Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nagłe wypowiedzenie umowy na czas określony przez najemcę, co robić?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-11-02

Mam podpisaną umowę cywilną na czas określony na wynajem domu. Obowiązuje ona jeszcze dokładnie pół roku. Nie ma w niej żadnych zapisów dotyczących wcześniejszego jej wypowiedzenia przez najemcę, ale on napisał mi właśnie maila z informacją, że dostał pracę za granicą i musi wyjechać. Odpisałam mu, że nie można takiej umowy wypowiedzieć, ale najemca twierdzi, że ma dobry powód i że powinnam być zadowolona, że dał mi 1 miesiąc. Powiedział, że sąd mi nic nie pomoże i że on nic nie posiada w Polsce i Unii. Co mogę zrobić?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Jeśli chodzi o moje pytanie, to miałem problem jak zadać, jak ono ma brzmieć. Musiałem przez to zadawać następne. Przepraszam, ale finał wyjaśnił o co michodziło. Rodzinna Kłótnia mnie ominie. Dziękuję.
Józef, 70 lat, emeryt
Szybka i bardzo fachowa odpowiedź w jasny sposób wytłumaczona nawet osobie nie związanej z prawem. Polecam wszystkim takie usługi. 
Wojtek
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź.
Barbara, optyk, 69 lat
Jestem bardzo zadowolony z otrzymanych informacji. Szczególnie doceniam szybkość odpowiedzi i przyjazne podejście. Polecam każdemu kto jest w kłopocie prawnym firmę ePorady24.pl 
Zbigniew
 Wspaniały serwis, wspaniali prawnicy zaangażowani w rozwiązywanie problemów ludzkich, pełni wiedzy i poświęcenia, udzielający porad 7 dni w tygodniu przez całą dobę. Szczególne podziękowania za niesamowite zaangażowanie i pomoc składam Panu mecenasowi Tomaszowi Krupińskiemu. Jego pomoc przerosła moje oczekiwanie. 
Zbigniew
Dziękuję za fachową i obszerną odpowiedz. Teraz wiem jak krok po kroku wszystko zrobić,odpowiedz otrzymałam bardzo szybko. Jeśli będę potrzebowała pomocy prawnej to zapewne zgłoszę się do serwisu eporady24.pl. Dziękuję panu Michałowi Berlińskiemu.
Małgorzata, 64 lata, kasjerka
Uzyskałam bardzo profesjonalną poradę. Odpowiedź wyczerpywała temat, ale na kilka dodatkowych pytań uściślających, które zadałam, aby się upewnić, uzyskałam rzeczowe odpowiedzi, które rozwiały moje wątpliwości i pozwoliły podjąć decyzję - nie pozwolę się zastraszyć :).
Renata, inż. elektronik, 64 lata
Witam Sprawnie i profesjonalnie. Doskonała i kompetentna obsługa prawna. Odpowiedź wyczerpująca. Szybka odpowiedź na pytania uzupełniające. 
Janina
Dziękuje pięknie za wyczerpującą odpowiedź, bardzo mi pomogła. Pozdrawiam. Gorąco polecam innym.
Zofia, położna specjalista, 60 lat
Opinia trafna i rzeczowa, godna polecenia.
Halina, 63 lata, emerytka
Dziękuję bardzo od roku męczę się z tą sprawą byłam u trzech adwokatów ,ale nikt nie podpowiedział mi żeby sprawdzić akt notarialny w spółdzielni -taki prosty sposób- jestem pod wrażeniem profesjonalizmu .
Wiesława, emerytka, 70 lat
Odpowiedź wyczerpująca i dla mnie zrozumiała. Lecz jeśli ktoś wcześniej nie miał żadnej styczności z zagadnieniami prawa to może być mu trudno zrozumieć część przekazywanych informacji.
Jacek, własna działalność gospodarcza, 46 lat
Bardzo szybki i sprawny proces weryfikacji zadanego pytania pod względem ewentualnej możliwości udzielenia porady prawnej. Dalej profesjonalna pomoc prawna wyczerpującą tematykę zagadnienia. Jestem bardzo zadowolony z możliwości jaką daję internetowy serwis prawny.
Andrzej, 43 lata, Pracownik administracji
Zwięzła i zrozumiała odpowiedź
Andrzej, 61 lat, Technik budownictwa
Szybka,fachowa wyczerpująca odpowiedź
Gosia
Jasne wytłumaczenie w oparciu o przepisy
Krzysztof, 68 lat, mgr inż. mech.
Ocena bardzo pozytywna !!
Romuald, 55 lat
Odpowiedź otrzymałam w ciągu 24 godzin, klarowne wyjaśnienie, ze wskazaniem paragrafów odnoszących się do sytuacji. Kolejne moje pytania były również rzeczowo wyjaśnione. Dziękuję i polecam usługi eporady24
Anna
Bardzo pozytywnie oceniam współpracę. Żadne moje pytanie nie pozostało bez odpowiedzi. Wszystkie poruszane kwestie szczegółowo omówione, problemy rozwiane. Wszystko bez wychodzenia z domu. Miło, rzetelnie. Gdybym mógł i miał portal polecać uczyniłbym to bez wahania, a ze swej strony deklaruję - jestem o tym przekonany, że jeśli się zdarzy, iż jakiś problem prawny wymagający porady napotkam, z Państwa usług skorzystam.
Krzysztof, były żołnierz zawodowy, oficer, 59 lat
Dziękuję bardzo za poradę. Bardzo mi pomogła.
Dorota
Szanowni Państwo! Jestem w pełni usatysfakcjonowana poradą prawną. Otrzymany tekst jest dla mnie doskonale zrozumiały w odróżnieniu od tekstów bezpłatnych porad, udzielanych na różnych portalach internetowy. Usiłowałam w tych portalach znaleźć odpowiedź na moje pytania i takie były, ale zawsze pozostawiały wątpliwości, ponieważ uogólniały zagadnienie. Otrzymana od Państwa wyczerpująca odpowiedź jest \"skrojona na moją miarę\". W swojej pracy spotykam problemy natury prawnej z różnych dziedzin, mam nawet współpracującego radce prawnego, ale ten wyspecjalizowany jest w sprawach zarządu nieruchomościami i windykacji należności. Teraz wiem, że będę mogła korzystać też z Waszych porad i na pewno nie omieszkam tego uczynić w potrzebie.Serdecznie dziękuje za okazaną pomoc.
Małgorzata, 70 lat, licencjonowany zarzdca nieruchomości
Usługa zrealizowana bardzo sprawnie, solidnie. profesjonalnie i terminowo, a przede wszystkim zrozumiale. Super współpraca z panią prawnik Iryną Kowalczuk. Bardzo dziękuje i polecam. Alicja
Alicja, 57 lat, pracownik administracji
Korzystam z porad prawnych eporady24 wielokrotnie. Za każdym razem najbardziej przekonywującym elementem do skorzystania z firmy była : dobra cena wykonania usługi, profesjonalizm i terminowość wykonania usługi
Andrzej
Odpowiedź na nurtujące mnie pytanie dostałam szybko. Zawierała stosowne przepisy oraz komentarz prawnika. Pozwoliło mi to podjąć właściwe , zgodne z prawem decyzje, tym bardziej, że chodziło o sprawy podatkowe a więc o pieniądze. 
Hanna
Chciałabym podziękować za odpowiedz na moje pytanie, na które nikt mi nie umiał odpowiedzieć tak klarownie jak na tym portalu. Na pewno będę polecać znajomym. Pozdrawiam całą obsługę.
Anna
Jak zwykle bardzo rzeczowo, konkretnie.
Maja, lekarz 58 lat
Serwis super-szybki i kompetentny - polecam 
Andrzej, emeryt, 72 lata
Jestem pod wrażeniem kompetencji zespołu. Usługi świadczone są na bardzo wysokim poziomie, bez zbędnych opóźnień. Firmę www.eporady24.pl mogę z czystym sumieniem polecić każdej osobie, która potrzebuje porady prawnej.
Witold, administrator systemowy (IT), 59 lat
Jestem usatysfakcjonowany, świetny kontakt, szybka, jasna odpowiedź.
Tomek
Rzetelność, szybkość i możliwość rozwiazania problemu na podstawie uzyskanej porady oraz mozliwość zaufawania dodatkowych pytań  w temacie porady.
Alicja, 54 lata, Lekarz

Artykuł 673 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Podstawowe uprawnienia i obowiązki stron umowy najmu (art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…) wskazano w ustawowym określeniu najmu, czyli w treści artykułu 659 § 1 K.c.: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Jednym z Pani podstawowych obowiązków jest dany dom oddać do używania najemcy, zaś jednym z jego podstawowych obowiązków jest płacić czynsz za czas, gdy dom będzie mu oddany do używania – niezależnie od tego, czy będzie go używał. Taka konstrukcja prawna (będąca przejawem zasady pewności obrotu prawnego) może kojarzyć się z konstrukcja umów abonamentowych. Nabywca biletu abonamentowego (np. na przejazdy, do kina lub do teatru) może ze swych uprawnień korzystać, ale wolno mu również z nich nie korzystać. Tylko w wyjątkowych sytuacjach zwracana jest (część) ceny biletu abonamentowego; same zasady współżycia społecznego (wskazane nie tylko w art. 5 K.c.) przemawiać mogą za zwrotem pieniędzy na rzecz ofiary wypadku (zwłaszcza ciężkiego) lub osoby będącej w innej skrajnej sytuacji.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zasady współżycia społecznego mogą być nie tylko środkiem obronnym w sporach prawnych (czego przykładem jest art. 5 K.c.), ale również należą do kryteriów wykonywania własności (ustawowo określonej w art. 140 K.c.) oraz jedno z kryteriów wykonywania zobowiązań. Mogą więc one być kryterium oceny sytuacji – zarówno przez drugą stronę umowy, jak i przez sąd (jeżeli sprawa trafia na drogę sądową).

Pani status jest równy statusowi najemcy; równość stron umowy to jeden z fundamentów prawa cywilnego. Pani wolno jest zaakceptować pozycję najemcy – czyli doprowadzić do rozwiązania umowy najmu w ustalonym z najemcą terminie. Uzgodnienie różni się od narzucania. Teraz (zapewne pod wpływem silnych tendencji liberalnych) wyraźnie przejawia się indywidualizacja, w tym niechęć do „tłumaczenia się”. Jeżeli najemca rzeczywiście chce Panią przekonać do rozwiązania umowy, to powinien przedstawić odpowiednie uzasadnienie, zaś Pani wolno takowe uzasadnienie przyjąć za wystarczające do rozwiązania umowy – jednak nie ma Pani takiego obowiązku (zwłaszcza prawnego). Jeżeli nie dojdzie do porozumienia między Panią i najemcą, to w chodzić w grę może droga sądowa.

Teraz (zwłaszcza z uwagi na art. 673 K.c. oraz na otrzymywanie czynszu) Pani nie ma podstaw występowania na drogę sądową. W przypadku braku Pani zgody na rozwiązanie umowy najmu, najemca mógłby wystąpić do sądu o zmianę, a nawet o zmianę umowy – z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków (chodzi o łacińską klauzulę rebus sic stantibus), czego dotyczy art. 357 § 1 K.c., stanowiący: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”. Aby móc wygrać taką sprawę, najemca powinien wykazać zasadność swego żądania – a więc „wytłumaczyć się” przed sądem. Każda ze stron byłaby uprawniona korzystać ze swych uprawnień, w tym składających się na (mające wysoką rangę prawną) prawo do sądu. W postępowaniu cywilnym (zwłaszcza rzeczywiście spornym) duże znaczenie ma udowodnienie faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); ponadto przydaje się odpowiednio aktywna postawa (art. 230 K.p.c.), w tym polemizowanie ze stroną przeciwną. Można zakładać, że sąd dociekałby nie tylko przyczyn żądania, ale również dopytywałby o ewentualną próbę ugodowego załatwienia sprawy – a skoro na rozwiązaniu umowy najmu albo w skróceniu czasu wiązania nią stron zależy najemcy, to on powinien wykazać się stosowną inicjatywą w celu osiągnięcia ugody (art. 917 i art. 918 K.c.). Często w sprawach cywilnych wnioskuje się (np. w pozwie) o „przysądzenie kosztów”; gdyby Pani wygrała, wygrywający może uzyskać zwrot kosztów (art. 109 i następne K.p.c.).

Jeżeli nie będzie płacony czynsz (w terminach jego wymagalności), to najemca (jako dłużnik) znajdzie się w zwłoce. W takiej sytuacji Pani będzie uprawniona żądać zapłaty – w tym wytaczać powództwa cywilne (jedno albo parę, co do poszczególnych okresów płatności czynszu). Wiele osób w takich sytuacjach korzysta z elektronicznego postępowania upominawczego (art. 50527 i następne K.p.c.) – co często usprawnia dochodzenie roszczeń. Na podstawie nakazu zapłaty, jeżeli nie zostanie zakwestionowany, może być prowadzona egzekucja.

Jeżeli postępowanie egzekucyjne nie przynosi oczekiwanych rezultatów, to można w jego trakcie zawnioskować o to, by komornik doprowadził do wyjawienia majątku dłużnika (art. 913 i następne K.p.c. Być może i bez wyjawienia majątku udałoby się majątek wyjawić, np. komornicy sądowi mają szerszy (od ogółu użytkowników) dostęp do elektronicznego systemu ksiąg wieczystych, co ułatwia ustalenie majątku dłużnika.

Nie wiem, ile prawdy może być w skierowanych do Pani słowach o braku majątku dłużnika w Polsce, a nawet na obszarze UE. Być może jest tak w istocie, a może być zupełnie inaczej. Najemca może kiedyś coś cennego (np. nieruchomość) otrzymać w spadku lub w darowiźnie, a to dałoby szansę na egzekucję.

Tytuły egzekucyjne mogą być wykonywane w innych państwach, zwłaszcza na obszarze Unii Europejskiej. Sporo zależy od determinacji wierzyciela oraz od jego możliwości finansowych – załatwianie spraw za granicą kosztuje (także w uwagi na ceny tłumaczeń oraz często potrzebnych usług prawniczych).

Trudno jest podejmować decyzje za drugiego człowieka. Bardzo wiele zależy od Pani. Proszę brać pod uwagę, między innymi, zagadnienie opodatkowania czynszu z najmu; w sporach prawnych niekiedy bywa powiadamiana „skarbówka”.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Problem z jednym wynajmującym

Mam mieszkanie i wynajmuję w nim dwa pokoje dwóm różnym panom. Jeden przestał płacić już 6 miesięcy mimo ponagleń mailowych, które odbierał, bo odpowiadał na nie. Następnie wyjechał i wyłączył telefon i nie odpowiadał na e-maile przez tydzień. Uznałam, że opuścił mieszkanie – przedwczoraj wyniosłam jego rzeczy do piwnicy i wymieniłam zamek. Był przy tym drugi wynajmujący. Następnie niepłacący pan się odezwał z oskarżeniami i groźbami, że naruszyłam mir domowy i  że wejdzie z policją do mieszkania. Zaczął grozić też drugiemu panu wynajmującemu pokój. On się przestraszył i ma zgłosić to na policję. Wysłałam wczoraj rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym e-mailowo i dziś pocztą. Co mi grozi za zmianę zamka i wyniesienie jego rzeczy? Jak powinnam w tej sytuacji postąpić?

Niekorzystna propozycja najmu instytucjonalnego

Mieszkamy z mężem od 19 lat w kamienicy. Był to kwaterunek. Obecnie jednak od kilku lat jest właściciel. Do tej pory otrzymywaliśmy aneksy do umowy, ostatnio jednak dostaliśmy do wypełnienia umowę najmu instytucjonalnego lokalu. W projekcie umowy przewidziane jest, że wszystkie koszty ma pokrywać najemca. Przewidziana jest też podwyżka czynszu. Umowa zawiera także wzór aktu notarialnego, za który będziemy musieli zapłacić my, najemcy oraz protokół wydania przedmiotu najmu. Jest też lista wyposażenia i urządzeń znajdujących się w lokalu (na dzień podpisania umowy). Właściciel nie poniósł żadnych kosztów w związku z zakupem tych rzeczy. W projekcie umowy jest również punkt mówiący o tym, że właściciel może wypowiedzieć umowę zwykłym SMS-em. Umowa taka będzie dla nas bardzo krzywdząca. Czy właściciel może zrzucić wszystkie opłaty na najemcę oraz dlaczego nie uwzględniono, że mieszkamy tu od wielu lat?

Przejęcie kamienicy przez nowego właściciela i podwyżka czynszu

Mój ojciec ma 80 lat. Mieszka w Warszawie w jednopolowym mieszkaniu w kamienicy. Kamienica została przejęta przez nowego właściciela, który wysłał dzisiaj list do mojego z drastyczną podwyżką czynszu: z 620 zł na 1450 zł miesięcznie. Ojciec ma 1800 zł emerytury i mieszka w tej samej kamienicy od ponad 50 lat. Co możemy zrobić?

Sposoby na wypowiedzenie umowy najmu

Zamierzam najmować lokal użytkowy. Przy umowie na czas nieokreślony i czynszu płatnym miesięcznie warunki wypowiedzenia są wystarczająco jasno określone w Kodeksie cywilnym. Chciałbym zapytać o wypowiedzenie przy umownie na czas określony. Na ile precyzyjne musi być określony w umowie wypadek, który będzie uzasadniać rozwiązanie umowy? Czy w konkretnym przypadku prowadzenia gabinetu lekarskiego w danym lokalu powodem może być decyzja o zakończeniu działalności w tym konkretnym miejscu (np. z powodu braku wystarczającej ilości pacjentów)?

Czy w razie śmierci właściciela mieszkania grozi mi eksmisja?

Wynajmuję pokój w mieszkaniu własnościowym. Czy w razie śmierci właściciela mieszkania grozi mi eksmisja? Jak wygląda sprawa z zameldowaniem?

Jak odzyskać lokal bez narażania się na roszczenia najemcy?

W lipcu wynajęłam mieszkanie, oddając je najemcy z przeznaczeniem na cele użytkowe. Umowa zawiera zapis, że czynsz ma być płatny do 10. każdego miesiąca. Najemca wpłacił czynsz za pierwszy miesiąc, czyli za lipiec i na tym skończyło się płacenie. W umowie jest zapis dotyczący wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa okresy rozliczeniowe. Jak rozwiązać umowę? Jak odzyskać lokal bez narażania się na roszczenia najemcy?

Najem mieszkania które zostało sprzedane w drodze licytacji przez komornika

Ma umowę najmu mieszkania, które zostało sprzedane w drodze licytacji przez komornika. Moja umowa została zawarta na kilkanaście lat, a co więcej – zapłaciłem za 3 lata z góry. Co w przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez nowego właściciela? Czy dostanę zwrot wpłaconych pieniędzy?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »