Prowadzenie prac budowlanych w domu wielorodzinnym bez zgody pozostałych mieszkańców

Konieczność uzyskania pozwolenia na budowę

Co do zasady wszelkie prace budowlane, w tym wyburzenie ściany nośnej, traktuje się jako przebudowę lokalu lub budynku i potrzebne jest pozwolenie na budowę. Być może więc sąsiad dysponuje pozwoleniem na budowę, tj. urząd wydał decyzję o pozwoleniu na budowę.

Jeśli jednak ma Pan co do tego wątpliwości, to może Pan wnieść do Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o podejrzeniu dopuszczenia się samowoli budowlanej przez sąsiada, opisując, na czym ona w Pana ocenie polega.

Jeśli chodzi o to, czy potrzebna jest zgoda pozostałych mieszkańców budynku, to nie jest to sprawa z kręgu zainteresowań urzędu administracji czy nadzoru budowlanego, ale prawa cywilnego – a nie budowlanego.

Ingerencja sąsiada w część wspólną budynku

Jeśli sąsiad wykonuje prace ingerujące w części wspólne wszystkich właścicieli, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, to wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wynika to z art. 199 Kodeksu cywilnego, który wprost stanowi: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Jeśli nie czynił owych prac w swojej wyłącznej własności, winien mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli, a gdyby jej nie uzyskał, wówczas on wraz z innym współwłaścicielem (bo wymagana jest minimum połowa udziałów w całości) może zwrócić się o zgodę do sądu. Jeśli wykonał prace budowlane zmieniające przeznaczenie części wspólnej bez takiej zgody, wówczas pozostali właściciele (lub jeden z nich) mogą wezwać go do zaniechania prac i przywrócenia stanu poprzedniego, a gdy to nie poskutkuje, wystąpić do sądu cywilnego z pozwem o nakazanie zaniechania prac budowlanych i zmiany przeznaczenia części wspólnej bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Wyrok sądu będzie wiązał sąsiada. Sąd, analizując akty notarialne dotyczące nabycia lokali, ustali, która strona ma rację, czy faktycznie sąsiad ingerował w część wspólną, czy w swą własność. Pozew jednak kosztuje. Co do zasady opłatę ustala się od wartości części wspólnej nieruchomości, na której są prowadzone prace i od tej wartości, stosownie do art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, wnosi się opłatę. W razie wygranej należy wnosić o zobowiązanie sąsiada do zwrotu tych kosztów, a w razie przegranej niestety te koszty traci się, a sąd zobowiązuje Pana jako powoda do zwrotu kosztów sądowych poniesionych przez sąsiada jako pozwanego w sprawie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼