Niewykończone mieszkanie a konieczność zapłaty czynszu

Wadliwość mieszkania a obniżenie czynszu

Zgodnie z art. 664 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.): „Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (§ 1). Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (§ 2). Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (§ 3)”.

Najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu na podstawie art. 664 K.c., gdy wynajęty mu lokal posiada wady. Wady te mogą ograniczać przydatność lokalu do umówionego użytku lub całkowicie uniemożliwiać przewidziane w umowie używanie lokalu.

Wprowadzona przez art. 664 § 1 K.c. odpowiedzialność powstaje wtedy, gdy przedmiot najmu ma takie wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku. Nie chodzi przy tym o wady uniemożliwiające korzystanie z przedmiotu najmu w sposób przewidziany w umowie, ale jedynie o ograniczenie przydatności do umówionego użytku. Rzecz wynajmowana ma bowiem dalej być przez najemcę używana, a jedynie najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad. Obniżenie to ma być „odpowiednie”, a więc zakres i skutki odpowiedzialności wynajmującego zależą od wielkości i rodzaju wady przedmiotu najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli przedmiot najmu ma już w chwili zawierania umowy lub wydawania przedmiotu najmu najemcy takie wady, które uniemożliwiają korzystanie przez najemcę z rzeczy wynajętej, to najemca, zgodnie z art. 664 § 2 K.c., może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia najemca ma także wtedy, gdy wady uniemożliwiające używanie przedmiotu najmu zgodnie z umową powstały później, podczas trwania umowy najmu, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. Zatem, jeśli takie wady powstały później, to wynajmujący ma obowiązek je usunąć po otrzymaniu zawiadomienia najemcy. Powinny one – zgodnie z art. 663 K.c. – zostać przez wynajmującego usunięte w odpowiednim czasie.

Przepis art. 664 § 2 K.c. wyłącza stosowanie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej, ponieważ jest zobowiązaniem ciągłym, a rozwiązanie takiego stosunku nastąpić może ze skutkiem ex nunc. Zgodnie z art. 664 § 3 K.c. zarówno roszczenie o obniżenie czynszu, jak i uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia stosunku najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział on o wadach.

Należy wystosować pismo do wynajmującego z żądaniem obniżenia czynszu, wezwać wynajmującego do usunięcia wad lub wypowiedzieć umowę. Ale istotne są tu zapisy umowne co do standardu i stanu lokalu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.