Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podpisana umowa przedwstępna kupna mieszkania i problem z lokatorem

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2017-12-29

Podpisałem przedwstępną umowę kupna mieszkania. Problem polega na tym, że właściciel mieszkania wynajmuje je lokatorce. Została ona poinformowana o sprzedaży i nawet chciała to mieszkanie kupić, ale ostatecznie zrezygnowała. Teraz nie chce się wyprowadzić, właściciel dał jej miesiąc na wyprowadzkę. Pomiędzy właścicielem a najemczynią nie ma żadnej umowy na najem lokalu. Owszem pani ta opłaca regularnie co miesiąc czynsz. Nie jest zameldowana w mieszkaniu, jest osobą niepełnosprawną. Jaki wobec tego jest termin wypowiedzenia najmu i jak usunąć tę osobę z mieszkania? Jeśli kupię to mieszkanie z lokatorką, czy będę mógł zmienić warunki najmu, zmuszające ją do wyprowadzki?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Jak rozumiem, właściciela łączyła z lokatorką umowa najmu lokalu mieszkalnego, która została wypowiedziana z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia. W pierwszej kolejności zbadać należy, co na temat wypowiedzenia stosunku najmu mówi sama umowa. Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.) – w przypadku umowy na czas określony, wypowiedzenie umowy najmu przed upływem okresu wskazanego w umowie możliwe jest tylko, jeśli zostało przewidziane w umowie. Jeśli zatem umowa nie przewidywała możliwości wypowiedzenia umowy najmu, to ta wygaśnie dopiero z chwilą upływu okresu, na jaki została zawarta.

Ponadto należy mieć na względzie, iż w przypadku umów na czas nieokreślony termin wypowiedzenia powinien wynosić co najmniej 3 miesiące, zgodnie z art. 688 K.c.:

„Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.”

Jeśli jednak umowa została wypowiedziana w sposób prawidłowy, to w celu eksmisji lokatora, który nie chce go dobrowolnie opuścić i przebywa w nim bez podstawy prawnej, konieczne jest przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego. Nie ma tutaj znaczenia, czy osoba taka jest, czy nie jest zameldowana w mieszkaniu.

Zgodnie z art. 222 K.c. – właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby ta rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W celu przeprowadzenia eksmisji konieczne jest zatem wniesienie do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora powództwa o eksmisję.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Należy mieć jednak na względzie, iż lokatorzy podlegają w wielu przypadkach szczególnej ochronie. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że sąd w każdym przypadku zbada, czy danej osobie przysługuje lokal socjalny, czy też nie. Jeśli lokal przysługuje, zwykle pojawiają się problemy, ponieważ gmina, do której zadań należy zapewnianie lokali socjalnych, zazwyczaj nie dysponuje od ręki wolnymi mieszkaniami. Niekiedy czas oczekiwania na lokal socjalny może trwać kilka lat, podczas których eksmisja lokatora nie jest możliwa.

Co więcej, zgodnie z art. 16 ustawy o ochronie lokatorów – wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Odnosząc się do Pana ostatniego pytania, w sytuacji kiedy zakupiłby Pan omawiany lokal, ze względu na fakt, iż właściciela nie wiąże już żadna umowa z lokatorem, nie mógłby Pan zmienić warunków najmu. Co więcej, nawet jeśli pierwotna umowa nie byłaby wypowiedziana, nic nie gwarantowałoby Panu, że w przypadku braku akceptacji nowych warunków lokatorka się wyprowadzi. W związku z powyższym i w tym przypadku pozostawałoby jedynie postępowanie eksmisyjne.

Reasumując, zakup mieszkania w bieżącym stanie jest bardzo ryzykowny, ze względu na fakt, iż postępowanie eksmisyjne może trwać bardzo długo. Najlepszym rozwiązaniem w chwili obecnej, przed wszczęciem postępowania sądowego, jest próba ugodowego rozwiązania problemu z lokatorką.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Właściciel mieszkania nie chce oddać kaucji

Miesiąc temu zdałem mieszkanie, które wynajmowałem. Zostało wysprzątane, dodam też, że zrobiłem w nim niewielki remont na mój koszt, ale bez umowy...

Problem ze sprzedażą wynajmowanego mieszkania

Kilka miesięcy temu wynająłem mieszkanie na czas określony. Wynająłem, gdyż miałem trudności z jego sprzedażą. Obecnie trafili się chętni dokonać...

Natychmiastowe wypowiedzenie najmu za niszczenie wyposażenia

Jaki skutek ma wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym? Dodam, że przyczyny takiego wypowiedzenia są zgodne z przepisami i specjalne...

Nagłe wypowiedzenie najmu hali

Wynająłem halę o pow. 250 m2 na podstawie zawartej umowy na czas określony z możliwością przedłużenia wynajmu .Ponadto umowa posiada...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »