Odebranie mieszkania komunalnego z powodu niezamieszkiwania

Kryteria oceny, czy najemca nadal zamieszkuje w mieszkaniu komunalnym

Przedmiotową kwestię regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy (zwanej dalej „ustawą”). Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 11 ust. 3 ustawy:

„3. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy; (…).”

Użyte w komentowanym przepisie pojęcie zamieszkania należy rozumieć w taki sam sposób jak użyte w Kodeksie cywilnym. W wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z 27.11.2014 r., III Ca 1026/14 74 , wskazano przesłanki, na podstawie których należy oceniać, czy najemca dalej zamieszkuje w lokalu. Trzeba brać pod uwagę nie tylko sam zewnętrzny, obiektywny fakt zamieszkiwania najemcy, ale też jego sytuację rodzinną i zawodową. Wynajmowany lokal musi przestać służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Decydująca jest tu wola najemcy, który z własnej woli nie zamieszkuje w wynajętym mieszkaniu. Wyklucza to wypowiedzenie umowy najmu z powodu długotrwałego pobytu w szpitalu, sanatorium czy wyjazdu za granicę, jeśli najemca nawet sporadycznie wraca do lokalu. W związku z powyższym nieobecność najemcy w lokalu musi mieć charakter ciągły. Niezamieszkiwanie najemcy w lokalu przez kilka dłuższych okresów, które dopiero po zsumowaniu przekraczają 12 miesięcy, nie uzasadnia wypowiedzenia umowy najmu. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym zwraca się też uwagę, że przesłankę dobrowolności opuszczenia miejsca stałego pobytu trzeba oceniać na tle konkretnej sytuacji, a także na konieczność ustalenia poprzez obiektywnie stwierdzone okoliczności, czy osoba zainteresowana uzewnętrznia w jakiś sposób wolę powrotu do lokalu, w którym jest zameldowana.

Rezygnacja z przebywania w mieszkaniu komunalnym

W wyroku z 15.02.2007 r., IV SA/Wa 2415/06 76, WSA w Warszawie stwierdził, że fakt, iż strona posiada nadal klucze do lokalu, że znajdują się tam jej rzeczy osobiste i że utrzymuje w jakiejkolwiek formie więzi z miejscem zameldowania świadczy o tym, że nie zrezygnowała ona z uprawnienia do przebywania w tym lokalu i zamierza do niego powrócić. W judykaturze administracyjnej podkreślono też, że do okoliczności istotnych w sprawach o wymeldowanie z miejsca pobytu stałego lub czasowego trwającego ponadto trzy miesiące należy kwestia obiektywnej możliwości realizacji woli przebywania w lokalu, którego dotyczy postępowanie. Przesłanka opuszczenia lokalu w sposób trwały i dobrowolny zachodzi wówczas, gdy osoba nie przebywa w lokalu mieszkalnym, stanowiącym jej zorganizowane centrum życiowe, a nieprzebywanie to jest wynikiem woli tej osoby. Dla oceny dokonywanej w tym zakresie wpływ ma to, czy okoliczności istniejące w sprawie jednoznacznie i w sposób niebudzący wątpliwości potwierdzają wolę opuszczenia lokalu przez daną osobę. Do okoliczności takich należą m.in. sposób opuszczenia lokalu, koncentracja interesów życiowych w danym miejscu, a także obiektywna możliwość realizacji woli przebywania w nim. Tak skonstruowana przesłanka zawierająca zarówno elementy przedmiotowe, jak i podmiotowe wymaga ustalenia, czy osoba powzięła zamiar fizycznego opuszczenia swojego dotychczasowego miejsca pobytu stałego i czy zamiar ten zrealizowała poprzez zorganizowanie innego centrum życiowego. Istotne też jest uwzględnienie w ustaleniach fizycznego przebywania w określonym miejscu, celu przebywania w tym miejscu i celu, w jakim miejsce zostało opuszczone, a także przyczyny opuszczenia miejsca pobytu. Należy bowiem zwrócić uwagę, że w przypadku opuszczenia miejsca pobytu stałego z powodu przymusu fizycznego, psychicznego czy też uniemożliwienia korzystania z lokalu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu nie może być ono uznane za opuszczenie dobrowolne dotychczasowego miejsca pobytu stałego, a samo przebywanie danej osoby w innym lokalu nie świadczy jeszcze o woli trwałego opuszczenia dotychczasowego miejsca pobytu stałego. Podkreślić też należy, że opuszczenie miejsca pobytu stałego jest nie tylko fizycznym nieprzebywaniem w lokalu, ale i przejawem woli opuszczenia tego lokalu z jednoczesnym zerwaniem z nim wszystkich dotychczasowych więzi i założeniem w nowym miejscu centrum życiowego, stanowiącego m.in. centrum osobistych i majątkowych interesów. Z tych względów opuszczenie lokalu powinno być – niezależnie od okoliczności – połączone z zabraniem wszystkich swoich rzeczy z zajmowanego lokalu (tj. mebli i innych przedmiotów niezbędnych w codziennym funkcjonowaniu). Rezygnacja z przebywania w określonym lokalu może nastąpić w sposób wyraźny – poprzez złożenie oświadczenia woli, ale także w sposób domniemany – poprzez zachowanie, które nie wyraża woli stałego przebywania w miejscu, w którym dotychczas koncentrowały się kwestie życiowe danej osoby.

Myślę że w tej sytuacji warto byłoby zwrócić się do urzędu miasta z pisemnym wyjaśnieniem Państwa sytuacji życiowej. Proszę w takim piśmie uwzględnić przedstawione wyżej przesłanki i się do nich odnieść.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.