Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z eksmisją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Lokatorzy nie chcą wyprowadzić się z mieszkania - co zrobić?

Anna Sufin • Opublikowane: 2018-04-04

Mieszkam za granicą, kupiłam 10 lat temu małe mieszkanie w Polsce. Wynajęłam je tylko za uiszczanie opłat. Mój brat wkrótce się żeni i chciałabym, aby to on zamieszkał w tym mieszkaniu. Lokatorka, którą poinformowałam o swoim zamiarze, odpowiedziała, że się z tego mieszkania nie ma zamiaru wyprowadzać, bo jej się należy przez zasiedlenie. Czy rzeczywiście tak jest?! Muszę dodać, że niestety nie mam z nią żadnej pisemnej umowy. Mieszkanie jest cały czas opłacane przez moją siostrę. Lokatorzy opłacają rachunki za media. Co mogę w tej sytuacji zrobić?

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Dzięki niej wiem jak należy postąpić.
Marianna
Serdecznie dziękuję za udzielenie mi rzeczowej odpowiedzi na moje pytanie. Jest ona jasno i przejrzyście napisana, co przyczynia się do jej dogłębnego zrozumienia. Jestem teraz spokojna o moje mieszkanie. Przypuszczam, że z serwisu ePorady24.pl skorzystam jeszcze niejednokrotnie. Jeszcze raz dziękuję i gorąco pozdrawiam. Wdzięczna klientka
Beata
Dziękuję za udzielone odpowiedzi jestem z nich zadowolony oraz z prędkości udzielonych odpowiedzi. 
Jan, rencista, 65 lat
Dziękuję za szybkie i wyczerpujące udzielnie odpowiedzi na pytanie.
Inna
Fachowe odpowiedzi i dobre opinie
Krzysztof, 53 lata

Podaje Pani, że zawarła umowę najmu z lokatorami 10 lat temu. Nie określiła Pani czynszu, jak rozumiem, lokatorzy mieszkają tylko za opłacanie rachunków za media – czyli na niezwykle korzystnych warunkach. Można się zastanawiać, a nawet przesądzić, że nie jest to korzystanie odpłatne, skoro płacą tylko za zużyte przez siebie media, nie zaś za korzystanie z samego mieszkania. Raczej więc skłaniałabym się do stwierdzenia, że jest to umowa użyczenia (oddania do nieodpłatnego korzystania), nie zaś umowa najmu [przy tej umowie konieczne jest ustalenie czynszu, por. art. 680 i art. 710 Kodeksu cywilnego (K.c.). Jest to istotne dla określenia okresu wypowiedzenia umowy.

Najemcy nie chcą się wyprowadzić i twierdzą, że „zasiedlili” lokal. Zapewne chodzi im o zasiedzenie. Zgodnie z polskim prawem korzystanie z nieruchomości (a konkretniej: władanie nieruchomością) jak właściciel przez określony okres czasu prowadzi do tego, że osoba władająca nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie. U Pani jednak ten przypadek na pewno nie zachodzi – po pierwsze jest zbyt krótki okres do zasiedzenia nieruchomości (10 lat nie jest okresem wystarczającym, konieczny byłby upływ 30 lat władania nieruchomością – jak rozumiem, lokatorzy nie mieszkają w lokalu 30 lat). Ponadto władanie lokatorów nie jest władaniem samoistnym (jak właściciel), co jest konieczne do zasiedzenia, ale jest władaniem zależnym (jak posiadacz zależny, tj. ten, którego prawo pochodzi od innej osoby) – zapewne ustalali oni z Panią kwestie dotyczące nieruchomości, kontaktowali się z Panią lub Pani pełnomocnikiem (siostrą), a co także niezwykle istotne, nie płacili czynszu do spółdzielni, co jest typowym przejawem bycia właścicielem lokalu. Zgodnie z art. 172 K.c.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.”

Nie ma zatem żadnych podstaw, by twierdzić, iż lokatorzy nabyli nieruchomość przez zasiedzenie. Nie ma przeszkód, by wypowiedzieć im umowę i – jeśli nie wyprowadzą się dobrowolnie – wnieść pozew o eksmisję (inną kwestią pozostaje możliwości wykonania wyroku eksmisyjnego).

Jeśliby uznać, że zawarła Pani rzeczywiście umowę najmu, nie użyczenia, rygory wypowiedzenia umowy są dość znaczne. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminny i o zmianie kodeksu cywilnego, który to stosuje się w takim przypadku:

Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. 1 Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 2071 oraz z 2016 r. poz. 195, 615 i 1250).

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.”

Jeśli uznać by umowę za umowę użyczenia, czyli że nie umawiała się Pani na odpłatność za mieszkanie, także trzeba by wypowiedzieć lokatorom umowę. Okres wypowiedzenia jest tu ocenny, można przyjąć, iż wynosi 3 miesiące, por. uzasadnienie wyroku SR dla Wrocławia – Śródmieścia we Wrocławiu z 27.02.2013 r., I C 592/12:

„W każdym innym przypadku niż określone w art. 715 k.c. dla rozwiązania umowy użyczenia konieczne jest zatem jej wypowiedzenie, a to na podstawie art. 365 (1) kc. Przy czym termin wypowiedzenia, jeżeli nie wynika z umowy ani z ustawy, a więc tak jak w sporze między stronami, powinien uwzględniać interesy i sytuację obu stron. Gdy przedmiotem użyczenia jest lokal mieszkalny, wskazówką do oceny okresu wypowiedzenia może być zastosowany przez analogię traktujący o stosunku najmu art. 688 k.c. (Por. J. Gudowski (w:) Komentarz do kodeksu cywilnego, Księga trzecia, Zobowiązania, tom 2, Warszawa 2007, s. 375). Zgodnie zaś z art. 688 k.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Trzymiesięczny termin wypowiedzenia, o którym mowa w art. 688 K.c., należy uznać za odpowiedni również w przypadku umowy użyczenia, która łączyła strony niniejszego procesu. Tym bardziej, że nie można uznać, aby wypowiedzenie umowy przez powódkę było pozbawione uzasadnienia. Bezsporne jest bowiem, że obecnie strony pozostają rozwiedzionymi małżonkami, a na powódce nie ciąży obowiązek dalszego alimentowania pozwanego czy też zaspakajania jego potrzeb mieszkaniowych i umożliwianie mu nieodpłatnego zamieszkiwania w posiadanym przez siebie lokalu.

Uwzględniając powyższe, Sąd uznał, że przedłożone w niniejszej sprawie oświadczenie o wypowiedzeniu umowy użyczenia z dnia 21 listopada 2011 r., doręczone pozwanemu w dniu 23 listopada 2011 r., stanowiło skuteczne wypowiedzenie przez powódkę umowy użyczenia przedmiotowego mieszkania E. G.. Zważając na wskazaną datę doręczenia oświadczenia, w oparciu – per analogiam – o art. 688 k.c., uznać należało, że powódka wypowiedziała stosunek użyczenia ze skutkiem na dzień 23 lutego 2012 r.”

Zatem w każdym przypadku powinna Pani wypowiedzieć umowę lokatorom z odpowiednim wyprzedzeniem, a w razie braku wyprowadzki, wnieść pozew o eksmisję.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z eksmisją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Eksmisja z zadłużonego mieszkania i spłata długu

Moja teściowa mieszkała w zadłużonym mieszkaniu, gmina eksmitowała ją i dała jej lokal socjalny, ale niestety nadal musi spłacać dług...

Przebywanie w lokalu po nakazie eksmisji

Czy możliwe jest przebywanie w lokalu ZGM po nakazie eksmisji? Nie odbyła się żadna sprawa sądowa ani eksmisja, a prawa do najmu lokalu pozbawiono...

Eksmisja z użyczonego mieszkania

Od przeszło 2 lat udostępniam lokal mieszkalny osobie niepełnosprawnej (z pierwszą grupą inwalidzką), która jest przyjacielem rodziny. Osoba ta nie jest...

Problem z agresywnym dorosłym synem - eksmisja

Mam problem z agresywnym dorosłym synem. Syn jest alkoholikiem, nie pracuje, nie dokłada się do utrzymania domu, a na dodatek znęca się psychicznie...

Były partner córki nie chce się wyprowadzić z mieszkania

Moja córka mieszka ze swoim partnerem od 8 lat, mają 4-letnie dziecko. Ich związek uległ rozpadowi, a były parter córki nie chce się wyprowadzić...

Wypowiedzenie lokalu komunalnego z powodu długów a eksmisja

Dostałam wypowiedzenie lokalu komunalnego z powodu długów, których nie jestem w stanie spłacać. Mam dwoje małych dzieci. Czy dojdzie do eksmisji?...

Co zrobić, żeby syn opuścił mieszkanie?

Mój 32-letni syn jest zameldowany w moim mieszkaniu. Od 5 lat żyje na mój koszt. Nie chce iść do pracy, bo mówi, że nie ma. Ciężko mi się z nim...

Jak doprowadzić do wyprowadzki byłego męża alkoholika?

W jaki sposób doprowadzić do wyprowadzki byłego męża, z którym jestem 2 lata po rozwodzie? Miał się wyprowadzić zaraz po rozwodzie, ale tego do dnia...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »