Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem instytucjonalny - brak zapłaty za czynsz i wypowiedzenie umowy

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2020-11-13

Wynajęłam pewnemu człowiekowi mieszkanie, podpisaliśmy umowę najmu instytucjonalnego i najemca się wprowadził. Za pierwszy miesiąc najmu najemca zapłacił i wpłacił też połowę kwoty umówionej kaucji. Należność uiścił w gotówce. Niestety w ubiegłym miesiącu już za ten drugi miesiąc żadne środki pieniężna od niego nie wypłynęły (ani za czynsz, ani reszta kaucji). Nie odpowiada na moje maile i SMS-y, wiem też, że od dwóch tygodni nie ma go w mieszkaniu. Co w tej sytuacji powinnam zrobić, aby działać zgodnie z prawem? Umowę najmu dołączam do wglądu.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Najem instytucjonalny - brak zapłaty za czynsz i wypowiedzenie umowy

Niezależnie od innych kwestii może Pani żądać uzupełnienia kaucji po jej wykorzystaniu, a następnie zapłaty nieuregulowanych zobowiązań. Są to roszczenia niejako niezależne od innej drogi postępowania w niniejszej sprawie.

Rozwiązanie umowy najmu dopiero po określonym w ustawie terminie

W przyszłości będzie można rozwiązać umowę najmu, ale do tego niestety musi upłynąć jeszcze pewien okres czasu. Mianowicie art. 19 j ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i zmianie kodeksu cywilnego stanowi, że do najmu instytucjonalnego lokalu stosuje się przepisy art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 25d pkt 4.

W tym kontekście muszę Pani zwrócić uwagę na niezgodność zapisów umowy – § 4 ust. 1 lit. b z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy. Przypomnę, że artykuł 11 ust. 2 pkt 1-3 wymienia przypadki, w których wynajmujący może rozwiązać najem za jednomiesięcznym wypowiedzeniem (na koniec miesiąca kalendarzowego). Chodzi zatem o:

  • sytuację, gdy najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
  • zwłokę najemcy z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  • sytuacje, gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Wezwanie najemcy do uiszczenia kwoty zadłużenia

Art. 11 ma charakter bezwzględnie obowiązujący i nie można go zmienić umową, ma priorytet przed umowa. Oznacza to, że, aby móc wypowiedzieć umowę najmu, przede wszystkim najemca powinien zostać wezwany do uiszczenia kwoty zadłużenia przekraczającego trzymiesięczne zadłużenie i bieżącego uiszczania czynszu i innych opłat, przy czym wezwanie to winno wskazywać termin miesięczny do uiszczenia zaległości, a nadto wskazywać rygor braku zapłaty w postaci wypowiedzenia umowy w przypadku nieuregulowania zaległości w wyznaczonym terminie.

Tak więc umowę będzie można wypowiedzieć dopiero, gdy najemca będzie zalegał z 3-miesięcznym czynszem i pomimo wezwania nie ureguluje czynszu w terminie miesiąca. Na tym etapie trzeba będzie przygotować potrzebne dokumenty.


Niezgodny z ustawą zapisu w umowie najmu

Możliwe, że rozwiązując umowę na bazie niezgodnego z ustawą zapisu umownego najemca nie kwestionowałby tego sposobu rozwiązania (byłby on może mu na rękę), ale jeżeli odwołałby się do sądu, sąd przyznałby mu rację. Niestety nie wiem, jak postąpi, dlatego muszę odpowiedzieć zgodnie z prawem.

Proszę jednak obserwować sytuację, jeżeli najemca nie pojawi się w mieszkaniu, może będzie warto ryzykować i rozwiązać umowę, nie bacząc na treść art. 11 ustawy, bo najemca nie będzie tego nigdy kwestionował.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »