Problem ze sprzedażą wynajmowanego mieszkania

Nakaz eksmisji

Pyta Pan, czy po okresie obowiązywania umowy może żądać natychmiastowego opuszczenia mieszkania bez ingerencji sądu. Otóż żądać oczywiście Pan może, bo zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz, w dodatku w stanie niepogorszonym aczkolwiek jeżeli najemca nie zastosuje się do tego obowiązku jedyną prawnie dopuszczalną drogą jest uzyskanie wyroku sądowego nakazującą wydanie Panu lokalu (potocznie zwanego eksmisyjnym).

Po rozwiązaniu umowy najemca wciąż będzie posiadaczem mieszkania w złej wierze, bo będzie widział, iż nie posiada tytułu prawnego do korzystania z niego.

Prawo jednakże stoi tu całkowicie po jego stronie. Jak bowiem stanowi art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego, przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

Tak więc teoretycznie były najemca mógłby Panu wytoczyć powództwo o przywrócenie mu posiadania lokalu. Czy je wytoczyłby, oczywiście nie wiem, ale taką możliwość ma.

Pyta Pan też, czy najemcę chroni w tym przypadku fakt narodzin dziecka – wyjaśniam, że nie chroni. Rozmowy ustne o sprzedaży nie są wiążące. Umowa kupna–sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego i bez zachowania tej formy jest bezwzględnie nieważna, więc nawet gdyby Pan zawarł umowę ustnie, nie zmieniłoby to faktu, że do skutecznego zawarcia umowy nie doszło.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »