Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problemy z Administracją Domów Miejskich (ADM)

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-05-22

Moja siostra posiada od 15 lat mieszkanie z ADM. Dwa miesiące temu wzięła kredyt hipoteczny na siebie (dla mnie) w innym mieście. Czy teraz może mieć problemy z ADM?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Prawa lokatorów

Nie sposób jednoznacznie odpowiedzieć na zadane przez Panią pytanie – szczególnie z uwagi na możliwe zmiany w prawie (aktualnie chodzi o: ustawę o ochronie praw lokatorów… oraz o uchwały rad gmin / rad miast). W praktyce zdarzają się różnice (nawet poważne) w stosowaniu obowiązujących przepisów prawnych, a ponadto w ostatnich latach czyniono parę prób zaostrzenia (z perspektywy najemców) przepisów o najmie lokali komunalnych. Czasami problemy wiążą się z nieporozumieniami, np. z błędnym zrozumieniem sytuacji lub wadliwą interpretacją przepisów prawnych.

Ustawodawca w ustawie o ochronie praw lokatorów niejako ramowo, dość ogólnie, określił przesłanki wynajmowania mieszkań komunalnych – zlecając ich doprecyzowanie w aktach prawa miejscowego (głównie w uchwałach rad gmin, które powinny być i często są udostępniane na stronach internetowych, np. w ramach Biuletynu Informacji Publicznej). Mieszkaniowy zasób gminy (poddany szczególnemu reżimowi prawnemu) można – bez wchodzenia w szczegóły – podzielić na dwie podstawowe grupy: „mieszkania komunalne” (niejako zwykłe mieszkania komunalne) oraz „mieszkania socjalne” (których tyczą się dodatkowe kryteria udostępniania). Skoro w odniesieniu do „mieszkań socjalnych” ustawodawca używa formy czasownikowej „może” (w kontekście wypowiedzenia umowy najmu), to jeszcze większy zakres swobody decyzyjnej („uznania administracyjnego”) dotyczy tak zwanych zwykłych mieszkań komunalnych. Dodatkowe rygory mogą być zawarte w uchwałach rad gmin lub wynikać z sytuacji – np.: zapotrzebowania na mieszkania komunalne lub sygnalizowania przez ludzi określonych spraw (np. pustostanów).

Gminy powinny w swych uchwałach (dotyczących mieszkaniowego zasobu gminy) ustalać kryteria wynajmowania mieszkań komunalnych – w tym kryteria dochodowe (na ogół chodzi o dochód na osobę w gospodarstwie domowym) oraz dotyczące przysługiwania osobie starającej się o mieszkanie komunalne lub najemcy takiego mieszkania tytułu prawnego do innego budynku mieszkalnego lub mieszkania.

Przedstawiony przez Panią opis sytuacji jest tak bardzo lakoniczny, że możliwe jest jedynie wskazanie wariantów – być może to okaże się pomocne w ocenie aktualnego ryzyka; zaś co do sytuacji przyszłych wypada zalecić sprawdzanie stanu prawnego.

Gminne uchwały

Bardzo często w uchwałach rad gmin przewiduje się możliwość wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego, jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny (nie tylko własność) do innego mieszkania lub domu mieszkalnego – jeżeli taki obiekt znajduje się w tej samej gminie lub w pobliżu (często chodzi o sąsiednie powiaty); ponadto inne mieszkanie lub dom mieszkalny powinny nadawać się do zamieszkania. Jak widać, chodzi o kryteria, które można różnie interpretować. Czasami zdarza się nawet wypowiadanie umów najmu lokatorom, którzy odziedziczyli niezbyt wiele udziałów w tytule prawnym do mieszkania lub niewielkiego domku, zaś niekiedy własność „domu za miastem” nie stanowi (według urzędników) przeszkody w przydzieleniu mieszkania komunalnego lub jego dalszym najmowaniu. Zdarzają się sytuacje wymagające sprawdzenia – np.: zły stan techniczny domu lub mieszkania albo zajmowanie takiego domu lub mieszkania przez kogoś innego (niekiedy więcej niż przez jedną rodzinę).

Urzędnikom na ogół łatwiej jest ustalić, czy komuś przysługuje tytuł prawny do jakiegoś budynku mieszkalnego lub mieszkania, niż zarobki, ale samo kryterium dochodowe również może mieć znaczenie. Zdarza się żądanie informacji o dochodach.

Proponuję dokładnie sprawdzić (w treści dokumentów), czy Pani siostra jest kredytobiorcą, czy też „tylko” właścicielką obciążonej hipotecznie nieruchomości (cechą kredytu hipotecznego jest to, że kredyt jest zabezpieczany przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Takie ustalenia także mogą pomóc w ocenie ewentualnego ryzyka (związanego z sytuacją Pani siostry).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »