Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niedopatrzenie w akcie notarialnym we wniosku o wykup mieszkania komunalnego

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-08-19

Kilka lat temu złożyliśmy z mężem wniosek o wykup mieszkania komunalnego. Przy wykupie byliśmy już jednak rozwiedzeni. Niestety w akcie notarialnym nie dopatrzyliśmy, że mamy wciąż status małżeństwa. Teraz chcemy mieszkanie sprzedać, ale notariusz zauważył błąd. Co powinniśmy teraz zrobić?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Przede wszystkim jestem ciekawy, co powiedział na Państwa umowę notariusz, gdyż to on jako osoba zaufania publicznego powinien podsunąć rozwiązanie tego problemu. Jeżeli nie zaproponował aneksu do umowy z gminą, to moim zdaniem nie będzie on potrzebny.

Generalnie zgodnie z art 6801 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.

Powyższy przepis dotyczy małżonków jako stron stosunku najmu. Wynika z niego, że bez względu na stosunki majątkowe między małżonkami, jeżeli tylko stosunek najmu mieszkania dla ich rodziny powstał w czasie trwania małżeństwa, oboje są najemcami lokalu jako strony tego stosunku. Jeżeli małżonkowie przez umowę wyłączyli ustawową wspólność majątkową, do wspólności najmu lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności (art. 195–221).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Polskie prawo cywilne nie reguluje wspólności praw, w ramach której współwłasność w częściach ułamkowych stanowi samoistny stosunek prawny prawa najmu. Z tego względu występuje konieczność analogicznego stosowania przepisów o współwłasności także do innych przypadków wspólności praw, m.in. do wspólności niektórych praw obligacyjnych, np. najmu czy dzierżawy.

Jedno z małżonków zatem jest uprawnione do korzystania z lokalu w zakresie niewyłączającym takiego korzystania przez drugie z nich. Oboje małżonkowie jako najemcy (ściśle współnajemcy, gdyż chodzi o współnajem) są uprawnieni do „zarządu rzeczą wspólną”, w szczególności do dokonania podziału lokalu quoad usum.

Problemem może być kwestia, czy nie będąc już małżeństwem, spełnialiście Państwo warunki do wykupu mieszkania wskazane w uchwale danej gminy w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych. Jeżeli tak, to gmina nie ma żadnego interesu w tym, aby taką umowę unieważniać. Kwestię tę podnoszę, bowiem często gminy przewidują w swoich uchwałach możliwość wykupu lokalu na preferencyjnych warunkach tylko dla pewnych grup, np. emerytów lub małżonków. Jeżeli jednak takich zasad nie było, to moim zdaniem umowa sprzedaży jest ważna i skuteczna (zostały w niej określone wszelkie elementy przewidziane dla ważności sprzedaży).

Dla notariusza ważne byłoby jedynie ustalenie, czy dany lokal po wykupie będzie stanowił Państwa majątek wspólny, czy też współwłasność. Z aktu notarialnego na pewno wynika, że lokal wchodzi do majątku wspólnego, jednak wskutek rozwodu (notariusz sporządzający umowę o tym fakcie nie wiedział) wspólność majątkowa ustała, a nabycie regulowały zasady (bezwzględnie obowiązujące) dotyczące współwłasności.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W Państwa przypadku lokal (wbrew twierdzeniom aktu notarialnego) stanowi Państwa współwłasność w częściach ułamkowych (po 1/2). Sprzedaje się analogicznie jak w przypadku mieszkania stanowiącego majątek wspólny. Jeżeli jednak żaden notariusz nie zgodzi się na sprzedaż, to konieczne moim zdaniem będzie skierowanie sprawy do sądu o zniesienie współwłasności (nie podział majątku gdyż majątku wspólnego w przypadku tego lokalu nigdy nie było). Wtedy sąd gdy potwierdzi moje stanowisko, przyzna jednemu z Państwa lokal ze spłatą dla drugiego. W tym też czasie, jeżeli sąd właśnie potwierdzi moje stanowisko, można sprzedać nieruchomość, a potem wnieść o umorzenie postępowania.

Będzie to o tyle właściwe, o ile notariusz zauważy, że jeżeli sąd przyjął do rozpoznania sprawę o zniesienie współwłasności, to uznał, że umowa jest ważna i to właśnie (wbrew aktowi notarialnemu) współwłasność mieszkania istnieje w Państwa przypadku.

Nie ukrywam, że sprawa nie jest prosta, chociaż moim zdaniem notariusze powinni sami zauważyć, że mimo postanowień aktu w grę wchodzą przepisy bezwzględnie obowiązujące.

Oczywiście założeniem do mojej porady jest, że to obojgu Państwu najem lokalu komunalnego przysługiwał. Jeżeli tak nie było, proszę o informację.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »