Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odpowiedzialność najemcy i osób zamieszkujących za zapłatę czynszu

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-04-28

Jestem najemcą lokalu komunalnego, w którym mieszkała również moja siostra, oczekując na własny lokal komunalny. Wyprowadziła się do własnego mieszkania 5 miesięcy temu. Ja w czasie jej pobytu w moim mieszkaniu nie przebywałem tam, gdyż zajmowałem się swoją chorą mamą, zamieszkując u niej. Fakt przebywania siostry w moim lokalu został zgłoszony do ZGN. Tak więc na siostrę przychodziły w tym okresie aneksy do umowy związane z zapłatą czynszu. Teraz otrzymałem z działu windykacji ZGN wezwanie do zapłaty zadłużenia lokalu z tytułu czynszu na 3 tys. zł. Okazało się, że siostra nie płaciła. ZGN żąda ode mnie spłaty tego zadłużenia, czy słusznie? Czy ja mam ten dług zapłacić, skoro ZGN wiedział, że nie zamieszkiwałem w tym lokalu i złożyłem w tym temacie stosowną informację? Czy nie powinien przenieść tego zadłużenia na lokal, który obecnie zajmuje siostra?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawowe znaczenie – w zakresie Pańskich rozliczeń z wynajmującym (lub jego przedstawicielem – ma to, czy Pan był najemcą danego mieszkania komunalnego w okresie, którego dotyczy zadłużenie. Skoro Pan napisał, że Pan jest najemcą, to prawdopodobnie był Pan nim także w czasie, gdy faktycznie przebywał Pan gdzie indziej (niezależnie od celu pobytu „pod innym adresem”).

Relacje zobowiązaniowe o charakterze wierzyciel – dłużnik (art. 353 i następne Kodeksu cywilnego, dalej „K.c.”) są relacjami między podmiotami prawa. Lokale (w tym mieszkania) z pewnością podmiotami prawa nie są, więc prawnie wykluczone jest – jak Pan napisał – „przeniesienie zadłużenia na lokal” (jakikolwiek). Trzeba się skoncentrować na zagadnieniach szczególnie związanych z osobami (a nie z rzeczami).

Dość zagadkowo brzmi informacja o kierowaniu na dane osobowe Pańskiej siostry korespondencji związanej z rzeczonym mieszkaniem komunalnym. Proponuję przypomnieć sobie, czy Pańska siostra była (w czasie zamieszkiwania „pod danym adresem”) najemcą (jednym z najemców) owego mieszkania komunalnego.

Jeżeli Pan w okresie faktycznego zamieszkiwania gdzie indziej był najemcą (albo jednym z najemców) przedmiotowego mieszkania komunalnego, to Pańskim obowiązkiem prawnym było płacić czynsz i związane z nim opłaty; a przynajmniej w Pańskim interesie leżało regularne (np. raz w miesiącu) dowiadywanie się (zapewne we właściwej administracji) o opłacaniu czynszu (i związanych z nim opłat) – jeżeli Pan ustalił ze swą siostrą, że to ona będzie wnosiła opłaty w czasie zamieszkiwania przez Pana „pod innym adresem”. Opłacanie czynszu (i związanych z nim opłat) jest jednym z podstawowych obowiązków najemcy – wskazanym już w artykule 659 K.c. (czyli w pierwszym z kodeksowych przepisów o umowie najmu). To jest niewątpliwe – w aspekcie prawnym, bo on ma podstawowe znaczenie (np. dla dochodzenia roszczeń lub doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu); aspekt moralny lub jakość relacji rodzinnych to zagadnienia odrębne.

Kwestią otwartą pozostaje, kto poza Panem ponosi prawną odpowiedzialność za zapłatę czynszu (wraz z innymi stosownymi opłatami) za wspomniany okres. Proszę zwrócić uwagę na zacytowany przepis kodeksowy – art. 6881*, w którym ustawodawca zdecydował, że wraz z najemcą odpowiedzialność z tego tytułu ponoszą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Prawdopodobnie w ewentualnym postępowaniu prawnym, np. w procesie cywilnym, udałoby się udowodnić fakt stałego zamieszkiwania w danym mieszkaniu określonych osób pełnoletnich (Panu zapewne dobrze znanych); zapewne dokumentacja administracji budynków (mieszkań) komunalnych byłaby pomocna w dokonaniu takich ustaleń.

Proponuję zwrócić się do wynajmującego (lub do reprezentującej go administracji) o informację o tym, czy do zapłaty zaległych pieniędzy wezwano także inne osoby (i kogo dokładnie); chodzi przecież o odpowiedzialność solidarną – dokładniej uregulowaną w artykule 366 i następnych K.c. Wprawdzie z przepisów o odpowiedzialności solidarnej wynika, że wierzyciel jest uprawniony wybrać tego z dłużników solidarnych, od którego dochodzi należnego świadczenia, ale Pan (jako również wolny człowiek) jest uprawniony domagać się informacji o tym, czy tylko Pan stał się adresatem takich żądań. Z jakiej przyczyny podmiot publiczny (a takimi są właściciele mieszkań komunalnych) miałby dopuszczać się naruszania prawnej zasady równości (w dodatku będącej zasadą konstytucyjną), np. przez uprzywilejowanie kogoś z dłużników solidarnych (od którego nie żąda się spełnienia należnego świadczenia)? Proponuję także postarać się o przejrzenie dokumentacji („teczki”) danego mieszkania we właściwej administracji. W przypadku pojawienia się trudności należałoby powiadomić o problemie władze danej gminy; na ogół osoby z organów gminy mają wyznaczone dni przyjmowania interesantów (z czego dobrze jest korzystać).

W załatwianiu ważnych spraw przydaje się korzystanie z formy pisemnej. Pisma należy składać za pokwitowaniem przyjęcia (np. przez sekretariat, administrację, biuro podawcze) lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).

Przedłużanie korespondencji nie zmniejszy zadłużenia. Wprost przeciwnie: będą narastały odsetki za zwłokę; z uwagi na wysokość odsetek za zwłokę, ich narastanie bywa korzystne dla wielu wierzycieli – więc mogą poczekać z dochodzeniem roszczeń, aż odsetki za zwłokę będą wyższe (na tym polega, w skrócie, proceder „hodowania odsetek”). Poza tym zwiększy się ryzyko, że dojdzie do wypowiedzenia umowy najmu – właśnie z uwagi na zadłużenie (szczególnie w przypadku braku konstruktywnej reakcji na kierowane wezwania).

Obiektywnie rzecz biorąc – z uwagi na stan prawny – w Pańskim interesie leży, by zadłużenie zostało spłacone (i to w miarę sprawnie). Oczywiście daleki jestem od zachęcania, by Pan zrezygnował z dochodzenia stosownych rozliczeń (prawnych i majątkowych) ze swą siostrą (a być może także z jeszcze jakimś innym dłużnikiem solidarnym). Oczywistością jest skierowanie do Pańskie siostry (ewentualnie do wszystkich pozostałych dłużników solidarnych) przez Pana – korespondencyjnie (według powyższych wskazań) – żądania, by dług (jego odpowiednia część) został spłacony lub doszło do zwrotu na Pańską rzecz stosownych kwot (w przypadku spłacenia zadłużenia przez Pana). Jeżeli Pan sam będzie spłacał zadłużenie, to wobec dłużniczki solidarnej (dłużników solidarnych) będzie Panu przysługiwało roszczenie regresowe (przewidziane w artykule 376 K.c.; w przypadku dochodzenia takiego roszczenia proponuję zachować realizm – zwłaszcza w takiej sytuacji, że Pańskie rzeczy (być może nie tylko meble) znajdowały się w odnośnym mieszkaniu podczas zajmowania go wyłącznie przez kogoś innego. Gdyby tylko Pan został pozwany o zapłatę, to możliwie szybko należałoby do sądu skierować (na piśmie!) żądanie, by zostali przypozwani także wszyscy pozostali dłużnicy solidarni. Takie żądanie powinno zostać zawarte w ewentualnym sprzeciwie od nakazu zapłaty; wspominam o nakazie zapłaty, ponieważ wielu wynajmujących swych roszczeń dochodzi w sposób uproszczony, np. przez zawnioskowanie o wydanie nakazu zapłaty w „elektronicznym postępowaniu upominawczym” – art. 50528 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Na wniesienie sprzeciwu jest mało czasu (licząc od otrzymania odpisu nakazu zapłaty), więc także to jest dodatkowym argumentem na rzecz mierzenia się z sytuacją przed skierowaniem sprawy na drogę sądową.

Ludzie nierzetelni potrafią stosować różne wybiegi – np.: szantaż emocjonalny (chociażby związany z relacjami rodzinnymi) lub oczernianie kogoś (np. pomawianie o groźby). Dlatego proponuję zachowywać się spokojnie i zarazem konsekwentnie. Prawo przewiduje możliwość załatwienia sprawy bez narażania się na zbędne trudności.

Aktualnie występuje duża fiskalizacja rzeczywistości. Gdyby ktoś powiadomił organa administracji skarbowej o tym, że określone osoby (zwłaszcza pełnoletnie) zamieszkiwały za darmo (a płacić ma lub płaci za mieszkanie ktoś inny), to „skarbówka” mogłaby zmotywować taką osobę (takie osoby) do „płacenia rachunków za siebie”.

Podkreślam, że żadna korespondencja ani żadne działania władz skarbowych nie zatrzymają doliczania odsetek za zwłokę – z tym zaś mogą wiązać się dodatkowe problemy (np. wystąpienie przez wierzyciela na drogę sądową lub wypowiedzenie umowy najmu). Wierzyciel (przez swych przedstawicieli) jest uprawniony dochodzić swych roszczeń – bez wnikania w to, czy i jak rozliczają się między sobą dłużnicy solidarni.

* „Art. 6881 § 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.”

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Anulowanie nakazu eksmisji z mieszkania komunalnego

Dostałam nakaz eksmisji z mieszkania komunalnego razem z ojcem i matką, mam również 5-miesięczne dziecko. Chciałam napisać pismo do...

Bezpodstawne wypowiedzenie umowy najmu mieszkania komunalnego

Od 1995 r. jestem najemcą lokalu komunalnego. Tydzień temu otrzymałam wypowiedzenie umowy lokalu. Jako podstawę prawną wypowiedzenia gmina wskazała przepis...

Szanse na wykup mieszkania komunalnego przez użytkownika nie najemcę

Mieszkam z żoną i dorosłymi dziećmi w mieszkaniu komunalnym, ale chyba będę musiał to mieszkanie wykupić, gdyż miasto dąży do pozbycia...

Uznanie wstąpienia w najem mieszkania i szanse na jego wykup

Mam pytanie dotyczące wykupu mieszkania komunalnego, do którego obecnie nie mam uregulowanego stosunku prawnego po śmierci mojej mamy (głównego najemcy)....

Rozdzielność a wykupione mieszkanie komunalne

Przed ślubem miałem mieszkanie komunalne, po ślubie wykupiłem już z żoną. Potem to mieszkanie sprzedaliśmy i kupiliśmy za te same pieniądze (bez...

Po jakim czasie przedawnia się roszczenie gminy o zwrot bonifikaty?

W 2006 r. wykupiłam mieszkanie komunalne od gminy miejskiej z 80% bonifikatą. W 2009 r. sprzedałam to mieszkanie za 400 tys. zł i dwa...

Wykup mieszkania komunalnego przez konkubinę

Wraz z konkubentem zamieszkuję mieszkanie komunalne. Jestem zameldowana w tym mieszkaniu. Mieszkanie było przyznane ojcu partnera, który zmarł....

Zadłużeni najemcy mieszkania komunalnego a wykup przez dzieci

Mieszkam z mężem u teściów w ich mieszkaniu komunalnym. Głównym najemcą jest teść i teściowa. Chcielibyśmy wykupić mieszkanie na...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »