Postawienie płotu a zgoda wspólnoty mieszkaniowej
• Data: 2023-11-12 • Autor: Katarzyna Bereda
Mieszkam we wspólnocie składającej się z 4 mieszkań. Chciałam postawić na własny koszt płot ogradzający naszą wspólnotę. Wcześniej był tam żywopłot, jednak nikt o niego nie dbał. Dwoje sąsiadów (większościowych) nie wyraziło zgody na postawienie tego płotu. Co mgę zrobić? Czy mam iść z tą sprawą do sądu?
Czynności zwykłego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej
W mojej ocenie czynność przez Panią opisana jest czynnością zwykłego zarządu. Zgodnie z treścią art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczyło np.:
- Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności (uchw. SN z 19.4.2002 r., sygn. akt III CZP 18/02).
- Budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności (wyr. NSA z 19.6.2012 r., sygn. akt II OSK 511/11).
- Budowę przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej, umożliwiającej współwłaścicielom korzystanie z innych nieruchomości (wyr. WSA w Warszawie z 2.4.2002 r., sygn. akt IV SA 3785/02);
- Złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej (post. SN z 24.11.2016 r., sygn. akt III CSK 394/15).
Brak zgody wspólnoty mieszkaniowej
Brak zgody powoduje, że czynność jest bezwzględnie nieważna. Nie ma tu zastosowania art. 63, który dotyczy zgody osoby trzeciej; współwłaściciele nie są osobami trzecimi w odniesieniu do czynności odnoszących się do rzeczy. Zgoda musi poprzedzać dokonanie czynności, a co za tym idzie, brak zgody nie może być usunięty przez późniejsze potwierdzenie. Skutki czynności dokonanej bez wymaganej zgody mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169, 170 czy art. 5–9 KWU (por. np. uzasadnienie wyr. SN z 10.6.1994 r., sygn. akt II CRN 53/94).
W orzecznictwie Sądu Najwyższego dość jednolicie przyjmuje się, iż instalowanie takich urządzeń jak przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne stanowią czynność zwykłego zarządu, a więc wymaga jest zgoda większości właścicieli (uchwała SN 25.03.1994 r., sygn. akt III CZP 182/92).
Jak więc Pani widzi, aby mogła Pani dokonać budowy ogrodzenia, które analogicznie do powyższych przykładów stanowi czynność zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a nie wszystkich. W braku takiej zgody może Pani zwrócić się do sądu o wydanie zgody na takie przyłącze. Konieczne jest więc skierowanie sprawy do sądu w przypadku odmowy większości współwłaścicieli.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Zapytaj prawnika
