oraz ewentualnie próbować wykazać, że Pana ciotka była zobowiązana do świadczeń alimentacyjnych na Pana rzecz, co przy Pana wieku (jeżeli jest Pan osobą dorosłą) będzie trudne do wykazania.

Jak stwierdził Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 20 listopada 2012 r. (sygn. akt V Ca 2228/12) – „osoba, będąca bratankiem [Pan jest wprawdzie siostrzeńcem, ale to stosunek tego samego stopnia pokrewieństwa] nie należy do kręgu osób wymienionych w art. 691 k.c., ponieważ wyrażenie jakim posłużył się ustawodawca »osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą« nie dotyczy relacji ciotka – bratanek”.

Potwierdza to treść uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego (III CZP 26/2002), zgodnie z którą: „Należy zwrócić uwagę, że ustawodawca nie mówi w tym przepisie o osobach, lecz osobie, która pozostawała z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Podkreślono w ten sposób, że chodzi nie o dalszych zstępnych najemcy, których może być wielu, ale zawsze o jedną osobę, która pozostawała z najemcą w szczególnych relacjach. Relacje te ustawodawca określa jako »pozostawanie faktycznie we wspólnym pożyciu«. Wspólne pożycie jest terminem, który w polskim ustawodawstwie używa się tylko w znaczeniu pożycia małżeńskiego. Nawet więc gdy brak przymiotnika „małżeńskie”, nie można tego terminu używać w innym znaczeniu niż dla oznaczenia więzi łączących dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie. To, że w art. 691 k.c. nie użyto określenia »pożycie małżeńskie« nie daje więc żadnych podstaw dla wykładni rozszerzającej i oderwanej od ugruntowanego znaczenia terminu »wspólne pożycie«”.

Pogląd powyższy należy uznać za ugruntowany, albowiem już wcześniej Sąd Najwyższy wyraził kategoryczny i mocno umotywowany pogląd, że: „Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 k.c., oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie” (uchwała SN z 20 listopada 2009 roku, III CZP 99/09, OSNC 2010/5/74).

Najczęściej pełnomocnicy próbują powoływać się na dawne orzecznictwo sądowe, mylnie twierdząc, że nie straciło ono na swojej aktualności. Tymczasem orzecznictwo to odnosiło się do niezmiernie szerokiego, a zarazem niedookreślonego pojęcia osoby bliskiej, zawężonego obecnie do podmiotów enumeratywnie wymienionych w treści art. 691 § 1 K.c. Niewątpliwie wszystkie wymienione w treści powołanego przepisu osoby, to osoby bliskie zmarłemu najemcy, niemniej jednak nie wszystkie osoby mu bliskie mieszczą się w kręgu osób, o których mowa w art. 691 § 1 K.c.

Sąd ten stwierdził, że rozumienie przepisu pozostaje w zgodzie z wykładnią historyczną. Należy bowiem zauważyć, że w uprzednio obowiązującym art. 8 ust. 1 ustawy z 22 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 120 z 1998 r., poz. 717, ze zm.) wymienieni byli zstępni najemcy, bez dokonywania w ich zakresie dywersyfikacji. Powyższe oznacza, że w wyniku zmian legislacyjnych ograniczone zostało pole zastosowania analizowanego przepisu, między innymi poprzez wyeliminowanie z jego zakresu dalszych zstępnych najemcy. To samo należy odnieść do kwestii wyeliminowania określenia „małżeńskim” z treści analizowanego przepisu, zważyć bowiem należy, że w momencie gdy określenie to funkcjonowało w przepisie nie byli osobno wymienień małżonkowie, co uzasadniało użycie dookreślenia „małżeńskim”.

Fakt, że w art. 691 K.c. nie użyto określenia „pożycie małżeńskie”, nie daje żadnych podstaw dla wykładni rozszerzającej i oderwanej od ugruntowanego znaczenia terminu „wspólne pożycie”. Wykładnia logiczno-językowa oraz wykładnia systemowa świadczą jednoznacznie, iż użyty w art. 691 K.c. termin „faktyczne wspólne pożycie” oznacza tylko relację, która może istnieć pomiędzy osobami pozostającymi w stosunkach takich, jakie charakteryzują małżonków. Do kręgu osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, można więc zaliczyć, na tle tego przepisu, poza osobami należącymi do trzech pierwszych grup uprawnionych, tylko osobę, która pozostawała z najemcą w stosunkach obejmujących również więź fizyczną (por. uchwała SN z 21.05.2002 r., sygn. akt III CZP 26/02).

Tak więc raczej Pana relacja ze zmarłą ciotką nie była więzią upodabniającą ten związek do więzi małżeńskiej, o tyle tylko różniącej się od małżeństwa, że nie sformalizowanej i raczej nie może Pan temu zaprzeczyć, chyba że posiada Pan inne dowody.

Natomiast jeżeli miałby istnieć obowiązek alimentacyjny ciążący na zmarłej wobec Pana, to powinien Pan przedstawić dowody na tą okoliczność sądowi.

Przez obowiązek alimentacyjny rozumieć należy obowiązek zaspokajania usprawiedliwionych potrzeb osoby uprawnionej, znajdującej się w niedostatku i potrzebującej pomocy w zaspokojeniu jej potrzeb życiowych. Ze stanu faktycznego sprawy musiałoby więc wynikać, że potrzebował Pan takich środków na swoje utrzymanie, gdyż Pana zarobki nie wystarczały Panu na pokrycie wydatków związanych ze swoimi potrzebami, co jest np. skutkiem zdiagnozowanej choroby, która jednocześnie pozbawiła Pana możliwości zarobkowania w stopniu wystarczającym na samodzielne utrzymanie się.

Tak więc sąd musiałby ustalić, że w chwili śmierci Pana ciotki ciążył na niej względem Pana jako dorosłej, w pełni samodzielnej osoby powoda obowiązek alimentacyjny, stwierdzony prawomocnym wyrokiem lub wynikający z okoliczności faktycznych (ubóstwa faktycznie uprawnionego do alimentów).

Tak więc w chwili śmierci (ta bowiem decyduje o istnieniu przesłanek wstąpienia w stosunek najmu) sąd musiałby stwierdzić, że Pana ciotka miała stwierdzony, skonkretyzowany obowiązek alimentacyjny względem Pana.

Reasumując, na podstawie przedstawionego przez Pana stanu faktycznego, w oparciu o powyższe rozważania należy stwierdzić, że w obecnym stanie prawnym nie przysługują Panu jako osobie zajmującej lokal po ciotce, prawo do wstąpienia z mocy prawa w stosunek najmu po niej. Proszę jeszcze próbować i zapoznać się z uchwałą w sprawie zasad wynajmowania lokali komunalnych obowiązującą w Pana gminie (mieście). Może w niej znajdą się dodatkowe wymogi, które umożliwią Panu skuteczną batalię sądową z gminą.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »