Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niekorzystna propozycja najmu instytucjonalnego

Michał Soćko • Opublikowane: 2018-09-24

Mieszkamy z mężem od 19 lat w kamienicy. Był to kwaterunek. Obecnie jednak od kilku lat jest właściciel. Do tej pory otrzymywaliśmy aneksy do umowy, ostatnio jednak dostaliśmy do wypełnienia umowę najmu instytucjonalnego lokalu. W projekcie umowy przewidziane jest, że wszystkie koszty ma pokrywać najemca. Przewidziana jest też podwyżka czynszu. Umowa zawiera także wzór aktu notarialnego, za który będziemy musieli zapłacić my, najemcy oraz protokół wydania przedmiotu najmu. Jest też lista wyposażenia i urządzeń znajdujących się w lokalu (na dzień podpisania umowy). Właściciel nie poniósł żadnych kosztów w związku z zakupem tych rzeczy. W projekcie umowy jest również punkt mówiący o tym, że właściciel może wypowiedzieć umowę zwykłym SMS-em. Umowa taka będzie dla nas bardzo krzywdząca. Czy właściciel może zrzucić wszystkie opłaty na najemcę oraz dlaczego nie uwzględniono, że mieszkamy tu od wielu lat?

Michał Soćko

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

W pierwszej kolejności wskazać należy, że w odniesieniu do najmu instytucjonalnego będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r. Nr 71, poz. 733; zwanej dalej „u.o.p.l.”) oraz pomocniczo przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459; dalej „K.c.”).

Pytanie zasadniczo dotyczy tego, czy właściciel może przerzucić na Państwa wszystkie opłaty. W tym zakresie wskazać należy, że obowiązki najemcy przy najmie instytucjonalnym (przepisy te weszły w życie z dniem 11 września 2017 r.) określa art. 19h u.o.p.l. Przepis ten stanowi:

Art. 19h. 1. Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.”

Z przepisu tego wynika, że wynajmujący (właściciel) może pobierać czynsz i opłaty niezależne od niego.

Poza tym może pobierać także inne opłaty, jeśli strony postanowią tak w umowie najmu. Innymi słowy, jeśli najemca wyrazi na to zgodę w umowie, wynajmujący może przerzucić na niego także inne opłaty.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zapatrywanie to potwierdza również uzasadnienie do ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. 2017 r., poz. 1529), która to ustawa w art. 119 pkt 4 wprowadziła przepisy o najmie instytucjonalnym. W uzasadnieniu wskazuje się, że:

Umowa najmu instytucjonalnego powinna określać wysokość czynszu, jaką najemca będzie obowiązany uiszczać. Warto zauważyć, że wynajmujący nie może w sposób dowolny podwyższyć czynszu – wszelkie warunki i okoliczności podwyższenia czynszu mogą być jedynie zawarte w umowie.

Pozostałe rozwiązania przewidziane dotąd dla najmu okazjonalnego będą miały również zastosowanie do najmu instytucjonalnego, tj. obowiązek sporządzenia umowy oraz ewentualnych jej zmian w formie pisemnej pod rygorem nieważności, możliwość pobierania przez wynajmującego opłat za media oraz miesięczny okres wypowiedzenia umowy w razie używania lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbywania obowiązków skutkujących powstaniem szkody w lokalu, wynajęcia lub podnajęcia bądź oddania lokalu do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Zachowane zostało prawo do pobierania przez wynajmującego kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu (w tym przypadku kaucja nie będzie jednak mogła przekraczać trzykrotności, a nie sześciokrotności miesięcznego czynszu). Zastosowanie będą miały również przepisy dotyczące odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego z zachowaniem zasady, iż odpowiadać ono będzie wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jednocześnie – podobnie jak przy umowie najmu okazjonalnego – zostanie pozostawiona duża swoboda stron najmu w podziale ich praw i obowiązków. Zachowany zostanie również obowiązek załączenia do umowy oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu”.

Podsumowując, wskazać należy, że najemcę mogą obciążać także inne opłaty niż czynsz oraz media, jeśli strony umowy najmu instytucjonalnego tak postanowią (np. opłata za akt notarialny).

Na marginesie dodać trzeba, że podpisując umowę najmu instytucjonalnego najemca będzie musiał złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Art. 19f ust. 3 u.o.p.l. stanowi bowiem:

Art. 19f. 1. Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

2. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony. Przepisu art. 661 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, 933 i 1132) nie stosuje się.

3. Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 3, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.”

W takiej sytuacji, w razie rozwiązania lub wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego, będą Państwo musieli opuścić lokal, a co więcej, prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego nie będzie przysługiwało.

Z takim aktem notarialnym, po nadaniu klauzuli wykonalności, wynajmujący będzie mógł bezpośrednio udać się do komornika i prowadzić eksmisję.

Dodać należy również, że sam fakt zamieszkiwania od 19 lat w kamienicy z punktu widzenia przepisów o najmie instytucjonalnym nie będzie miał istotnego znaczenia.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas określony (art. 19i ust. 1 u.o.p.l.), a po jego upływie wygasa, jeśli nie będzie zawarta kolejna umowa.

Nie da się ukryć, że projekt umowy najmu instytucjonalnego jest dla Państwa niekorzystny. Podpisując umowę takiego najmu, musi bowiem Pani zdawać sobie sprawę z tego, że będzie to umowa na czas określony. Po jej zakończeniu wynajmujący w ogóle nie będzie musiał jej przedłużyć. A jeśli nie zdecyduje się na przedłużenie, to bardzo łatwo będzie mógł przeprowadzić postępowanie eksmisyjne. Załącznikiem do umowy będzie bowiem notarialne dobrowolne poddanie się egzekucji. W takiej sytuacji nie będzie nawet przysługiwał Państwu lokal socjalny czy pomieszczenie tymczasowe. Poza tym w umowie najmu instytucjonalnego strony mają większą swobodę określenia praw i obowiązków. Co w praktyce pozwala wynajmującemu przerzucić te obowiązki na najemcę.

Natomiast, gdyby Państwo nie zdecydowali się na podpisanie tej nowej umowy, to obowiązywałaby umowa poprzednia. Jeśli jest ona na czas określony, to wygaśnie z upływem czasu, na jaki została zawarta (jeśli nie zostanie przedłużona). W nieco lepszej sytuacji byliby Państwo, jeżeli poprzednia umowa jest na czas nieokreślony. Jednak i w takiej sytuacji wynajmujący może pod różnymi pretekstami próbować ją wypowiedzieć czy rozwiązać.

Moim zdaniem, jeśli już by się Państwo decydowali na zawarcie nowej umowy, to trzeba, po pierwsze, postarać się, by była ona zawarta na jak najdłuższy czas (skoro może być tylko na czas określony) oraz bardzo precyzyjnie określić wzajemne prawa i obowiązki, zwłaszcza czynsz, jego podwyżki oraz inne opłaty.

Natomiast gdyby Państwo nie zdecydowali się na zawarcie umowy, to trzeba bardzo skrupulatnie przestrzegać umowy dotychczasowej, nie dając podstaw właścicielowi do jej wypowiedzenia czy rozwiązania. Należałoby zwłaszcza regulować na czas czynsz, używać lokal zgodnie z umową itd. Sytuacje, w których może dojść do wypowiedzenia, określa bowiem art. 11 i n. u.o.p.l:

Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 2071 oraz z 2016 r. poz. 195, 615 i 1250).

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Art. 12. (uchylony)

Art. 13. 1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.”

Odnośnie rzeczy ruchomych znajdujących się w lokalu, to te, które Państwo nabyli, są oczywiście Państwa własnością. Dobrze by jednak było, żeby w razie wątpliwości mogli Państwo okazać jakiś dowód nabycia np. fakturę, paragon, imienną kartę gwarancyjną etc.

Tych przedmiotów można w ogóle nie wpisywać, a jeśli właściciel by nalegał, to można wpisać z wyraźnym zaznaczeniem, że stanowią one własność najemcy i zostaną wydane najemcy po rozwiązaniu umowy najmu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »