Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podpisana umowa przedwstępna kupna mieszkania i problem z lokatorem

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2017-12-29

Podpisałem przedwstępną umowę kupna mieszkania. Problem polega na tym, że właściciel mieszkania wynajmuje je lokatorce. Została ona poinformowana o sprzedaży i nawet chciała to mieszkanie kupić, ale ostatecznie zrezygnowała. Teraz nie chce się wyprowadzić, właściciel dał jej miesiąc na wyprowadzkę. Pomiędzy właścicielem a najemczynią nie ma żadnej umowy na najem lokalu. Owszem pani ta opłaca regularnie co miesiąc czynsz. Nie jest zameldowana w mieszkaniu, jest osobą niepełnosprawną. Jaki wobec tego jest termin wypowiedzenia najmu i jak usunąć tę osobę z mieszkania? Jeśli kupię to mieszkanie z lokatorką, czy będę mógł zmienić warunki najmu, zmuszające ją do wyprowadzki?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak rozumiem, właściciela łączyła z lokatorką umowa najmu lokalu mieszkalnego, która została wypowiedziana z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia. W pierwszej kolejności zbadać należy, co na temat wypowiedzenia stosunku najmu mówi sama umowa. Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.) – w przypadku umowy na czas określony, wypowiedzenie umowy najmu przed upływem okresu wskazanego w umowie możliwe jest tylko, jeśli zostało przewidziane w umowie. Jeśli zatem umowa nie przewidywała możliwości wypowiedzenia umowy najmu, to ta wygaśnie dopiero z chwilą upływu okresu, na jaki została zawarta.

Ponadto należy mieć na względzie, iż w przypadku umów na czas nieokreślony termin wypowiedzenia powinien wynosić co najmniej 3 miesiące, zgodnie z art. 688 K.c.:

„Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.”

Jeśli jednak umowa została wypowiedziana w sposób prawidłowy, to w celu eksmisji lokatora, który nie chce go dobrowolnie opuścić i przebywa w nim bez podstawy prawnej, konieczne jest przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego. Nie ma tutaj znaczenia, czy osoba taka jest, czy nie jest zameldowana w mieszkaniu.

Zgodnie z art. 222 K.c. – właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby ta rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W celu przeprowadzenia eksmisji konieczne jest zatem wniesienie do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora powództwa o eksmisję.

Należy mieć jednak na względzie, iż lokatorzy podlegają w wielu przypadkach szczególnej ochronie. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że sąd w każdym przypadku zbada, czy danej osobie przysługuje lokal socjalny, czy też nie. Jeśli lokal przysługuje, zwykle pojawiają się problemy, ponieważ gmina, do której zadań należy zapewnianie lokali socjalnych, zazwyczaj nie dysponuje od ręki wolnymi mieszkaniami. Niekiedy czas oczekiwania na lokal socjalny może trwać kilka lat, podczas których eksmisja lokatora nie jest możliwa.

Co więcej, zgodnie z art. 16 ustawy o ochronie lokatorów – wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Odnosząc się do Pana ostatniego pytania, w sytuacji kiedy zakupiłby Pan omawiany lokal, ze względu na fakt, iż właściciela nie wiąże już żadna umowa z lokatorem, nie mógłby Pan zmienić warunków najmu. Co więcej, nawet jeśli pierwotna umowa nie byłaby wypowiedziana, nic nie gwarantowałoby Panu, że w przypadku braku akceptacji nowych warunków lokatorka się wyprowadzi. W związku z powyższym i w tym przypadku pozostawałoby jedynie postępowanie eksmisyjne.

Reasumując, zakup mieszkania w bieżącym stanie jest bardzo ryzykowny, ze względu na fakt, iż postępowanie eksmisyjne może trwać bardzo długo. Najlepszym rozwiązaniem w chwili obecnej, przed wszczęciem postępowania sądowego, jest próba ugodowego rozwiązania problemu z lokatorką.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne materiały

Właściciel mieszkania nie chce oddać kaucji

Właściciel mieszkania nie chce oddać kaucji

Miesiąc temu zdałem mieszkanie, które wynajmowałem. Zostało wysprzątane, dodam też, że zrobiłem w nim niewielki remont na mój koszt, ale bez umowy...

Problem ze sprzedażą wynajmowanego mieszkania

Kilka miesięcy temu wynająłem mieszkanie na czas określony. Wynająłem, gdyż miałem trudności z jego sprzedażą. Obecnie trafili się chętni dokonać...

 

Natychmiastowe wypowiedzenie najmu za niszczenie wyposażenia

Jaki skutek ma wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym? Dodam, że przyczyny takiego wypowiedzenia są zgodne z przepisami i specjalne...

 

Nagłe wypowiedzenie najmu hali

Wynająłem halę o pow. 250 m 2 na podstawie zawartej umowy na czas określony z możliwością przedłużenia wynajmu .Ponadto umowa posiada...

 

Rezygnacja z najmu dzień po podpisaniu umowy i wpłacie kaucji

Zawarłem wczoraj umowę najmu mieszkania na czas nieokreślony od 1. dnia następnego miesiąca. Dostałem kaucję. Chciałbym zrezygnować i oddać kaucję,...

 

Pęknięta rura wodna po wyprowadzce najemców – kto płaci?

Wynajmowany dom opuściliśmy 1 października ubiegłego roku. Ostatni rachunek za wodę zapłaciliśmy za okres do 10 listopada. Niestety protokół...

 

Czy należy zmniejszyć czynsz o wskaźnik deflacji?

W umowie najmu rozliczam co roku wskaźnik inflacji, a co zrobić w przypadku deflacji? Czy należy zmniejszyć czynsz o wskaźnik deflacji?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »