Kupno mieszkania z zameldowanymi osobami

Obowiązek meldunkowy

Proszę się nie martwić, zameldowanie jest czasem sprawą kłopotliwą, ale wszystko to można na spokojnie załatwić. Przede wszystkim wielu ludzi myśli, że fakt zameldowania daje jakieś prawo, tytuł prawny do lokalu, w którym się jest zameldowanym. Tymczasem takie uprawnienie wynika z prawa własności lub zawartej umowy, a zameldowanie jest regulowane przepisami prawa administracyjnego. Meldunek ma po prostu zaświadczać, że dana osoba przebywa pod określonym adresem. Nie stanowi więc to przeszkody do ewentualnej eksmisji.

Kwestia zameldowania została uregulowana w ustawie o ewidencji ludności (zwanej dalej ustawą). Na podstawie art. 24 ustawy każdy obywatel jest zobowiązany wykonywać obowiązek meldunkowy, który polega na zameldowaniu się w miejscu pobytu stałego lub czasowego, wymeldowaniu się. Aby móc się zameldować, potrzebny jest tytuł prawny do mieszkania w danym miejscu, którym może być prawo własności, umowa najmu, dzierżawy, użyczenia. Już to samo jest podstawą do zameldowania.

Procedura wymeldowania – wykazanie, że dana osoba się wyprowadziła

Procedura wymeldowania w teorii nie jest zbyt skomplikowana. Podstawą do tego jest fakt, że obecnie ci lokatorzy tam już nie mieszkają. Zgodnie z art. 35 ustawy organ gminy wydaje z urzędu lub na wniosek właściciela decyzję w sprawie wymeldowania obywatela, który opuścił miejsce pobytu stałego i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się.

Tego typu sprawy nie należą obecnie do rzadkości. Najczęściej występuje w nich jedna trudność – wykazanie, iż dana osoba się wyprowadziła i mieszka gdzie indziej. Nie istnieje żaden sztywny termin, po upływie którego można dokonać wymeldowania, choć w niektórych urzędach przyjmują sztywną granicę np. 3 miesięcy. W tym przypadku termin jest naprawdę długi i liczony w latach. W orzecznictwie sądowym stwierdzono, iż potrzebne jest, aby opuszczenie lokalu miało charakter dobrowolny i trwały. Podkreślił to Naczelny Sąd Administracyjny w swoich orzeczeniach: z dnia 3 kwietnia 2000 r., sygn. V SA 1784/99, lub z 23 kwietnia 2001 r., sygn. V SA 3169/00.

Na razie inicjatywa i działania przysługują obecnemu właścicielowi. Póki co nie może Pani podejmować przed kupnem żadnych działań, możliwe, że uda się to załatwić do tego czasu. Ponadto do notariusza właściciel powinien dostarczyć zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu.

Brak tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego

Nie wiem, w jaki sposób umowa uległa rozwiązaniu. Jeśli została wypowiedziana i po prostu dane osoby (najemcy) się wyprowadziły, to powinno się po prostu przedstawi wypowiedzenie, a jeśli była np. na czas określony i jej nie przedłużono, to można przedstawić w urzędzie treść umowy. Może to zrobić obecny właściciel, ewentualnie później Pani. Owszem, może to być procedurą trochę kłopotliwą, ale jak najbardziej do przeprowadzenia.

Nie ma Pani żadnych obowiązków wobec byłych najemców, nie musi ich nawet Pani zawiadamiać o tym, że Pani to mieszkanie kupiła lub planuje kupić. Tak naprawdę najważniejsze jest to, czy mają oni jakiś tytuł prawny do lokalu, innymi słowy, czy umowa została rozwiązana. Nie przysługuje im prawo do mieszkania, nie będą mieć do niego żadnych praw, gdyż takie daje np. prawo własności lub zawarta umowa, a nie sam meldunek.

Na razie więc trzeba poczekać i zobaczyć, co z tego wyjdzie, a jeśli nie uda się ich wymeldować przed kupnem, to można to zrobić później, ale nie trzeba się nimi przejmować, to nie wpłynie na sprzedaż ani nie nabędą praw do mieszkania.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼