Najem mieszkania służbowego po ojcu

Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym

Sytuacja stała się tak poważna, że trzeba podjąć sensowne decyzje oraz przystąpić do ich realizacji. Chodzi o decyzje dotyczące stosunku najmu, być może wstąpienia w prawo najmu – przewidziane w artykule 691 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi:

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Dla mnie (jako dla kogoś, kto zna tę sytuację tylko z przedstawionego opisu) nie do końca jasne są Pańskie słowa, cytuję: „Ojciec zmarł kilka lat temu. Od tamtej pory sam mieszkam w tym mieszkaniu (jestem tu zameldowany od 40 lat).” Nie wiem, czy chodzi o Pańskie zamieszkiwanie w tymże mieszkaniu za życia Pańskiego taty (do jego śmierci), czy też Pan się wprowadził do tegoż mieszkania (ponownie) dopiero po śmierci taty. Chodzi o wprost kluczową okoliczność, która może być przedmiotem dowodu w ewentualnym postępowaniu cywilnym.

Wstąpienie w prawo najmu następuje z mocy samego prawa; nie ma (w świetle prawa) czegoś takiego jak „przepisanie umowy” – to jest zwrot potoczny. Jeżeli Pan wstąpił w prawo najmu, to stał się Pan najemcą, a więc powinien Pan płacić czynsz (czyli wypełniać jeden z podstawowych obowiązków najemcy w świetle art. 659 K.c.) – a nie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidziane w artykule 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…); umowy najmu (w tym sytuacji najemcy) dotyczą głównie przepisy K.c. (art. 659 i następne) oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów….

Osoba zajmująca cudze mieszkanie bez tytułu prawnego ma obowiązek uiszczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Pan użył określenia „czynsz” – proszę dokładnie (w dokumentach) sprawdzić, jakiego określenia (jakich określeń) użyto w (związanej z tym mieszkaniem) kierowanej do Pana korespondencji. Jeżeli użyto rzeczownika „czynsz” lub określenia „najemca” (zwłaszcza wobec Pana), to takie materiały (jako dowody z dokumentu) mogłyby się przydać na (ewentualnej) drodze sądowej; dowody z dokumentu nie tylko są na ogół łatwe w użyciu (o ile jest do nich dostęp), ale także mają duże znaczenie dowodowe – głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Wspomnienie o podwyżce (i to znacznej) może sygnalizować, że chodzi o wyznaczenie wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Jeżeli do tego doszło po upływie dłuższego czasu od śmierci Pańskiego taty, to można zakładać, że samo pobieranie od Pana czynszu było przejawem traktowania Pana jako najemcy – czyli osoby mającej tytuł prawny do korzystania z danego mieszkania (osoby wykonującej przysługujące jej uprawnienia do lokalu). Ten aspekt także może okazać się ważny – zwłaszcza w takiej sytuacji, gdy Pan zamieszkał (ponownie) w danym mieszkaniu po śmierci swego taty.

Wstąpienie w prawo najmu ma charakter obiektywny; następuje niezależnie od woli lub świadomości (w tym świadomości prawnej) – zarówno wynajmującego (jego przedstawiciela), jak też osoby wstępującej w prawo najmu. Na ogół spory związane z wstąpieniem w prawo najmu dotyczą odmowy traktowania nowego najemcy (który wstąpił w prawo najmu) jako najemcy, np. przejawiające się: żądaniem płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, żądaniem wyprowadzenia się nowego najemcy, odmową potwierdzenia w dokumentach (np. w aneksie do umowy najmu), wytoczeniem powództwa (o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu lub o eksmisję). Niekiedy jednak mają miejsce spory innego rodzaju; dziecko najemcy (zwłaszcza starego lub schorowanego) wyprowadza się po śmierci najemcy (ale bez oficjalnego i potwierdzonego „zdania kluczy”) – po jakimś czasie (np. po pond roku) wynajmujący dochodzi na drodze prawnej zapłaty czynszu z odsetkami za zwłokę od nowego najemcy, który faktycznie zlekceważył to, że wstąpił w prawo najmu.

Zobacz również: Mieszkanie dla policjanta

Udowodnienie zameldowania

Zameldowanie – zapewne łatwe do udowodnienia (np. przy pomocy zaświadczenia – może przemawiać za tym, że Pan stał się najemcą danego mieszkania (wskutek wstąpienia w prawo najmu). Pan zna sytuację – zarówno swe faktyczne zamieszkiwanie, jak i inne okoliczności (np. stawianie się w urzędzie pracy, kontakty z sąsiadami i innymi ludźmi). Proszę także takie okoliczności brać pod uwagę. Oczywiście, w Pańskim interesie leży przedstawienie w sądzie dowodu na okoliczność zameldowania, ale przecież (zwłaszcza z uwagi na opisane przez Pana zachowania przedstawicieli wynajmującego) można spodziewać się prób podważenia Pańskiego stanowiska; polemiki w sprawach cywilnych są czymś oczywistym – zwłaszcza z uwagi na ważny (także dla Pana) artykuł 230 K.p.c. („Gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane.”). Dlatego proszę (nawet na wszelki wypadek) w swej strategii działania – której przygotowanie zalecam – uwzględnić taktykę w zakresie zagadnień dowodowych.

W sprawach cywilnych (szczególnie rzeczywiście spornych) duże znaczenie ma aktywność stron – nie tylko z uwagi na ww. art. 230 K.p.c. Strony same (bez czekania na „zauważenie” przez sędziego) powinny proponować dowody (w celu wykazania określonych okoliczności, zwłaszcza ważnych dla danej sprawy), ale także przedstawiać argumenty przemawiające na swą rzecz oraz polemizować z twierdzeniami przeciwnymi i stawiać (zgłaszać) zarzuty – nie tylko zarzuty przedawnienia (art. 117 K.c.). Duże znaczenie ma wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne (art. 232 K.p.c., art. 6 K.c.).

Prawdopodobnie przyjdzie Panu wytoczyć powództwo o ustalenie – tę konstrukcję prawną przewidziano w art. 189 K.p.c. („Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”). Pan zna sytuację – zwłaszcza dotyczącą tego, czy Pan mieszkał w tymże mieszkaniu do śmierci swego taty – więc proszę określić precyzyjnie to, co miałoby zostać ustalone w wyroku o ustalenie (i co byłoby przedmiotem żądania powodowego, wyrażonego w pozwie). Jeżeli doszło do wstąpienia w prawo najmu, to Pańskie żądanie mogłoby dotyczyć ustalenia przysługiwania Panu stosunku do mieszkania … (oznaczenie mieszkania) wskutek wstąpienia w prawo najmu albo mogłoby dotyczyć ustalenia wstąpienia przez Pana w prawo najmu (dotyczącego danego mieszkania) i przysługiwania Panu statusu najemcy (prawa najmu) do tegoż mieszkania. Jeśli zaś nie doszło do wstąpienia przez Pana w prawo najmu, to być może (zwłaszcza w przypadku nazwania Pana „najemcą” lub żądania od Pana „czynszu”) doszło do zawarcia umowy najmu wskutek zgodnych zachowań stron (świadczących o zawarciu umowy najmu) – choć do podpisania umowy najmu nie doszło; w takim przypadku główne żądanie Pańskiego powództwa powinno być nieco odmienne od wcześniej zasygnalizowanych wariantów.

Proponuję unikać czekania na „dalszy krok” przedstawicieli wynajmującego. Oczywiście, Pan może zwrócić się do wynajmującego o poszanowanie prawa (np. w zakresie wstąpienia w prawo najmu przez Pana), ale Pańskie wezwanie powinno zostać skierowane na piśmie (skuteczność ustnego załatwiania spraw zapewne już Pan poznał). Pisma trzeba składać za pokwitowanie przyjęcia (np. przez sekretariat lub biuro podawcze instytucji) lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Proponuję w wezwaniu (skierowanym do wynajmującego) wyznaczyć termin oczekiwania na odpowiedź – realistyczny, ale niezbyt długi (np. dwa tygodnie).

Jakiś czas przyda się Panu na przygotowanie do ewentualnego procesu cywilnego lub do innych okoliczności – np. negocjacji lub zaproponowania podpisania dokumentów. Proszę podpisywać tylko to, co Pan przeczytał i na co się Pan zgadza – w całości. Wstąpienie w prawo najmu (o ile do niego doszło) oznacza, że Pan stał się najemcą w ramach tej samej umowy, a więc zbędne (lub bezprzedmiotowe) byłoby zawieranie nowej umowy najmu; być może właściwe byłoby podpisanie aneksu do umowy najmu (przez Pana zaakceptowanego). Jeśli zaś nie doszło do wstąpienia w prawo najmu, to być może dojdzie do zawarcia umowy najmu albo Pan na drodze sądowej zażąda stwierdzenia, że do zawarcia takiej umowy doszło.

Pewną niedogodnością może być to, że Pan nie ma egzemplarza umowy najmu. Proszę rozważyć przynajmniej jeden z następujących „kroków” w tym zakresie. Być może Pan poprosi o dostęp do związanych z tymże mieszkaniem dokumentów („teczki mieszkania”); na wszelki wypadek – gdyby zgodzono się tylko pokazać Panu dokumenty – przydać się może urządzenie do fotografowania (by przynajmniej w taki sposób Pan mógł przedstawić jakiś „ślad umowy”). W grę może wchodzić także zawnioskowanie do sądu o zabezpieczenie dowodów (art. 310 i następne K.p.c.) – np. przez zabezpieczenie „teczki mieszkania” (ze szczególnym uwzględnieniem egzemplarza umowy najmu); w uzasadnionych sytuacjach zabezpieczenie dowodu jest dopuszczalne nawet przed wytoczeniem powództwa.

Pańska sytuacja życiowa (zwłaszcza brak pracy) może uzasadniać zawnioskowanie w sądzie o zwolnienie Pana z kosztów sądowych (a może także o ustanowienie dla Pana pełnomocnika prawnego z urzędu). Informacje na ten temat są dostępne w sądach, a także poprzez adres internetowy: http://bip.ms.gov.pl/pl/formularze. Czasami staranie o uzyskanie zwolnienia od kosztów sądowych trochę trwa, więc proszę – ze względów praktycznych – rozważyć opłacenie (o ile byłoby to możliwe) kosztów sądowych w związku z wnioskowaniem o zabezpieczenie dowodów (np. dokumentów z „teczki mieszkania”). Także z uwagi na koszty sądowe zwracam uwagę na możliwość zawezwania wynajmującego do próby ugodowej – takie wezwanie (objęte dość niską opłatą sądową) kieruje się do sądu rejonowego.

Pan jest uprawniony wystąpić na drogę prawną nawet bez pisemnego wezwania wynajmującego, ale być może takie wezwanie mogłoby mieć korzystne dla Pana skutki. Skoro wynajmującym jest spółka z kapitałem państwowym, to proszę rozważyć przedstawienie problemu właściwemu ministrowi (po dowiedzeniu się, który resort pełni nadzór właścicielski). Jeżeli Panu przysługuje prawo najmu (status najemcy) – nie tylko wskutek wstąpienia w prawo najmu – to żądanie wyższych od należnego czynszu opłat mogłoby być przejawem działań bezprawnych, także w rozumieniu prawa karnego (to zaś mogłoby uzasadniać przedstawienie problemu organom ścigania, np. prokuraturze).

Zobacz również: Mieszkanie kwaterunkowe po śmierci głównego najemcy

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼