Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Mieszkanie za granicą a wykup lokalu komunalnego w Polsce

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

W 2013 r. otrzymałam przydział na lokal komunalny od gminy. Trzy lata później wyjechałam do Anglii do pracy. Wyszłam za mąż oraz w 2017 dostałam mieszkanie komunalne w Anglii ze względu na to, że mój mąż złożył aplikację o wizę EU, więc nie mogłam wynająć sama mieszkania z agencji. W 2017 r. chciałam wykupić mieszkanie komunalne w Polsce, ale pojawiły się problemy związane z faktem, że wyszłam za mąż. Czy posiadając mieszkanie komunalne w Anglii, mogę wykupić mieszkanie w Polsce? Mieszkanie w Polsce nadal regularnie opłacam.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Mieszkanie za granicą a wykup lokalu komunalnego w Polsce

Wynajem lokalu mieszkalnego

Zasady i warunki zbywania przez gminy lokali mieszkalnych na rzecz najemców określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603).

Istotne jest to, że podmioty mienia komunalnego samodzielnie decydują o przeznaczeniu i sposobie wykorzystania składników majątkowych, przy zachowaniu wymogów zawartych w odrębnych przepisach prawa (art. 45 ust. 1 usg). W ramach tego rodzaju działalności, po pierwsze – rada gminy uchwala zasady nabywania, zbywania, ograniczania wydzierżawiania i wynajmowania nieruchomości (art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg) oraz wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy zawierające opis działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, w tym planowaną sprzedaż lokali, co daje gminie prawo do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, jeżeli najemca nie skorzystał z przysługującego mu prawa pierwszeństwa w nabyciu zbywanego lokalu; po drugie – rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy (art. 21 uopl). Z przepisów art. 13 ust. 1 ugn wynika, że nieruchomości gminne mogą być przedmiotem obrotu. Jeżeli gmina zdecyduje się na sprzedaż konkretnych nieruchomości, właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz lokali przeznaczonych do sprzedaży oraz zawiadamia każdego najemcę indywidualnie o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży i o przysługującym mu pierwszeństwie w jego nabyciu (art. 35 ust. 1 i art. 34 ust. 1 pkt 3 i ust. 4 ugn).

Zbywanie nieruchomości

Wiele zatem zależy od uchwały gminy. Jednak nie zawsze zapisy ograniczające są prawidłowe.

Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy „w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która [...] jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.

Natomiast według art. 37 ust. 2 pkt 1 „nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu” (np. na rzecz najemcy).

Szczegółowe zasady zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność gminy określają stosowne uchwały rad gmin. Każda gmina ma prawo i obowiązek uchwalenia takiej uchwały.

Wiele gmin w Polsce w uchwałach wprowadziła zapis mówiący, że wykup mieszkania komunalnego w trybie bezprzetargowym przez najemcę lokalu komunalnego jest uzależniony od nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego (nieruchomości mogącej zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najemcy) przez tę osobę, a także przez jej współmałżonka.

Najem na czas nieokreślony

W orzecznictwie sądowym jednoznacznie opowiedziano się za zakazem regulowania w akcie prawa miejscowego wydanego w oparciu o przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg przesłanek podmiotowych ograniczających prawo pierwszeństwa wynikające z art. 34 ust. 1 pkt 3 ugn (np. wyłączenie najemców płacących czynsz według określonych stawek – wyrok wydany w sprawie II SA/GI 956/08; wyłączenie najemców mających tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego – wyrok wydany w sprawie I OSK 2254/12). Już w uchwale z dnia 18 czerwca 1996 r., sygn. akt W 19/95 (Dz. U. z 1996 r. Nr 91, poz. 414) Trybunał Konstytucyjny – dokonując powszechnie obowiązującej wykładni przepisu art. 23 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) regulującego pierwszeństwo byłych właścicieli w nabyciu nieruchomości – stwierdził, że w ramach przysługującego ustawodawcy władztwa do stanowienia prawa odpowiadającego przyjętym celom społeczno-gospodarczym mógłby on, w granicach wytyczonych normami konstytucyjnymi, wyraźnie i precyzyjnie określić pewne ograniczenia w stosowaniu pierwszeństwa, o którym mowa w art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami (w szczególności ograniczenia związane z poczynieniem przez właściciela publicznego znacznych nakładów budowlanych na nieruchomość).

Wyłączenia najemców o charakterze podmiotowym uniemożliwiające skorzystanie z prawa pierwszeństwa w nabyciu na własność lokalu mieszkalnego z powodu posiadania np. innego tytułu prawnego do lokalu naruszają przepis art. 34 ust. 1 pkt 3 ugn, który przyznaje prawo pierwszeństwa osobie, jeżeli spełni ona następujące warunki: 1) jest osobą fizyczną lub prawną 2) osoba ta jest najemcą; 3) przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny; 4) najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Zawarcie w uchwale przepisów zawężających prawo pierwszeństwa przewidziane w art. 34 ust. 1 pkt 3 ugn oznacza także wyjście poza upoważnienie ustawowe zawarte w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg. Uchwała tego rodzaju dotyczy spraw majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu i odnosi się tylko i wyłącznie do zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości ich wydzierżawiania i wynajmowania. W żadnym razie w zakres tej regulacji nie wchodzi określanie przesłanek podmiotowych wiążących się z obrotem nieruchomościami będącymi w zasobie publicznym.

Wprowadzając do uchwały takie zapisy, Rada przekroczyła upoważnienie ustawowe zawarte w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg i jednocześnie formułując podmiotowe ograniczenia w zbywaniu lokali mieszkalnych na rzecz najemców, nieprzewidziane w przepisie art. 34 ust. 1 pkt 3 ugn, w istotny sposób naruszyła wskazane wyżej przepisy ustawowe, co obliguje Sąd do stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały w zakresie dotyczącym takich ograniczeń.

Jednak uchwałę taką należy zaskarżyć.

Obecnie powinna Pani przede wszystkim zadbać o to, aby organ nie dowiedział się, że mieszka Pani poza granicami i tam ma prawo do lokalu. Bo, o ile przed zakazem wykupu można się wybronić, to taka sytuacja jest podstawą do wypowiedzenia Pani umowy najmu lub sądowego rozwiązania umowy najmu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl