Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nagłe wypowiedzenie umowy na czas określony przez najemcę, co robić?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-11-02

Mam podpisaną umowę cywilną na czas określony na wynajem domu. Obowiązuje ona jeszcze dokładnie pół roku. Nie ma w niej żadnych zapisów dotyczących wcześniejszego jej wypowiedzenia przez najemcę, ale on napisał mi właśnie maila z informacją, że dostał pracę za granicą i musi wyjechać. Odpisałam mu, że nie można takiej umowy wypowiedzieć, ale najemca twierdzi, że ma dobry powód i że powinnam być zadowolona, że dał mi 1 miesiąc. Powiedział, że sąd mi nic nie pomoże i że on nic nie posiada w Polsce i Unii. Co mogę zrobić?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Artykuł 673 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Podstawowe uprawnienia i obowiązki stron umowy najmu (art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…) wskazano w ustawowym określeniu najmu, czyli w treści artykułu 659 § 1 K.c.: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Jednym z Pani podstawowych obowiązków jest dany dom oddać do używania najemcy, zaś jednym z jego podstawowych obowiązków jest płacić czynsz za czas, gdy dom będzie mu oddany do używania – niezależnie od tego, czy będzie go używał. Taka konstrukcja prawna (będąca przejawem zasady pewności obrotu prawnego) może kojarzyć się z konstrukcja umów abonamentowych. Nabywca biletu abonamentowego (np. na przejazdy, do kina lub do teatru) może ze swych uprawnień korzystać, ale wolno mu również z nich nie korzystać. Tylko w wyjątkowych sytuacjach zwracana jest (część) ceny biletu abonamentowego; same zasady współżycia społecznego (wskazane nie tylko w art. 5 K.c.) przemawiać mogą za zwrotem pieniędzy na rzecz ofiary wypadku (zwłaszcza ciężkiego) lub osoby będącej w innej skrajnej sytuacji.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zasady współżycia społecznego mogą być nie tylko środkiem obronnym w sporach prawnych (czego przykładem jest art. 5 K.c.), ale również należą do kryteriów wykonywania własności (ustawowo określonej w art. 140 K.c.) oraz jedno z kryteriów wykonywania zobowiązań. Mogą więc one być kryterium oceny sytuacji – zarówno przez drugą stronę umowy, jak i przez sąd (jeżeli sprawa trafia na drogę sądową).

Pani status jest równy statusowi najemcy; równość stron umowy to jeden z fundamentów prawa cywilnego. Pani wolno jest zaakceptować pozycję najemcy – czyli doprowadzić do rozwiązania umowy najmu w ustalonym z najemcą terminie. Uzgodnienie różni się od narzucania. Teraz (zapewne pod wpływem silnych tendencji liberalnych) wyraźnie przejawia się indywidualizacja, w tym niechęć do „tłumaczenia się”. Jeżeli najemca rzeczywiście chce Panią przekonać do rozwiązania umowy, to powinien przedstawić odpowiednie uzasadnienie, zaś Pani wolno takowe uzasadnienie przyjąć za wystarczające do rozwiązania umowy – jednak nie ma Pani takiego obowiązku (zwłaszcza prawnego). Jeżeli nie dojdzie do porozumienia między Panią i najemcą, to w chodzić w grę może droga sądowa.

Teraz (zwłaszcza z uwagi na art. 673 K.c. oraz na otrzymywanie czynszu) Pani nie ma podstaw występowania na drogę sądową. W przypadku braku Pani zgody na rozwiązanie umowy najmu, najemca mógłby wystąpić do sądu o zmianę, a nawet o zmianę umowy – z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków (chodzi o łacińską klauzulę rebus sic stantibus), czego dotyczy art. 357 § 1 K.c., stanowiący: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”. Aby móc wygrać taką sprawę, najemca powinien wykazać zasadność swego żądania – a więc „wytłumaczyć się” przed sądem. Każda ze stron byłaby uprawniona korzystać ze swych uprawnień, w tym składających się na (mające wysoką rangę prawną) prawo do sądu. W postępowaniu cywilnym (zwłaszcza rzeczywiście spornym) duże znaczenie ma udowodnienie faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); ponadto przydaje się odpowiednio aktywna postawa (art. 230 K.p.c.), w tym polemizowanie ze stroną przeciwną. Można zakładać, że sąd dociekałby nie tylko przyczyn żądania, ale również dopytywałby o ewentualną próbę ugodowego załatwienia sprawy – a skoro na rozwiązaniu umowy najmu albo w skróceniu czasu wiązania nią stron zależy najemcy, to on powinien wykazać się stosowną inicjatywą w celu osiągnięcia ugody (art. 917 i art. 918 K.c.). Często w sprawach cywilnych wnioskuje się (np. w pozwie) o „przysądzenie kosztów”; gdyby Pani wygrała, wygrywający może uzyskać zwrot kosztów (art. 109 i następne K.p.c.).

Jeżeli nie będzie płacony czynsz (w terminach jego wymagalności), to najemca (jako dłużnik) znajdzie się w zwłoce. W takiej sytuacji Pani będzie uprawniona żądać zapłaty – w tym wytaczać powództwa cywilne (jedno albo parę, co do poszczególnych okresów płatności czynszu). Wiele osób w takich sytuacjach korzysta z elektronicznego postępowania upominawczego (art. 50527 i następne K.p.c.) – co często usprawnia dochodzenie roszczeń. Na podstawie nakazu zapłaty, jeżeli nie zostanie zakwestionowany, może być prowadzona egzekucja.

Jeżeli postępowanie egzekucyjne nie przynosi oczekiwanych rezultatów, to można w jego trakcie zawnioskować o to, by komornik doprowadził do wyjawienia majątku dłużnika (art. 913 i następne K.p.c. Być może i bez wyjawienia majątku udałoby się majątek wyjawić, np. komornicy sądowi mają szerszy (od ogółu użytkowników) dostęp do elektronicznego systemu ksiąg wieczystych, co ułatwia ustalenie majątku dłużnika.

Nie wiem, ile prawdy może być w skierowanych do Pani słowach o braku majątku dłużnika w Polsce, a nawet na obszarze UE. Być może jest tak w istocie, a może być zupełnie inaczej. Najemca może kiedyś coś cennego (np. nieruchomość) otrzymać w spadku lub w darowiźnie, a to dałoby szansę na egzekucję.

Tytuły egzekucyjne mogą być wykonywane w innych państwach, zwłaszcza na obszarze Unii Europejskiej. Sporo zależy od determinacji wierzyciela oraz od jego możliwości finansowych – załatwianie spraw za granicą kosztuje (także w uwagi na ceny tłumaczeń oraz często potrzebnych usług prawniczych).

Trudno jest podejmować decyzje za drugiego człowieka. Bardzo wiele zależy od Pani. Proszę brać pod uwagę, między innymi, zagadnienie opodatkowania czynszu z najmu; w sporach prawnych niekiedy bywa powiadamiana „skarbówka”.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »