Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podwyżka funduszu remontowego przez administrację w budynku komunalnym

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-06-06

Jestem właścicielem mieszkania w budynku komunalnym, który jest zarządzany przez administrację budynków komunalnych. Z całego budynku (12 mieszkań) jest tylko 3 właścicieli mieszkań, a reszta to najemcy. Dotychczas mieliśmy coroczne spotkania 3 właścicieli jako wspólnota mieszkaniowa z ABK i ustalaliśmy wysokość stawki na fundusz remontowy, planowane inwestycje itp. W tym roku byliśmy na takim spotkaniu i ABK nas poinformowało o inwestycjach, które nasze miasto planuje zrealizować z dotacji i tym samym zostaliśmy poinformowani o podwyżce funduszu remontowego z kwoty 2,50 zł na kwotę 6 zł za metr kwadratowy, jednogłośnie się na to nie zgodziliśmy, ale otrzymaliśmy informację, ze tak czy tak musimy taką kwotę płacić, ponieważ ABK ma większość głosów. Czy jest to prawnie uzasadnione?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Przede wszystkim trzeba na sytuację spojrzeć realistycznie – z uwzględnieniem stanu prawnego. Przyda się Państwu – jako właścicielom trzech lokali – w obrębie danej nieruchomości wspólnej lektura ustawy o własności lokali; jest to jeden z wielu aktów prawnych, które udostępniono choćby w sejmowej bazie danych. Artykuł 6 tejże ustawy stanowi: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.”. Widać więc wyraźnie, że nie tylko Państwo (jako właściciele trzech lokali mieszkalnych, ale wszyscy właściciele lokali (w tym gmina) tworzą daną wspólnotę mieszkaniową, która powstała z mocy prawa. Budynek nie jest „budynkiem komunalnym”; powstała wspólnota mieszkaniowa, w której część (chyba spora część) lokali to „lokale komunalne”. Pan zapewne nazwał „spotkaniami” zebrania właścicieli lokali – wszystkich (czyli tworzących daną wspólnotę mieszkaniową). Zebranie takie powinno zostać zwołane przynajmniej raz w roku (art. 30 ustawy o własności lokali).

Zapewne podczas odnośnego zebrania zostały podjęte określone uchwały – w tym uchwała dotycząca podwyżki opłat na „fundusz remontowy”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Pańskie słowa wskazują na to, że szczególnie niepokojącą uchwałę podjęto podczas zebrania właścicieli lokali. Gdyby jednak było inaczej, to miałby zastosowanie artykuł 23 ustęp 3 ustawy o własności lokali („O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.”). Proszę przypomnieć sobie, kiedy dokładnie podjęto daną uchwałę lub kiedy Pan został o niej poinformowany – dokładna data ma duże znaczenie praktyczne, zwłaszcza z uwagi na treść artykułu 25 ustawy o własności lokali:

„1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.”

Jeżeli nie upłynęło 6 tygodni od podjęcia tejże uchwały, to jest możliwość zaskarżenia jej do sądu; po upływie 6 tygodni „sprawa zamknięta” (przynajmniej z uwagi na art. 25 ustawy o własności lokali) – bez względu na różne względy (prawne lub ściśle merytoryczne). Ustawodawca sposób podejmowania podstawowych decyzji we wspólnotach mieszkaniowych określił w artykule 23 ustęp 2 ustawy o własności lokali („Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.”). Decyduje większość. Skoro w tejże wspólnocie mieszkaniowej większość udziałów ma określona gmina, to jej przysługują uprawnienia większości – chodzi o reguły demokratyczne (choć ustawa o własności lokali może pozostawiać sporo do życzenia).

Niepokoić może szczególnie podwyższenie na stałe miesięcznych wpłat na „fundusz remontowy” – przecież finansowanie określonej inwestycji będzie realizowane w określonym czasie. Być może bardziej zasadna byłaby podwyżka mniej drastyczna, ale za to na czas odpowiednio długi. Prawdopodobnie należy wyjaśnić ważne okoliczności – zwłaszcza w oparciu o dokumenty, a więc (między innymi) bez narzucania czegoś przez urzędników.

Proszę zwrócić uwagę na uprawnienie właścicieli lokali do kontrolowania spraw wspólnoty mieszkaniowej (art. 29 ustawy o własności lokali) – zwłaszcza na podstawie dokumentacji. Pierwszym (niejako wyjściowym) przejawem takiej kontroli powinno być w tym przypadku sprawdzenie, czy prowadzona jest odrębna księgowość dla danej wspólnoty mieszkaniowej – taki wymóg sformułowano w art. 40 ustawy o własności lokali, w którym dopuszcza się dalsze zarządzanie nieruchomością wspólną przez podmioty wcześniej sprawujące zarząd (chodzi o rozwiązanie podobne do „zarządu powierzonego” według art. 18 ustawy o własności lokali). Proszę także sprawdzić (np. w aktach notarialnych z umową nabycia lokalu), czy przewidziano określone rozwiązania z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną – np. ustanowienie dotychczasowej administracji („komunalnej”) zarządcą przewidzianym w art. 18 ustawy o własności lokali. Brak odrębnej księgowości lub inne poważne nieprawidłowości mogłyby uzasadniać nawet zawnioskowanie o ustanowienie przez sąd zarządcy nieruchomości wspólnej. Artykuł 26 ustawy o własności lokali stanowi:

„1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.”

Proszę pamiętać również o tym, że urzędnicy wyższego stopnia (np. burmistrzowie) mają godziny przyjęć interesantów. Być może podczas takich godzin przyjęć udałoby się wypracować kompromisowe rozwiązanie – zwłaszcza w przypadku braku woli porozumienia ze strony urzędników niższego szczebla. Dokładne obliczenia powinny ułatwić stwierdzenie, przez jaki czas oraz w jakim stopniu podwyżka opłat na „fundusz remontowy” może być zasadna. Szczególnie niepokojące może wydawać się podwyższenie takich opłat bezterminowo. Czemu miałaby służyć bezterminowa podwyżka (zwłaszcza w tak dużym zakresie) – obciążająca także gminę (jej budżet) – szczególnie odnośnie do wpłat po zakończeniu rozliczania odnośnej inwestycji (współfinansowanej z dotacji zewnętrznych)?

Na marginesie dodam, że w zakresie nieruchomości (w tym zarządzania nieruchomościami) przydałyby się lepsze uregulowania prawne; niestety, wydaje się, że są niewielkie szanse na poprawę – zwłaszcza bez odpowiednio szerokiej zachęty społecznej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »