Odrębny lokal (strych) we wspólnocie mieszkaniowej, jak doprowadzić media?

Czynności przekraczające zwykły zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawa prawna: ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (zwana dalej: „u.w.l.”).

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z przyłączeniem mediów do samodzielnego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Elementy wspólne, ściany, dach itp. stanowią własność wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego też należałoby uzyskać stosowną uchwałę podjętą większością głosów – udziałów we wspólnocie, na mocy której zostałaby Pani upoważniona do takiej ingerencji w strukturze budynku. Najlepszym rozwiązaniem byłoby jednak zainicjowanie uchwały, na mocy której to wspólnota wykona dodatkowe przyłącze do Pani lokalu, a Pani już we własnym zakresie instalację wewnątrz mieszkania.

Wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje prawem do zakazania Pani przyłączenia mediów do lokalu. Takie media znajdują się w tzw. części wspólnej (w pionach, ścianach), w związku z czym objęte są Pani prawem współwłasności. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. – nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Stosownie do art. 22 u.w.l.: „1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej

Stosownie do art. 14 u.w.l.: „Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.”

Granice nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej

Ustawa nie precyzuje granic nieruchomości wspólnej, jednakże w praktyce przyjmuje się, że do nieruchomości wspólnej powinna być zaliczana instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru zużytej wody w lokalu a instalacją kanalizacyjną do pierwszej studzienki rewizyjnej w tym piony, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, lecz z wyłączeniem odcinków służących poszczególnym lokalom i znajdujących się w obrębie tych lokali, a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe. Postuluje się też, aby do nieruchomości wspólnej zaliczać także odcinki odpływów kanalizacyjnych znajdujące się poza obsługiwanymi lokalami, tj. w lokalu na niższej kondygnacji, podobnie jak i syfony stropowe, gdyż elementy te nie mogą być wymieniane przez tego właściciela, który z nich korzysta bez konieczności uzgadniania z mieszkańcem niższej kondygnacji (Sąd Apelacyjny w Szczecinie, wyrok z dnia 13.03.2013 r. sygn. akt I ACa 872/12).

„Zgoda pozostałych właścicieli była potrzebna dlatego, że z jednej strony urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, tworzące jednolity system ogrzewania, stanowią element nieruchomości wspólnej i objęte są współwłasnością właścicieli lokali, z drugiej zaś strony zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest – zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy – czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Taka zaś czynność (jej dokonanie) wymaga zgody właścicieli lokali (art. 22 ust. 2), przy czym tryb podejmowania tych uchwał reguluje art. 23 ustawy. Jest poza sporem, że uchwała taka może zapaść ex post., wszakże żaden przepis ustawy o własności lokali nie daje właścicielowi lokalu uprawnienia do „wymuszenia” takiej uchwały w drodze sądowej. Do tego zaś sprowadza się żądanie powodów. Z tego względu nie jest istotne, czy właściciele lokali w dniu 23.01.1997 r. podjęli uchwałę nie wyrażającą zgody na inne rozliczanie się powodów z kosztów korzystania z centralnego ogrzewania, czy też – jak twierdzą powodowie – taka uchwała nie zapadła. Rzecz w tym, że takiej pozytywnej uchwały nie mogą „wymusić” poprzez wyrok sądu cywilnego. Ustawa o własności lokali regulując zarząd nieruchomością wspólną wyraźnie preferuje umowny tryb określenia sposobu zarządzania (art. 18 ust. 1). Rozwiązania tej ustawy wchodzą w rachubę dopiero wówczas, gdy właściciele lokali nie zawarli stosownych postanowień w umowie, a liczba lokali jest większa niż siedem. Ustawowe regulacje obejmują rozróżnienie czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd (art. 22), tryb podejmowania uchwał przez właścicieli lokali (art. 23), możliwość żądania przez zarząd lub zarządcę dokonania kontroli sądowej uchwały nie wyrażającej zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd (art. 24), możliwość zaskarżenia przez właściciela lokalu uchwały wspólnoty z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo naruszającą zasady prawidłowego zarządzania lub naruszającą interesy właściciela (art. 25 ust. 1). Uzasadniona jest zatem teza, iż przepisy ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści na żądanie właściciela lokalu. Jeśli zatem w konkretnej sprawie wymagana była zgoda właścicieli na odłączenie lokalu powodów od zainstalowanej na budynku sieci centralnego ogrzewania i wykorzystania jej do innego rodzaju ogrzewania, to brak tej zgody przez wspólnotę powodowie mogli zaskarżyć w trybie art. 25 ust. 1 ustawy do sądu. Gdyby wspólnota celowo nie podejmowała uchwały, to można rozważyć wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania takiej czynności, jeśli wspólnota w określonym przez sąd terminie nie podejmie stosownej uchwały o wyrażeniu lub odmowie wyrażenia zgody. Tych czynności powodowie nie podjęli, przeciwnie na własną rękę dokonali zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i stawiając pozwaną Wspólnotę przed faktem dokonanym, chcą poprzez wyrok sądowy „narzucić” tej Wspólnocie określony przez nich sposób rozliczania należności za korzystanie z centralnego ogrzewania. Brak podstaw prawnych do uwzględnienia takiego żądania w przepisach ustawy o własności lokali” (por. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lutego 2002 r. I CKN 489/00).

Wniosek do wspólnoty o podjęcie uchwały o podłączeniu mediów

Podsumowując, wspólnota mieszkaniowa powinna umożliwić Pani podpięcie mediów do lokalu. Zgoda na powyższe powinna zostać wyrażona w formie uchwały. Gdyby wspólnota celowo nie podejmowała uchwały, można rozważyć wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania takiej czynności przez Panią. Okoliczności wyodrębnienia lokalu nie mają tu znaczenia. Jeżeli jest samodzielny i ustanowiono księgę wieczystą, to z powyższych przepisów przysługuje Pani prawo do żądania przyłącza. Najlepiej, aby taki wniosek był w formie pisemnej.

Następnie, jeżeli nic się nie wydarzy, to pozostaje Pani rozważenie wystąpienie do sądu o upoważnienie do wykonanie takiej czynności. To drugie rozwiązanie budzi wiele problemów. Tak więc powinno być ostatecznością. Osobiście podobne sytuacje rozwiązuję w taki sposób, iż rozmawiam z sąsiadami („wyjaśniając im sytuację”) i prosząc o podpis we wniosku inicjującym uchwałę, a następnie ponawiam to podczas procedowania samej uchwały. W dzisiejszych czasach wiele osób nie interesuje się tego typu sprawami, ale po kontakcie bezpośrednim nie ma problemu z „głosem za”. Dla podjęcia uchwały musi być większość 50% udziałów, w tym Pani udziały. Podejrzewam, że ewentualnie sąsiad, przez którego lokal będzie trzeba poprowadzić pion, może być przeciwny. Reszta nie ma w tym żadnego interesu, więc nie widzę powodów do sprzeciwu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼