Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przekroczenie minimum dochodowego przy najmie mieszkania komunalnego

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2017-11-03

Po śmierci ojca, który był najemcą mieszkania komunalnego (a z którym mieszkałam aż do śmierci wspólnie z mężem i dzieckiem), chcę wystąpić do urzędu gminy o uregulowanie najmu w trybie art. 691 Kodeksu cywilnego. Procedura przewiduje wypełnienie wniosku o najem lokalu mieszkalnego. W formularzu wymagana jest informacja o dochodach. Nasze dochody znacznie przekraczają minimum dochodowe. Czy w tej sytuacji gmina może odmówić zawarcia umowy najmu, bo nie spełniamy warunków? 7 lat temu gmina zakwalifikowała to mieszkanie jako lokal socjalny, taka informacja była opublikowana na stronie urzędu. Czy mogą odmówić zawarcia umowy najmu na to mieszkanie i zaproponować inne?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niestety art. 691 Kodeksu cywilnego ne daje uprawnienia rodzinie zmarłego do wstąpienia w stosunek najmu lokalu socjalnego.

Zgodnie z art. 691 „w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci”. Z przepisu tego wynika jednoznacznie, że osoby mieszkające z najemcą w chwili jego śmierci stają się najemcami automatycznie, z mocy prawa i nie jest wymagana zgoda właściciela na taki najem ani też konieczność zawarcia nowej umowy najmu. Stąd, gdyby mieszkanie, w którym Pani zamieszkuje, nie było obecnie lokalem socjalnym, nie musiałaby Pani wykazywać się kryterium dochodowym, o którym Pani pisze. Po prostu byłaby Pani najemcą w miejsce zmarłego najemcy.

Niestety sądy powszechne reprezentują stanowisko , iż na podstawie art. 691 § 1 nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Sąd Najwyższy podjął w tej sprawie uchwałę, która stanowi oparcie do decyzji innych sądów w przypadku sporu o takie wstąpienie w najem. W uchwale tej, z dnia 23 września 2010 r. (sygn. akt III CZP 51/10), Sąd Najwyższy szczegółowo wyjaśnił przyczyny swojego stanowiska, które pozwolę sobie tu przytoczyć. Otóż według Sądu Najwyższego:

„Do lokali socjalnych w ogóle nie ma zastosowania pojęcie lokalu mieszkalnego w rozumieniu przyjmowanym w art. 691 KC i w tym sensie wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie może nastąpić. Poza już wskazanymi argumentami przemawiającymi za takim stanowiskiem, należy jeszcze podnieść dalsze powody. Tak więc, w przepisach OchrLokU stanowi się odrębnie o lokalu, a odrębnie o lokalu socjalnym, budując ich samodzielne definicje. W pierwszym przypadku (art. 2 ust. 1 pkt 4) chodzi o lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a w przypadku lokalu socjalnego (art. 2 ust. 1 pkt 5) jest mowa tylko o lokalu nadającym się do zamieszkania, ze wskazaniem kryteriów minimalnych takiego lokalu i z zastrzeżeniem, że lokalem socjalnym będzie też lokal o obniżonym standardzie. Z kolei, w przepisach kodeksu cywilnego w rozdziale zatytułowanym »o najmie lokalu« (art. 680–692), tylko w art. 691 KC wyróżnia się pojęcie lokalu mieszkalnego i tylko dla takiego lokalu przewiduje wstąpienie w stosunek najmu. Przyjmując postulat racjonalnego ustawodawcy, nie należy uważać odrębnie wskazanych pojęć za tożsame, a skoro tak, to uprawnienia na podstawie art. 691 KC odnoszą się tylko do lokalu będącego lokalem mieszkalnym, a nie do lokalu uznanym za zaledwie nadający się do zamieszkania, na pewien tylko czas, dopóki nie będzie możliwości przydziału lokalu mieszkalnego. Jest tak także dlatego, że lokal socjalny pozostaje takim nawet wtedy, gdy jest «o obniżonym standardzie«, co nakazuje tłumaczyć obniżenie standardu takich lokali w stosunku do kryteriów minimalnych, wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 5 OchrLokU w odniesieniu do »nadawania się do zamieszkania«.

Wskazać trzeba inny cel art. 691 KC, a inny przepisów o pomocy przez gminę osobom ubogim w pozyskaniu lokalu do zamieszkania, nazywanego przez to lokalem socjalnym. Artykuł 691 KC ma na celu umożliwienie dalszego najmowania pełnowartościowego mieszkania przez osoby bliskie zmarłego lokatora, które w mieszkaniu stale zamieszkiwały aż do jego śmierci. Najem lokalu socjalnego wiąże się ze szczególnym tytułem osoby fizycznej, której dotyczą przesłanki tego najmu i z zaspokojeniem jej minimalnych potrzeb mieszkaniowych przez wspólnotę samorządową przez konieczny okres, a nie w założeniu – na stałe, bez względu na dalszą ich sytuację osobistą. To przekonuje, że lokal socjalny, określony pojęciowo odrębnie od lokalu i nie wskazany jako lokal mieszkalny, w ogóle nie jest przedmiotem uprawnień, o których stanowi art. 691 KC. W każdej sytuacji ubiegania się o prawo do lokalu socjalnego zainteresowany powinien dowieść spełnienia przesłanek do zawarcia (przedłużenia) umowy najmu i uprawnień tych nie uzyskuje się automatycznie, wykazując tylko stałe zamieszkanie z osobą zmarłą, mającą do śmierci prawo zajmowania lokalu socjalnego. Jest to prawo o charakterze osobistym, przysługujące określonej osobie lub osobom, w tym zwłaszcza rodzinie, jak małżeństwo z dziećmi, ze względu na ich sytuację majątkową, sprawiającą, że nie mają mieszkania i nie mogą zaspokoić potrzeb mieszkaniowych własnym staraniem, tylko musi to za nich uczynić gmina, w ramach swoich zadań określonych ustawą. Wynika to z ratio legis przepisów OchrLokU i wyodrębnienia pojęcia lokali socjalnych, lokali zamiennych oraz przypisania gminie, jako wspólnocie samorządowej zadania w postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach (art. 4 ust. 1 i 2 ustawy OchrLokU). Gmina czyni to głównie dysponując mieszkaniami znajdującymi się w mieszkaniowym zasobie gminnym (art. 22). Z tego zasobu pochodzą też lokale przydzielane osobom eksmitowanym z mieszkań,

z różnych tytułów. Trudno sobie wyobrazić, aby lokale te stawały się mieszkaniami dla bliskich takich osób, w tym domeldowywanych pod różnymi pretekstami, korzystających z art. 691 KC i uzyskujących tym sposobem istotną korzyść majątkową ze środków publicznych”.

Jak Pani zatem widzi, jeśli urzędnicy nie zgadzają się z Pani stanowiskiem odnośnie wstąpienia w najem i oczekują wniosku o zawarcie umowy najmu z jednoczesnym spełnieniem kryterium dochodowego, to mają rację.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Uciążliwi lokatorzy mieszkań komunalnych

Mam mieszkanie własnościowe w bloku, w którym są również lokale komunalne. Zamieszkują je osoby pijące, awanturujące się, zalegające...

 

Ile dni w mieszkaniu komunalnym może przebywać partner córki?

Jestem najemcą mieszkania komunalnego, wraz ze mną mieszka córka. Ile dni w mieszkaniu komunalnym może przebywać partner córki? Dodam, że zgadzam się...

 

Zapłata długu za najemcę mieszkania komunalnego a wykup

Tytuł prawny do mieszkania komunalnego od gminy ma jedna osoba, od ponad 10 lat przebywająca za granicą. Mieszkanie nie było przez te lata opłacane. Aż...

 

Problemy meldunkowe a starania o przydział mieszkania komunalnego

Bratowa została zameldowana w mieszkaniu staruszki, którą się opiekowała. Niestety po jej śmierci nie mogła domeldować brata, ponieważ nie dostała...

 

Kto spłaca zadłużenie mieszkania komunalnego?

Jestem zameldowany w mieszkaniu komunalnym, w którym nie mieszkam od 2005 r. W mieszkaniu tym mieszkał mój brat, który je zadłużył, po czym...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »