Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem z lokatorem w budynku grożącym zawaleniem

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-08-08

Problem dotyczy lokatora, który nie chce dobrowolnie opuścić nieruchomości. Budynek, w którym znajduje się lokal, został zamknięty decyzją PINB ze względu na zagrożenie zawaleniem z rygorem natychmiastowej wykonalności i nakazem opróżnienia. Lokator przebywa tam bez tytułu prawnego (umowa najmu została wypowiedziana), nie przystał na naszą propozycję wynajęcia lokalu zamiennego i wrócił po półrocznej nieobecności w lokalu, zrywając taśmy zabezpieczające. Co robić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W przedstawionej przez Panią sytuacji można zastanawiać się nad tym, czy użytkownika odnośnego mieszkania można nazwać lokatorem. Jeżeli umowa najmu przestała wiązać strony – a prawdopodobnie tak (zwłaszcza z uwagi na brak zwrócenia się przez ówczesnego najemcę do sądu o orzeczenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu) – to można by rozważać zaistnienie sytuacji bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego; sytuacja taka (czyli bezumowne korzystanie z lokalu) upoważnia do żądania odszkodowania – art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Brak tytułu prawnego do lokalu (po stronie użytkownika lokalu) upoważnia dysponenta lokalu (jego właściciela lub inną upoważnioną osobę) do domagania się takiego odszkodowania oraz do żądania opuszczenia lokalu. Jeżeli osoba zobowiązana dobrowolnie nie spełnia swych obowiązków, to można wystąpić na drogę sądową. Zależnie od przedmiotu procesu cywilnego – np. proces o zapłatę lub proces o orzeczenie eksmisji – może dojść do wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Egzekucji świadczeń cywilnych są uprawnieni dokonywać komornicy sądowi – do komornika kieruje się wniosek o wszczęcie egzekucji z odpowiednim dokumentem (zazwyczaj z odpisem orzeczenia, bardzo często prawomocnego lub wyposażonego w rygor natychmiastowej wykonalności).

Pani w opisie sytuacji skoncentrowała się na zagadnieniach z zakresu prawa publicznego – w tym na orzeczeniu inspektora nadzoru budowlanego. Do tego zakresu należą przepisy Prawa budowlanego, szczególnie dotyczące oceny stanu budynków, zwłaszcza w sytuacji zagrożenia katastrofą budowlaną.

Jeżeli ów człowiek wyprowadził się z danego mieszkania (zabierając swe rzeczy), to teraz można mówić nawet o naruszeniu posiadania – w rozumieniu artykułu 342 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Przeciw temu można się bronić powództwem o przywrócenie posiadania (art. 344 K.c.), a niekiedy samopomocą (art. 343 K.c.), np. solidniejszym zabezpieczeniem niż taśma.

Jeśli zaś nie doszło do wyprowadzenia się (pozostały rzeczy, mimo faktycznego przebywania byłego Najemcy w innym miejscu), to może wchodzić w grę doprowadzenie do eksmisji. W typowych sytuacjach – gdy właściciel lokalu lub inna uprawniona osoba dąży do „odzyskania panowania nad lokalem” (np. w celu wynajęcia go komuś przez siebie akceptowanemu), to często wnioskuje się do sądu o orzeczenie w sprawie przysługiwania (albo nieprzysługiwania uprawnienia do lokalu socjalnego; orzekanie w tym zakresie przewidziano w artykule 14 ustawy o ochronie praw lokatorów (ustawowe określenie lokatora zawarto w artykule 2 tejże ustawy: należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności). Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego spoczywa na gminie.

Ewentualny spór cywilny – czy to o przywrócenie naruszonego posiadania, czy to z zakresu ochrony własności (art. 222 K.c.) – zapewne byłby rozpatrywany przez jakiś czas. Dlatego, w przypadku decydowania się na drogę cywilną, warto byłoby zawnioskować o zabezpieczenie żądania – art. 730 i następne Kodeksu postępowania cywilnego. Wprawdzie zabezpieczenie nie może być tożsame z żądaniem, ale w tym przypadku sytuacja jest swoista (zwłaszcza z uwagi na zagrożenie życia lub zdrowia ludzkiego w związku z możliwą katastrofą budowlaną), więc nie można by wykluczyć również takiego zabezpieczenia – przydać się mogą (jako dowody) odpisy dokumentów, zwłaszcza prawomocnej decyzji „nadzoru budowlanego”.

Być może udałoby się wszcząć postępowanie komornicze na podstawie dokumentów (zwłaszcza wyposażonych w klauzule natychmiastowej wykonalności), które są w Pani dyspozycji. Można by skontaktować się z kancelarią komorniczą – komornik (zwłaszcza po wcześniejszym umówieniu się na rozmowę) miałby szansę ocenić, czy jest władny wszcząć postępowanie egzekucyjne na podstawie takich dokumentów. Jednakże postępowanie egzekucyjne – regulowane Kodeksem postępowania cywilnego oraz ustawą o komornikach sądowych i egzekucją – trochę trwa (chociażby z uwagi na związane z określonymi czynnościami terminy). Warto więc zastanowić się na próbą skorzystania z rozwiązań administracyjnych.

Chodzi, w bardzo dużym zakresie, o uniknięcie przypisywania Pani winy za ewentualną katastrofę budowlaną; zaniechanie również może być podstawą odpowiedzialności. Procedury cywilne i administracyjne w praktyce wiążą się z czasem. Doświadczenie uczy, że niewiele można zdziałać, zaczynając załatwianie sprawy pod koniec tygodnia. Oczywiście, można by wysłać list elektroniczny do miejscowo właściwego inspektoratu nadzoru budowlanego, ale – praktycznie rzecz biorąc – dopiero w poniedziałek jakiś urzędnik przeczyta i „zadekretuje” zawiadomienie do właściwej jednostki organizacyjnej lub do właściwego urzędnika. Urzędnicy mają swoje plany wykonywania obowiązków – w końcu to ich praca, a w pracy przydaje się planowanie. Na wszelki wypadek, może się przydać wysłanie listu elektronicznego. Jeżeli stan przedmiotowego budynku jest rzeczywiście bardzo zły, to warto rozważyć skorzystanie z rozwiązań „interwencyjnych”.

W poszczególnych województwach (a może również na szczeblu powiatów, zwłaszcza większych) powinny funkcjonować sztaby antykryzysowe – a katastrofa budowlana (zwłaszcza poważniejsza) może być wiązać się z sytuacja kryzysową. Proszę zastanowić się nad powiadomieniem o bezprawnym zamieszkiwaniu człowieka w grożącym zawaleniu budynku. Można by również powiadomić policyjna jednostkę organizacyjną oraz straż pożarną (zwłaszcza państwową). Przydać się może złożenie tam (za pokwitowaniem) pism – wysłanie listu poleconego (najlepiej z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) będzie wiązało się z dodatkowym czasem na doręczenie korespondencji.

Proszę zwrócić uwagę na niżej zacytowane artykuły Prawa budowlanego. Policja i straż pożarna są uprawnione do podejmowania akcji interwencyjnych w związku z zagrożeniem katastrofą budowlaną. Oczywiście – w celu ograniczenia mogących obciążać Panią kosztów – warto byłoby skoncentrować się na zapewnieniu ludzkiego bezpieczeństwa (jeden człowiek może przyjmować innych…). Byłoby dobrze omówić zagadnienia organizacyjne – jeżeli Państwo są w stanie dostarczyć pomieszczenie zamienne, to koszty (związane z najęciem lokalu przez służby publiczne) powinny być niższe. Skala ewentualnej akcji powinna być odpowiednia do sytuacji – im mniej osób przebywa w budynku, tym powinno być łatwiej i zapewne taniej.

Człowiek, który korzysta z mieszkania w odnośnym budynku, powinien liczyć się również z własną odpowiedzialnością prawną – być może nie tylko wykroczeniową na podstawie przepisów Prawa budowlanego (zwłaszcza art. 91 lub art. 93). Sprowadzenie katastrofy budowlanej może być przestępstwem – art. 163 Kodeksu karnego. Z uwagi na art. 186 ważne może okazać się odpowiednio szybkie powiadomienie o sytuacji odpowiednich służb (w tym organów ścigania) – by uniknąć problemów w związku z ewentualnymi twierdzeniami, jakoby faktyczna akceptacja czyjegoś zamieszkiwania w tymże budynku była przejawem „dopuszczenia do użytkowania”. Jak widać, warto (nawet na wszelki wypadek) powiadomić organa ścigania.

Zamieszkiwanie zazwyczaj wiąże się z użytkowaniem tak zwanych mediów. Bardzo zły stan budynku może uzasadniać odłączenie instalacji – zwłaszcza prowadzących nośniki energii. Brak „mediów” (zwłaszcza oficjalne ich odłączenie przez właściwych dostawców) mógłby zniechęcić do używania danego budynku.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Z jakim wyprzedzeniem wypowiada się umowę najmu?

W umowie najmu lokalu mam zapisy:   „Umowa wchodzi w życie z dniem podpisania. Niniejsza umowa została zawarta na czas...

 

W jakich sytuacjach i okolicznościach właściciel mieszkania może rozwiązać umowę najmu?

Jestem najemcą lokalu. Według umowy właścicielowi przysługuje prawo rozwiązania umowy jedynie w przypadku, jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu...

 

Księgi wieczyste a najem wspólnego mieszkania

Księgi wieczyste a najem wspólnego mieszkania

Wraz z mamą jestem współwłaścicielem własnościowego mieszkania. Współwłasność stwierdzona postanowieniem sądowym. Postępowanie spadkowe po...

Kamienica prywatnego właściciela a podnoszenie czynszu

Kamienica prywatnego właściciela a podnoszenie czynszu

Czy prywatny właściciel kamienicy przy podnoszeniu czynszu tzw. najemcom z przydziału musi kierować się zapisami związanymi z 3% wartości...

Usterki w wynajmowanym mieszkaniu jako powód rozwiązania umowy najmu

Usterki w wynajmowanym mieszkaniu jako powód rozwiązania umowy najmu

Firma podpisała umowę najmu lokalu dla swojego pracownika, w dniu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego zapisano uwagi co do braku ciepłej wody...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »