Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podwyżka funduszu remontowego przez administrację w budynku komunalnym

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-06-06

Jestem właścicielem mieszkania w budynku komunalnym, który jest zarządzany przez administrację budynków komunalnych. Z całego budynku (12 mieszkań) jest tylko 3 właścicieli mieszkań, a reszta to najemcy. Dotychczas mieliśmy coroczne spotkania 3 właścicieli jako wspólnota mieszkaniowa z ABK i ustalaliśmy wysokość stawki na fundusz remontowy, planowane inwestycje itp. W tym roku byliśmy na takim spotkaniu i ABK nas poinformowało o inwestycjach, które nasze miasto planuje zrealizować z dotacji i tym samym zostaliśmy poinformowani o podwyżce funduszu remontowego z kwoty 2,50 zł na kwotę 6 zł za metr kwadratowy, jednogłośnie się na to nie zgodziliśmy, ale otrzymaliśmy informację, ze tak czy tak musimy taką kwotę płacić, ponieważ ABK ma większość głosów. Czy jest to prawnie uzasadnione?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję i pozdrawiam
Iwona, 43 lata
Polecam bo rzeczowo odpowiadają
Daniel, 46 lat, Pracownik fizyczny
Szybka konkretna porada
Hanna, 59 lat, Średnie
Jestem w pełni usatysfakcjonowana odpowiedziami Pani Marty Handzlik-Rosuł. Na wszystkie poruszone kwestie i zapytania uzyskałam wyczerpujące i jasne odpowiedzi. Podobnie na wiele pytań dodatkowych, które nasunęły mi się po poradzie głównej. Serwis działa bardzo szybko i sprawnie. Usługa jak na zarobki nauczycielskie nie jest tania, ale myślę, że warta tych pieniędzy. Z poważaniem Ewa Gucwa
Ewa, nauczyciel, 59 lat
Jeśli chodzi o moje pytanie, to miałem problem jak zadać, jak ono ma brzmieć. Musiałem przez to zadawać następne. Przepraszam, ale finał wyjaśnił o co michodziło. Rodzinna Kłótnia mnie ominie. Dziękuję.
Józef, 70 lat, emeryt
Szybka i bardzo fachowa odpowiedź w jasny sposób wytłumaczona nawet osobie nie związanej z prawem. Polecam wszystkim takie usługi. 
Wojtek
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź.
Barbara, optyk, 69 lat
Jestem bardzo zadowolony z otrzymanych informacji. Szczególnie doceniam szybkość odpowiedzi i przyjazne podejście. Polecam każdemu kto jest w kłopocie prawnym firmę ePorady24.pl 
Zbigniew
 Wspaniały serwis, wspaniali prawnicy zaangażowani w rozwiązywanie problemów ludzkich, pełni wiedzy i poświęcenia, udzielający porad 7 dni w tygodniu przez całą dobę. Szczególne podziękowania za niesamowite zaangażowanie i pomoc składam Panu mecenasowi Tomaszowi Krupińskiemu. Jego pomoc przerosła moje oczekiwanie. 
Zbigniew
Dziękuję za fachową i obszerną odpowiedz. Teraz wiem jak krok po kroku wszystko zrobić,odpowiedz otrzymałam bardzo szybko. Jeśli będę potrzebowała pomocy prawnej to zapewne zgłoszę się do serwisu eporady24.pl. Dziękuję panu Michałowi Berlińskiemu.
Małgorzata, 64 lata, kasjerka
Uzyskałam bardzo profesjonalną poradę. Odpowiedź wyczerpywała temat, ale na kilka dodatkowych pytań uściślających, które zadałam, aby się upewnić, uzyskałam rzeczowe odpowiedzi, które rozwiały moje wątpliwości i pozwoliły podjąć decyzję - nie pozwolę się zastraszyć :).
Renata, inż. elektronik, 64 lata
Witam Sprawnie i profesjonalnie. Doskonała i kompetentna obsługa prawna. Odpowiedź wyczerpująca. Szybka odpowiedź na pytania uzupełniające. 
Janina
Dziękuje pięknie za wyczerpującą odpowiedź, bardzo mi pomogła. Pozdrawiam. Gorąco polecam innym.
Zofia, położna specjalista, 60 lat
Opinia trafna i rzeczowa, godna polecenia.
Halina, 63 lata, emerytka
Dziękuję bardzo od roku męczę się z tą sprawą byłam u trzech adwokatów ,ale nikt nie podpowiedział mi żeby sprawdzić akt notarialny w spółdzielni -taki prosty sposób- jestem pod wrażeniem profesjonalizmu .
Wiesława, emerytka, 70 lat
Odpowiedź wyczerpująca i dla mnie zrozumiała. Lecz jeśli ktoś wcześniej nie miał żadnej styczności z zagadnieniami prawa to może być mu trudno zrozumieć część przekazywanych informacji.
Jacek, własna działalność gospodarcza, 46 lat
Bardzo szybki i sprawny proces weryfikacji zadanego pytania pod względem ewentualnej możliwości udzielenia porady prawnej. Dalej profesjonalna pomoc prawna wyczerpującą tematykę zagadnienia. Jestem bardzo zadowolony z możliwości jaką daję internetowy serwis prawny.
Andrzej, 43 lata, Pracownik administracji
Zwięzła i zrozumiała odpowiedź
Andrzej, 61 lat, Technik budownictwa
Szybka,fachowa wyczerpująca odpowiedź
Gosia
Jasne wytłumaczenie w oparciu o przepisy
Krzysztof, 68 lat, mgr inż. mech.
Ocena bardzo pozytywna !!
Romuald, 55 lat
Odpowiedź otrzymałam w ciągu 24 godzin, klarowne wyjaśnienie, ze wskazaniem paragrafów odnoszących się do sytuacji. Kolejne moje pytania były również rzeczowo wyjaśnione. Dziękuję i polecam usługi eporady24
Anna
Bardzo pozytywnie oceniam współpracę. Żadne moje pytanie nie pozostało bez odpowiedzi. Wszystkie poruszane kwestie szczegółowo omówione, problemy rozwiane. Wszystko bez wychodzenia z domu. Miło, rzetelnie. Gdybym mógł i miał portal polecać uczyniłbym to bez wahania, a ze swej strony deklaruję - jestem o tym przekonany, że jeśli się zdarzy, iż jakiś problem prawny wymagający porady napotkam, z Państwa usług skorzystam.
Krzysztof, były żołnierz zawodowy, oficer, 59 lat
Dziękuję bardzo za poradę. Bardzo mi pomogła.
Dorota
Szanowni Państwo! Jestem w pełni usatysfakcjonowana poradą prawną. Otrzymany tekst jest dla mnie doskonale zrozumiały w odróżnieniu od tekstów bezpłatnych porad, udzielanych na różnych portalach internetowy. Usiłowałam w tych portalach znaleźć odpowiedź na moje pytania i takie były, ale zawsze pozostawiały wątpliwości, ponieważ uogólniały zagadnienie. Otrzymana od Państwa wyczerpująca odpowiedź jest \"skrojona na moją miarę\". W swojej pracy spotykam problemy natury prawnej z różnych dziedzin, mam nawet współpracującego radce prawnego, ale ten wyspecjalizowany jest w sprawach zarządu nieruchomościami i windykacji należności. Teraz wiem, że będę mogła korzystać też z Waszych porad i na pewno nie omieszkam tego uczynić w potrzebie.Serdecznie dziękuje za okazaną pomoc.
Małgorzata, 70 lat, licencjonowany zarzdca nieruchomości
Usługa zrealizowana bardzo sprawnie, solidnie. profesjonalnie i terminowo, a przede wszystkim zrozumiale. Super współpraca z panią prawnik Iryną Kowalczuk. Bardzo dziękuje i polecam. Alicja
Alicja, 57 lat, pracownik administracji
Korzystam z porad prawnych eporady24 wielokrotnie. Za każdym razem najbardziej przekonywującym elementem do skorzystania z firmy była : dobra cena wykonania usługi, profesjonalizm i terminowość wykonania usługi
Andrzej
Odpowiedź na nurtujące mnie pytanie dostałam szybko. Zawierała stosowne przepisy oraz komentarz prawnika. Pozwoliło mi to podjąć właściwe , zgodne z prawem decyzje, tym bardziej, że chodziło o sprawy podatkowe a więc o pieniądze. 
Hanna
Chciałabym podziękować za odpowiedz na moje pytanie, na które nikt mi nie umiał odpowiedzieć tak klarownie jak na tym portalu. Na pewno będę polecać znajomym. Pozdrawiam całą obsługę.
Anna
Jak zwykle bardzo rzeczowo, konkretnie.
Maja, lekarz 58 lat

Przede wszystkim trzeba na sytuację spojrzeć realistycznie – z uwzględnieniem stanu prawnego. Przyda się Państwu – jako właścicielom trzech lokali – w obrębie danej nieruchomości wspólnej lektura ustawy o własności lokali; jest to jeden z wielu aktów prawnych, które udostępniono choćby w sejmowej bazie danych. Artykuł 6 tejże ustawy stanowi: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.”. Widać więc wyraźnie, że nie tylko Państwo (jako właściciele trzech lokali mieszkalnych, ale wszyscy właściciele lokali (w tym gmina) tworzą daną wspólnotę mieszkaniową, która powstała z mocy prawa. Budynek nie jest „budynkiem komunalnym”; powstała wspólnota mieszkaniowa, w której część (chyba spora część) lokali to „lokale komunalne”. Pan zapewne nazwał „spotkaniami” zebrania właścicieli lokali – wszystkich (czyli tworzących daną wspólnotę mieszkaniową). Zebranie takie powinno zostać zwołane przynajmniej raz w roku (art. 30 ustawy o własności lokali).

Zapewne podczas odnośnego zebrania zostały podjęte określone uchwały – w tym uchwała dotycząca podwyżki opłat na „fundusz remontowy”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Pańskie słowa wskazują na to, że szczególnie niepokojącą uchwałę podjęto podczas zebrania właścicieli lokali. Gdyby jednak było inaczej, to miałby zastosowanie artykuł 23 ustęp 3 ustawy o własności lokali („O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.”). Proszę przypomnieć sobie, kiedy dokładnie podjęto daną uchwałę lub kiedy Pan został o niej poinformowany – dokładna data ma duże znaczenie praktyczne, zwłaszcza z uwagi na treść artykułu 25 ustawy o własności lokali:

„1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.”

Jeżeli nie upłynęło 6 tygodni od podjęcia tejże uchwały, to jest możliwość zaskarżenia jej do sądu; po upływie 6 tygodni „sprawa zamknięta” (przynajmniej z uwagi na art. 25 ustawy o własności lokali) – bez względu na różne względy (prawne lub ściśle merytoryczne). Ustawodawca sposób podejmowania podstawowych decyzji we wspólnotach mieszkaniowych określił w artykule 23 ustęp 2 ustawy o własności lokali („Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.”). Decyduje większość. Skoro w tejże wspólnocie mieszkaniowej większość udziałów ma określona gmina, to jej przysługują uprawnienia większości – chodzi o reguły demokratyczne (choć ustawa o własności lokali może pozostawiać sporo do życzenia).

Niepokoić może szczególnie podwyższenie na stałe miesięcznych wpłat na „fundusz remontowy” – przecież finansowanie określonej inwestycji będzie realizowane w określonym czasie. Być może bardziej zasadna byłaby podwyżka mniej drastyczna, ale za to na czas odpowiednio długi. Prawdopodobnie należy wyjaśnić ważne okoliczności – zwłaszcza w oparciu o dokumenty, a więc (między innymi) bez narzucania czegoś przez urzędników.

Proszę zwrócić uwagę na uprawnienie właścicieli lokali do kontrolowania spraw wspólnoty mieszkaniowej (art. 29 ustawy o własności lokali) – zwłaszcza na podstawie dokumentacji. Pierwszym (niejako wyjściowym) przejawem takiej kontroli powinno być w tym przypadku sprawdzenie, czy prowadzona jest odrębna księgowość dla danej wspólnoty mieszkaniowej – taki wymóg sformułowano w art. 40 ustawy o własności lokali, w którym dopuszcza się dalsze zarządzanie nieruchomością wspólną przez podmioty wcześniej sprawujące zarząd (chodzi o rozwiązanie podobne do „zarządu powierzonego” według art. 18 ustawy o własności lokali). Proszę także sprawdzić (np. w aktach notarialnych z umową nabycia lokalu), czy przewidziano określone rozwiązania z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną – np. ustanowienie dotychczasowej administracji („komunalnej”) zarządcą przewidzianym w art. 18 ustawy o własności lokali. Brak odrębnej księgowości lub inne poważne nieprawidłowości mogłyby uzasadniać nawet zawnioskowanie o ustanowienie przez sąd zarządcy nieruchomości wspólnej. Artykuł 26 ustawy o własności lokali stanowi:

„1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.”

Proszę pamiętać również o tym, że urzędnicy wyższego stopnia (np. burmistrzowie) mają godziny przyjęć interesantów. Być może podczas takich godzin przyjęć udałoby się wypracować kompromisowe rozwiązanie – zwłaszcza w przypadku braku woli porozumienia ze strony urzędników niższego szczebla. Dokładne obliczenia powinny ułatwić stwierdzenie, przez jaki czas oraz w jakim stopniu podwyżka opłat na „fundusz remontowy” może być zasadna. Szczególnie niepokojące może wydawać się podwyższenie takich opłat bezterminowo. Czemu miałaby służyć bezterminowa podwyżka (zwłaszcza w tak dużym zakresie) – obciążająca także gminę (jej budżet) – szczególnie odnośnie do wpłat po zakończeniu rozliczania odnośnej inwestycji (współfinansowanej z dotacji zewnętrznych)?

Na marginesie dodam, że w zakresie nieruchomości (w tym zarządzania nieruchomościami) przydałyby się lepsze uregulowania prawne; niestety, wydaje się, że są niewielkie szanse na poprawę – zwłaszcza bez odpowiednio szerokiej zachęty społecznej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wymiana drzwi w budynku komunalnym

Mieszkam w budynku komunalnym. Ze względu na małe pomieszczenie (przedpokój) w 1998 r. zostały zamontowane drzwi wejściowe otwierane na zewnątrz (na klatkę schodową), oczywiście za zgodą mieszkającej tam wtedy sąsiadki. Przez wiele lat nikomu to nie przeszkadzało, aż do 2017, kiedy to nagle zaczęło przeszkadzać nowej sąsiadce  trochę złośliwie). Skierowała pismo do administracji, żebym zmienić kierunek otwierania drzwi, bo zagraża bezpieczeństwu (3 lata nie przeszkadzało). W chwili podpisania nowej umowy najmu lokalu drzwi otwierały się na zewnątrz i taki stan akceptował administrator. Po kolejnym piśmie skierowanym do administracji teść otrzymał pismo, że nie jest to istotne, bo mieszkał tam wcześniej, ale przecież nie był głównym lokatorem i dopiero mieszkanie zostało oficjalnie przekazane w 2000 r. Skoro umowa została z nim podpisana i administrator podpisał taki stan, to drzwi należą teraz do zarządcy budynku. Wymiana drzwi powinna być po stronie administracji i na ich koszt. Czy mam rację?

Wykupu mieszkania komunalnego po zrzeczeniu się najmu przez męża

Oboje z mężem jesteśmy najemcami mieszkania komunalnego. Chodzi mi o wykup tego mieszkania (spełniam wszystkie warunki). Mąż chce dobrowolnie zrzec się prawa najmu do lokalu, abym ja (tylko ja) mogła wykupić to mieszkanie. On byłby tylko użytkownikiem zameldowanym w tym mieszkaniu. Problem polega na tym, że w grudniu 2017 r. złożyłam wniosek o wykup mieszkania. Po paru dniach pani w biurze dopatrzyła się, że umowa najmu opiewa na nas oboje. Zadzwoniła więc do męża i kazała mu podpisać ten mój złożony u niej wniosek o wykup mieszkania. Jam mam teraz postąpić, żeby wszystko było w porządku? Czy zmiana w formie zrzeczenia się praw najmu przez męża i zawarcie nowej umowy na ten lokal tylko ze mną w trakcie trwającej już procedury są możliwe?

Nakaz opuszczenia mieszkania komunalnego w trybie 30 dni

Mieszkałem z babcią i mamą w mieszkaniu komunalnym, w którym głównym najemcą była babcia. Po jej śmierci dowiedzieliśmy się, że mieszkanie było zadłużone i została jej wypowiedziana umowa najmu. Razem z mamą spłaciliśmy zadłużenie. Wystąpiliśmy z prośbą o zawarcie nowej umowy najmu dla mamy, ale otrzymaliśmy nakaz opuszczenia lokalu w trybie 30 dni. Co mamy robić? Proszę o pomoc w tej sprawie.

Jak podarować lokal dziecku aby nie utracić bonifikaty

Mam pytanie związane z utratą bonifikaty. W 2013 r. wykupiliśmy z mężem lokal od gminy z bonifikatą i w ubiegłym roku sprzedaliśmy go, by w 2018 r. nabyć nowy. Czy aby podarować ten lokal dziecku musimy zachować okres 5 lat, by nie stracić bonifikaty i nie musieć jej zawracać? Czy lokal zakupiony w 2018 r. musi być na nas oboje, tak jak stanowił zapis w akcie notarialnym wykupu od gminy, czy może być tylko na męża?

Generalny remont budynku w zasobach gminnych - prawa lokatorów

Mieszkamy w lokalu komunalnym z zasobów gminnych o pow. ok. 110 m2 (4 pokoje). Od wielu lat nasz budynek kwalifikuje się do remontu. Jesteśmy rodziną 4-osobową: dwoje rodziców, 18-letnia córka (jeszcze się uczy), pełnoletni syn na własnym utrzymaniu. Czynsz płacimy na bieżąco. Obecnie planowany jest generalny remont budynku i podobno podział naszego mieszkania na dwa osobne – 2-pokojowe. Uważamy, że mieszkanie nie jest podzielne. Martwimy się, że stracimy część mieszkania i będziemy musieli wszyscy zamieszkać w dwupokojowym mieszkaniu (teoretycznie adres się nie zmieni, tylko mieszkanie będzie o połowę mniejsze). Jakie mamy możliwości obrony w tej sytuacji?

Czy mogę wymeldować syna z mieszkania komunalnego bez jego zgody?

Jestem zameldowany w mieszkaniu komunalnym. W tym mieszkaniu zameldowany jest również mój syn, który przebywa od pięciu lat w zakładzie karnym. Syn nie płaci i nigdy nie płacił za mieszkanie. Czy mogę wymeldować syna bez jego zgody?

Mieszkanie za granicą a wykup lokalu komunalnego w Polsce

W 2013 r. otrzymałam przydział na lokal komunalny od gminy. Trzy lata później wyjechałam do Anglii do pracy. Wyszłam za mąż oraz w 2017 dostałam mieszkanie komunalne w Anglii ze względu na to, że mój mąż złożył aplikację o wizę EU, więc nie mogłam wynająć sama mieszkania z agencji. W 2017 r. chciałam wykupić mieszkanie komunalne w Polsce, ale pojawiły się problemy związane z faktem, że wyszłam za mąż. Czy posiadając mieszkanie komunalne w Anglii, mogę wykupić mieszkanie w Polsce? Mieszkanie w Polsce nadal regularnie opłacam.

Wykup mieszkania komunalnego mimo prawa do mieszkania spółdzielczego w innym powiecie

Posiadam tytuł prawny do mieszkania spółdzielczego w Bielsku-Białej, czy ten fakt uniemożliwi mi wykup mieszkania komunalnego w Krakowie, na które posiadam przydział i jestem w nim zameldowana? Mieszkanie spółdzielcze odziedziczyłam po zmarłej babce.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »