Kategoria: Mieszkanie spółdzielcze

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przebudowa mieszkania na poddaszu, czy potrzebna zgoda wspólnoty?

Małgorzata Zegarowicz-Sobuń • Opublikowane: 2019-01-07

Mieszkam na poddaszu kilkurodzinnej kamienicy. Mieszkanie jest wykupione na własność. W kamienicy funkcjonuje wspólnota oraz zarząd wspólnoty. Chciałbym na poddaszu zrobić balkon, tzn. wydzielić ze skosów część przestrzeni mieszkalnej i oddzielić od mieszkania drzwiami balkonowymi. Nie byłaby to ingerencja w elewację ani dodatkowe elementy wystające poza obrys budynku. Jednie trzeba przebudować nieco dach. Czy potrzebna jest do tego zgoda mieszkańców czy zarządu?

Małgorzata Zegarowicz-Sobuń

»Wybrane opinie klientów

Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat

Na samym początku należałoby rozróżnić sferę uprawnień właścicielskich dotyczącą własnego mieszkania od uprawnień, na które trzeba uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Nie ulega wątpliwości, że jeżeli chodzi o mieszkanie, może Pan wydzielić ze skosów przestrzeni mieszkalnej część i oddzielić od mieszkania drzwiami balkonowymi. Jednakże moim zdaniem byłaby to ingerencja w elewację budynku, bowiem powstaje okno, którego wcześniej, jak mniemam, nie było. Balkon musi też pasować do całości budynku. Musi uzyskać Pan na to zgodę.

Sprawa nie jest także taka oczywista w sprawie przebudowy dachu. Ta czynność nie mieści się już w pojęciu uprawnień właścicielskich, bowiem zabudowa dachowa nie jest elementem składowym Pana nieruchomości. Trzeba tutaj odwołać się do definicji nieruchomości wspólnej, która ma kluczowe znaczenie w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”. Zgodnie z brzmieniem art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), który znajduje zastosowanie z mocy art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali w zakresie nieuregulowanym tą ustawą – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Orzecznictwo sądowe traktuje pojęcie nieruchomości budynkowej (budynku) jako „obiekt budowlany”, który odpowiada określeniu budynku w Prawie budowlanym, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2011 r. , sygn. akt I CSK 484/10).

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przedmiotem odrębnej własności na gruncie ustawy o własności lokali może być jedynie część budynku (lokal), a nie nieruchomość budynkowa, dlatego też zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 5 zd. 1: „Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku”.

Czynności dotyczących dachu zamieszkiwanej przez Pana kamienicy nie może Pan dokonać samodzielnie, bowiem dach stanowi element składowy nieruchomości wspólnej i to niezależnie od liczby lokali, nad którymi jest usytuowany.

Podobnie jak dobudowa balkonów, czyli inaczej rozbudowa budynku o pomieszczenie pomocnicze, tego rodzaju inwestycja wymaga zgody wspólnoty. Jak stanowi art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy – czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest w szczególności udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Oznacza to, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Podsumowując, Pańskie zamierzenie budowlane wymaga zgody wspólnoty.

Aby zrealizować opisane zamierzenie, należałoby zacząć od napisania wniosku do zarządu wspólnoty z uszczegółowieniem sprawy. Nie wykluczam, że będą potrzebne podpisy właścicieli lokali. Radzę o procedurę w takich przypadkach zapytać zarząd, bowiem przepisy jej nie określają, a więc stosowne zapisy muszą znajdować się w regulacjach wewnętrznych.

Zgodnie z ustawą o własności lokali zebrania ogółu właścicieli lokali:

a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono,

b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono.

Natomiast uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »