Kupno mieszkania na licytacji komorniczej

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej”. Przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości opodatkowany jest według stawki 19%.

Kiedy jesteśmy zwolnieni z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości

Przepisy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują jednak szereg zwolnień z podatku, w tym także w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wynika, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości , w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Jednocześnie ustawa wyraźnie definiuje pojęcie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe. „Wydatkami takimi są wydatki poniesione na: 

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, 

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, 

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, 

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, 

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego 
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej”.

Jak wynika z powyższego, do ulgi uprawnia tylko zakup mieszkania (czy nieruchomości) w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. 

Zobacz również: Wymeldowanie po licytacji komorniczej

Sprzedaż mieszkania nabytego na licytacji

I tu zaczyna się problem interpretacyjny. Bowiem rozumiem, że na czas budowy nadal będzie Pan zamieszkiwał w obecnym mieszkaniu. Osobiście uważam, że sprzedaż mieszkania nabytego w licytacji i przeznaczenie ich na budowę domu a następnie wprowadzenie się do niego , zamieszkiwanie w nim, powinno zostać uznane za wykorzystanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe. Rzecz w tym, co z drugim mieszkaniem. Ponieważ ma Pan mieszkanie w chwili obecnej to Pana potrzeby mieszkaniowe są zaspokojone.

Analizując orzecznictwo i interpretacje skarbowe do podobnych spraw można dojść do wniosku, że właśnie późniejsze korzystanie z lokalu, budynku jest czynnikiem determinującym cel wydatkowania. Jako przykład wskażę wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 21 maja 2014 r. (sygn. akt I SA/Sz 350/14), w którym sąd ten stwierdził:

„W interpretacji indywidualnej z dnia […] r. Nr [?] Dyrektor Izby Skarbowej w B., działający w imieniu Ministra Finansów, uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe. Organ stwierdził, że Wnioskodawca będzie mógł skorzystać z ww. zwolnienia w związku z zakupem lokalu nr 3 jedynie w sytuacji, gdy w lokalu tym będzie faktycznie realizował swoje potrzeby mieszkaniowe, a więc nabędzie je z zamiarem zamieszkiwania w nim. Dla nabycia prawa do zwolnienia nie jest bowiem wystarczające zamieszkiwanie w takim lokalu małoletniego syna wraz z konkubiną, jak również nabycie lokalu nie w celach zarobkowych. W przypadku, gdy Wnioskodawca przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego, w którym potrzeby mieszkaniowe realizować będzie konkubina wraz z jego małoletnim synem, nie zaś Skarżący, nie zostaną spełnione przesłanki zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.”

Mając taką podstawę, Sąd ten oddalił skargę wnioskującej o interpretację uznając stanowisko organu za prawidłowe. Sąd stwierdził:

„Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że prawidłowo organ interpretacyjny wskazał, iż wydatki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych innych osób, w tym przypadku dziecka Skarżącego, nie mieszczą się w pojęciu »zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych« objętych dyspozycją przepisu art. 21 ust. pkt 131 u.p.d.o.f. W takim przypadku Skarżący nie dąży bowiem do zrealizowania swojej potrzeby mieszkaniowej ale realizuje taką potrzebę w stosunku do konkubiny i dziecka. Jak słusznie zwrócił uwagę organ, ulga mieszkaniowa uregulowana w ww. przepisie jest przywilejem, z którego można skorzystać, jednakże po spełnieniu określonych warunków”.

Czy jeżeli sprzedam jedno z dwóch moich mieszkań mogę skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od jego sprzedaży

Mowa tu wprawdzie o nabyciu dwóch mieszkań, ale uzasadnienie zmierza do wskazania, że w tym konkretnym lokalu, na który wydatkowane są pieniądze ze sprzedaży nieruchomości podatnik ma realizować cele mieszkaniowe. Tak więc pozostawienie nawet obecnego mieszkania i zarobkowania na jego wynajmie nie powinno stanowić przeszkody w skorzystaniu z ulgi. Ulga nie wymaga, aby być właścicielem tylko jednego mieszkania czy nieruchomości.

Aby całkowicie Pana uspokoić przytoczę argumenty zawarte w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 marca 2014 r. (nr ITPB2/415-1168/13/DSZ). Z interpretacji tej wynika, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia podatkowego dotyczącego sprzedaży nieruchomości, wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podkreślono, że ustawodawca regulując omawiane zwolnienie, nie ograniczył go do wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw przez podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyta lub wybudowana. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup lub budowę innej nieruchomości lub prawa, uzyskując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże działanie takie ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika, a nie innych osób. Nieważne jest zatem ile nieruchomości posiada już podatnik w chwili wydatkowania środków ze sprzedaży, ważne jest jedynie aby ten kolejny zakup lub budowa służyły faktycznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych. Na podatniku spoczywał będzie obowiązek wykazania, że zakup opisanej we wniosku działki budowlanej służyć będzie takiemu właśnie celowi.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼