Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niesprawna instalacja sanitarna w zakupionym mieszkaniu od dewelopera

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2021-03-01

Kupiłam mieszkanie od dewelopera, podpisałam umowę deweloperską, przejęłam lokal protokołem zdawczo-odbiorczym i obecnie jestem na etapie wykończenia mieszkania. Zaznaczam, że prawo własności nie zostało na mnie jeszcze przeniesione, a promesa wynikająca do jego przeniesienia z umowy deweloperskiej zobowiązuje dewelopera do przeniesienia własności do końca br. Budynek jest dwulokalowy, mieszkania mają wspólny pion kanalizacyjny. Podczas prac wykończeniowych ujawniona została niesprawność instalacji sanitarnej spowodowana prawdopodobnie zatorem niewiadomego pochodzenia (proces inwestycyjny lub wykończenia lokalu nad moim mieszkaniem), wykluczono moją winę, jednak możliwe są również wady procesu inwestycyjnego związanego z realizacja instalacji sanitarnej. Obecnie deweloper uznał, że nie jest stroną w tej sprawie, wskazał, że wina leży po stronie „właściciela” materiału powodującego zator, wskazał wykonawcę generalnego do wykonania odkrywki, polegającej na skuciu posadzki w mojej sypialni jako ewentualnego adresat roszczeń. Nie mam zapewnienia z niczyjej strony o doprowadzeniu lokalu do stanu sprzed odkrywki, gdyż deweloper uznał, że odpowiedzialność za to poniesie wykonawcę generalny, jeśli materiał będzie należał do niego, bądź właściciel lokalu nade mną (również nie posiada prawa własności) w przypadku, gdy materiał będzie pochodził z procesu remontowego tego lokalu, przy czym nikt nie jest w stanie wskazać, jakiej ocenie podlegał będzie materiał przy stwierdzeniu jego pochodzenia. Nie zgodziłam się na wykonanie odkrywki bez pisemnego porozumienia z deweloperem o doprowadzeniu mieszkania do stanu sprzed wykonania prac. Dodam, że deweloper postawił się na stanowisku doradcy ułatwiającego mi kontakt z wykonawca generalnym i właścicielem lokalu powyżej, wskazując, że nie jest stroną w sprawie. Poza tym wykonanie tej odkrywki nie jest jednoznaczne z ustaleniem przyczyn awarii, możliwe, że zajdzie konieczność skucia już wykonanej łazienki. Proszę o pomoc i wskazanie narzędzi, jak wskazać deweloperowi jego odpowiedzialności, wspomnę, że na osiedlu nie zawiązała się jeszcze wspólnota i to deweloper faktycznie jest właścicielem lokali.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niesprawna instalacja sanitarna w zakupionym mieszkaniu od dewelopera

Odpowiedzialność dewelopera za odkryte wady mieszkania

Deweloper niestety nie ma racji i to on odpowiada za wady nieruchomości jako strona umowy – nawet co do zasady, jeżeli umowa własności nie została przeniesiona. Deweloper następnie może mieć ewentualne roszczenia w stosunku do wykonawców – ale Panią nie powinno już to interesować. Proszę skierować do dewelopera – a nie do wykonawcy, bowiem Pani nie jest stroną umowy z wykonawcą – roszczenie z tytułu rękojmi, a więc wady ukrytej nieruchomości – nie musi bowiem Panią interesować, skąd wada pochodzi. Deweloper powinien bowiem naprawić Państwu szkodę w całości i ewentualnie sam na podstawie roszczenia regresowego odzyskiwać należność od wykonawcy/podwykonawców.

Wada fizyczna odkryta podczas wykańczania mieszkania

Mając na uwadze treść art. 5561 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

W kontekście przepisów o rękojmi dla stwierdzenia istnienia wady fizycznej decydujące znaczenie ma przede wszystkim kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (wyrok SN z 9.3.2006 r., sygn. akt I CSK 147/05, a także wyrok SA w Krakowie z 16.4.2013 r., sygn. akt I ACa 235/13). Z punktu widzenia przepisów o rękojmi rzecz może być w pełni sprawna, a mimo to obarczona wadą fizyczną, o której mowa w niniejszym przepisie. Przykładowo, jak stwierdził SN, „zgodność z Polską Normą danego produktu sama przez się nie oznacza, iż produkt ten nie ma wady fizycznej”. Jeśli mamy do czynienia ze zmniejszeniem użyteczności produktu występującej przy użyciu go dla celu wynikającego ze zwyczajnego przeznaczenia tego produktu, to nie sposób zaprzeczyć istnieniu wady (orzeczenie SN z 2.4.2003 r., sygn. akt I CKN 244/01, zob. także wyr. SA w Krakowie z 21.10.2014 r., sygn. akt I ACa 3/14, według którego „certyfikat czy atest to zapewnienie o właściwościach wskazanych w certyfikacie czy ateście. Certyfikat natomiast nie ma znaczenia w sytuacji, gdy towar ma wadę dyskwalifikującą użyteczność wynikającą z normalnego przeznaczenia rzeczy. Sama formalna tylko zgodność rzeczy z normą techniczną nie wyłącza jeszcze skuteczności zarzutu istnienia wady fizycznej rzeczy”).

Z drugiej jednak strony warto przytoczyć wyrok SA w Warszawie z 23.2.2000 r. (sygn. akt I ACa 1281/99), w którym sąd stwierdził, że „niska odporność na plamienie ceramicznych płytek podłogowych nie stanowi ich wady w rozumieniu art. 556 KC, skoro nie była objęta normą ani certyfikatem jakości (glosa krytyczna – E. Łętowska, PiP 2000, Nr 10, s. 113–116). Zgodnie z treścią art. 568 § 1 kc Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu – oczywiście jeżeli umowa nie stanowi inaczej”.

Problemy podczas wykańczania mieszkania – ujawnienie wady i powstanie szkody

Z uwagi na powyższe w opisanej przez Panią sytuacji swoją postawę procesową powinna Pani przede wszystkim opierać na okoliczności ujawnienia wady oddanej nieruchomości i szkody, jaką obecnie Państwo odczuwają. Z uwagi na powyższe powinna Pani zacząć od wezwania dewelopera do usunięcia wady, proszę skierować do sprzedawcy reklamację z tytułu rękojmi i wady ukrytej nieruchomości, objawiającej się w usterce pionu w Pani mieszkaniu.

Naprawienie wady i doprowadzenie mieszkania do stanu sprzed szkody

Zgodnie bowiem z treścią art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Dlatego też może Pani wybrać sposób naprawienia szkody – a więc naprawę i doprowadzenia Pani lokalu do stanu sprzed szkody. Proszę zwrócić uwagę deweloperowi, iż powyższy przepisy mówią o odpowiedzialności sprzedawcy – a nie, jak mylnie uważa deweloper – odpowiedzialności wykonawcy nieruchomości.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »