Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Partner wyrzucił mnie z wynajmowanego mieszkania - jak rozwiązać umowę najmu?

Autor: Katarzyna Nosal

Dwa lata temu podpisałam umowę najmu na czas określony; poręczycielem był mój partner. W trakcie najmu partner dopuścił się wobec mnie przemocy i trafił do więzienia na 8 miesięcy, bo odwieszono mu inny wyrok. Ja zostałam w mieszkaniu, ale kiedy on wyszedł, pozbawił mnie kluczy i wyrzucił mnie z mieszkania. Było to 2 miesiące temu. Już wtedy zwróciłam się do właściciela z pisemnym wypowiedzeniem umowy najmu i przedstawiłam powody, ale on stwierdził, że pozbawienie mnie mieszkania przez byłego partnera nie ma wpływu na najem. Od tej pory były partner zarzuca mnie i właściciela zdjęciami szkód w mieszkaniu, za które ja miałabym być odpowiedzialna, a właściciel zaciera ręce i naciska na spisanie tych szkód, pomimo że nie mieszkam tam od 2 miesięcy i nie mam pojęcia, co się tam dzieje. Dodam jeszcze, że przy przekazywaniu mi mieszkania nie został spisywany żaden protokół. Czy moje wypowiedzenie było prawnie skuteczne i nie wiąże mnie już umowa najmu? Jak w tej sytuacji powinnam postąpić? Czy mogę odmówić właścicielowi spisania protokołu odbioru, skoro tam od dłuższego czasu nie mieszkam? 

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Partner wyrzucił mnie z wynajmowanego mieszkania - jak rozwiązać umowę najmu?

Trudności z wypowiedzeniem umowy najmu na czas określony przed terminem

Niestety nie mam zbyt dobrych wiadomości dla Pani. Zasadniczo umowy zawierane na czas oznaczony nie podlegają wypowiedzeniu przed terminem, o ile nie zapisano takiej możliwości w umowie. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. W Pani umowie jest tylko jeden przypadek – mianowicie niepłacenie czynszu. Ten zresztą, niezależnie od regulacji Kodeksu cywilnego, jest dopuszczalny przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Rozwiązanie umowy najmu, która nie przewiduje wypowiedzenia, może także nastąpić w przypadkach ściśle określonych w umowie (rozwiązanie bez wypowiedzenia) i na zasadzie porozumienia stron. Chodzi tu o sytuację, gdy lokal posiada wady powodujące, że nie można w nim zamieszkać, ponieważ zagrażają życiu (art. 682 K.c.).

Eksmisja współnajemcy w sytuacji przemocowej

Sytuacja, w jakiej się Pani znalazła, nie upoważnia Pani do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia. Okoliczności, jakimi uzasadniła Pani swoją decyzję, nie leżą po stronie wynajmującego. Nie on jest winny tej sytuacji. Natomiast Pani miała szereg możliwości, by przed taką sytuacją i zamieszkiwaniem z oprawcą się zabezpieczyć. Ustawa o ochronie praw lokatorów dopuszcza eksmisję współnajemcy w przypadku sytuacji przemocowej. Zgodnie z art. 13 ustawy – jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Szkody powstałe w wynajmowanym mieszkaniu – roszczenia wynajmującego

Zatem nie ma podstaw, by w chwili obecnej uważać najem za skutecznie wypowiedziany czy rozwiązany. Pani stosunek najmu trwa nadal, a co za tym idzie – jest Pani odpowiedzialna za lokal. Tu jednak ma Pani możliwość obrony przed roszczeniami: brak protokołu przekazania lokalu działa na niekorzyść wynajmującego, bowiem nie będzie w stanie wykazać, jaki był rzeczywisty stan lokalu, gdy go Państwu udostępnił, ponadto posiada Pani potwierdzenie, że poinformowała wynajmującego o opuszczeniu lokalu, w jakiej dacie oraz co było powodem takiej decyzji. To może pomóc w przypadku roszczeń o odszkodowanie, bowiem wykaże Pani, że uczyniła wszystko, by zabezpieczyć wynajmującego, by wydać lokal w jak najlepszym stanie oraz że szkody powstałe po opuszczeniu przez Panią lokalu w żadnym stopniu nie mogą Pani obciążać, ponieważ nie miała Pani fizycznej możliwości im zapobieżenia. Odszkodowanie należne jest zawsze tylko za zawinione działanie lub zaniechanie, a Pani winy przypisać nie można. Radziłabym też uczestniczyć w zdaniu lokalu i spisaniu protokołu. Dzięki temu będzie Pani świadoma tego, co stało się w lokalu po jego przez Panią opróżnieniu. To pozwoli odpowiednio zareagować w przypadku, gdy trafią do Pani roszczenia o naprawienie szkód.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Być może Pani dokumentacja pozwoli też na ugodowe załatwienie sprawy. Myślę, że mogłaby Pani spróbować załatwić sprawę polubownie już teraz, to jest zaproponować wynajmującemu rozwiązanie umowy za porozumieniem z taką argumentacją, że człowiek zamieszkujący lokal może go złośliwie zdewastować, a od Pani odszkodowanie trudno będzie uzyskać. Niestety na ten moment nie mogę Pani doradzić nic innego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl