Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odmowa gminy na wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą z powodu zawarcia małżeństwa

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2020-02-17

Jesteśmy małżeństwem od trzech miesięcy. W grudniu złożyłem wniosek o wykup mieszkania z bonifikatą, wtedy byłem jeszcze kawalerem. Dziś miało dojść do wykupu, ale kierowniczka wydziału zawiesiła wykup i zagroziła utratą najmu, twierdząc że gmina wycofuje wykup mieszkania z powodu zawarcia małżeństwa. Okazało się, że obecnie w związku małżeńskim mamy dwa najmy komunalne. Co mogę zrobić, żeby nie stracić tego mieszkania? Chcemy zabezpieczyć dzieci na przyszłość.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odmowa gminy na wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą z powodu zawarcia małżeństwa

Godne uznania są Państwa chęci zapewnienia swym dzieciom zabezpieczenia na przyszłość. Proszę jednakże odróżniać zakresy odpowiedzialności za dzieci: rodzicielski oraz szerszych od rodziny wspólnot (państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego). Rodzicom (a nie komukolwiek innemu) przysługuje wobec dziecka władza rodzicielska – art. 92 i następne Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (skrótowo: K.r.io.).

Obowiązki państwa dotyczące wspierania rodzin

Państwo przyjęło określone rozwiązania w zakresie wspierania rodzin, szczególnie rodzin z dziećmi (niepełnoletnimi lub wciąż pobierającymi naukę) – niemalże symbolicznym przejawem takich rozwiązań jest świadczenie wychowawcze, popularnie zwane „500 plus”. Poza zakresem obowiązków państwowa lub samorządu terytorialnego jest zapewnianie „lepszego startu” dzieciom (wszystkim albo wybranym) oraz fundowanie mieszkań obywatelom – nawet znajdującym się w dramatycznej sytuacji (np. ludziom bezdomnym). Władze publiczne (głównie gminy) powinny dążyć do zapewnienia mieszkań (komunalnych, niekiedy socjalnych) osobom bez możliwości zapewnienia sobie przysłowiowego „dachu nad głową”; chodzi o umożliwienie zamieszkiwania, a nie o fundowanie na własność.

Gospodarowanie przez gminy mieszkaniami komunalnymi

Ustawodawca przewidział reguły dotyczące gospodarowania gminnym zasobem komunalnym – art. 20 i następne ustawy o ochronie praw lokatorów …; akty prawne są aktualnie szeroko dostępne (np. przy pomocy niżej wskazanej sejmowej bazy danych). Bardziej szczegółowe (zwłaszcza z uwzględnieniem sytuacji w Państwa gminie) przepisy prawne (przewidziane w przepisach ustawowych) powinny znajdować się w aktach prawa miejscowego – głównie chodzi w uchwałach rad gmin (rad miast). Proszę zapoznać się z tak zwanymi przepisami gminnymi z zakresu „gospodarki lokalowej” w danej gminie; na gminnych stronach internetowych powinny znajdować się dane na ten temat, a ponadto prawdopodobnie administracja (lub zarząd) domów (mieszkań) komunalnych także przedstawia informacje z tego zakresu. Różne aspekty (w tym wypowiadanie umów najmu) powinny być uregulowane także w ustawowo wymaganych aktach prawa miejscowego – regulacje rangi ustawowej zawarto głównie w art. 20 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów (proszę zapoznać się także z „przepisami gminnymi”).

Uprawnienia właścicielskie – art. 140 Kodeksu cywilnego – gmin są szerokie. Świadczy o tym np. użycie w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów formy czasownikowej może – np. odnośnie do możności wypowiedzenia umowy najmu. Przykładem tego stanu rzeczy jest brzmienie artykułu 11 ustęp 3 ustawy o ochronie praw lokatorów:

„Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego”.

W artykule 281 K.r.io. określono swoisty tytuł prawny do lokalu mieszkalnego – przepis ten stanowi: „Jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego”. Nie wiem, jakiego (rodzaju) mieszkania tyczy się przysługujący Pańskiej żonie tytuł prawny do lokalu, ale jeżeli z tamtego mieszkania (zwłaszcza znajdującego się niezbyt daleko) można korzystać, to właściciel mieszkania komunalnego (lub przedstawiciel właściciela) jest uprawniony skorzystać z możności wypowiedzenia umowy najmu. Chodzi o decyzję ustawodawcy, zaś urzędnicy mają konstytucyjny obowiązek działać na podstawie i w granicach prawa.

Decyzje gminy w sprawach o mieszkania komunalne

Urzędnicy miejscy oraz pracownicy administracji mieszkań (budynków) komunalnych mają swych zwierzchników, zaś osoby na wiodących stanowiskach na ogół przyjmują interesantów – z reguły w wyznaczonych godzinach (co często wymaga wcześniejszego umówienia się lub wpisania na listę). Być może ktoś z grona osób na szczególnie ważnych stanowiskach zgodzi się z Pańską argumentacją – podwładni mogą mieć o wiele mniejszy „margines swobody” od swych zwierzchników. Przedstawiciel gminy (to jest właściciel mieszkania komunalnego) również może mieć na celu to, co Pan wyraził słowami – cytuję: „Co zrobić aby nie stracić tego mieszkania?” Oczywiście, z perspektywy gminy chodziłoby zapewne o działania, których Pan prawdopodobnie wolałby uniknąć (np.: wypowiedzenie umowy najmu, wytoczenie powództwa o eksmisję, ewentualnie egzekucja komornicza, być może polegająca na dokonaniu eksmisji z lokalu). Wprawdzie osoby sprawujące w gminach funkcje kierownicze dysponują sporymi możliwościami decyzyjnymi, ale także oni podlegają prawu – np. z zakresu dyscypliny finansowej i majątkowej; nagłaśnianie (poprzez media) postępowań z tego zakresu prawdopodobnie ma służyć zwracaniu uwagi urzędnikom na możność podnoszenia przez nich poważnych konsekwencji w przypadku braku należytej dbałości o mienie publiczne (np. mieszkania komunalne).

Skutki zawarcia związku małżeńskiego przez najemcę lokalu komunalnego

Gdyby Pan kupił mieszkanie komunalne (także z uwzględnieniem bonifikaty) przed wstąpieniem w związek małżeński, to Pańskim poważnym wyzwaniem w związku z tymże lokalem, byłoby unikanie sytuacji, które mogłyby skutkować obowiązkiem zwrotu bonifikaty. Panu wolno było zawrzeć związek małżeński i Pan tego dokonał. Wolność wiąże się z odpowiedzialnością. Może to odnosić się np. do mieszkania komunalnego. Przedstawiciele gminy mogli uznać za niewłaściwe – a być może grożące także ich własną odpowiedzialnością – dopuszczenie do sprzedaży (zwłaszcza po obniżonej cenie) mieszkania komunalnego najemcy, wobec którego może zostać wypowiedziana umowa najmu. Wydaje się mało prawdopodobne, by jakikolwiek (rozsądnie myślący) pracownik samorządowy narażał się na odpowiedzialność (dyscyplinarną, a może nawet karną), by Państwa dzieciom zapewnić „lepszy start”. Oczywiście, to jest jedynie hipoteza.

Z ustawy o ochronie praw lokatorów:

„Art. 11

1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

7. Przepisy ust. 4–6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Art. 21

1. Rada gminy uchwala:

1) wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;

2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

2. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach;

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

7) wysokość kosztów w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także koszty inwestycyjne;

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

3. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

6a) warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;

6b) zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b.

7) /uchylono/.

3a. W przypadku gdy uchwalono gminny program rewitalizacji, o którym mowa w rozdziale 4 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2017 r. poz. 1023, 1529 i 1566 oraz z 2018 r. poz. 756), w uchwałach, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się, określone w tym programie, działania prowadzące do zapobieżenia wykluczeniu mieszkańców obszaru rewitalizacji z możliwości korzystania z pozytywnych efektów procesu rewitalizacji, w szczególności w zakresie zasad ustalania wysokości czynszów.

3b. Rada gminy może w uchwale, o której mowa w ust. 1 pkt 2, określić kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 odmiennie od kryteriów wynajmowania innych lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

3c. Kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 stosuje się, jeżeli lokalu nie można wynająć w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób, których wniosek o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy został przyjęty do realizacji.

4. Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, o których mowa w ust. 2 pkt 8 lit. b, mogą, z zastrzeżeniem ust. 5, stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

4a. W przypadku gdy powierzchnia lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego:

1) 50 m2 – dla jednej osoby,

2) 25 m2 – dla każdej kolejnej osoby

– wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.

4b. Gmina może określić w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy termin wypowiedzenia umowy najmu dłuższy niż 6 miesięcy. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa gmina.

4c. W przypadku najemcy, który ukończył 75. rok życia, przepisów ust. 4a i 4b nie stosuje się, chyba że wyrazi on zgodę na zawarcie umowy najmu innego lokalu, o którym mowa w ust. 4a.

5. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis ust. 4 stosuje się pod warunkiem, że najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu.

Art. 21a

W przypadku przekroczenia normy powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w art. 21 ust. 4a, inne jednostki samorządu terytorialnego mogą wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa właściciel”.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Kto spłaca zadłużenie mieszkania komunalnego?

Jestem zameldowany w mieszkaniu komunalnym, w którym nie mieszkam od 2005 r. W mieszkaniu tym mieszkał mój brat, który je zadłużył, po czym...

 

Obowiązki najemcy lokalu komunalnego

Jestem najemcą mieszkania komunalnego. Otrzymałam pismo wzywające do natychmiastowej naprawy kuchenki i przedstawienia protokołu szczelności,...

 

Usunięcie żony z najmu mieszkania komunalnego po rozwodzie

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym, które otrzymaliśmy razem z żoną i oboje jesteśmy najemcami. Od 2 lat jesteśmy po rozwodzie, była żona...

 

Oświadczenie o braku roszczeń do mieszkania

Dwa lata temu rozwiodłem się. Mieszkałem z żoną w mieszkaniu komunalnym, którego jestem głównym najemcą. Była żona nigdy nie była w tym...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »